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解体工事で追加請求される理由と回避するためにできること

毎日、家屋の解体工事をご希望のお客様のお話を伺っていると、こんなご相談を頂くことがあります。
「坪単価1万円とホームページには書いてあったので、実際解体工事を依頼したら、追加費用をとられました。くやしいです・・・。」

はたまた、
「解体工事費用を抑えたくて、激安と書いてあったホームページの業者に工事を依頼したら、出てきた見積もりは坪5万円以上の金額だったんです!もっと安くできませんか?」
などなど・・・

正式な契約が終わっていない方であれば、取り返しはつくのですが、一度契約を結んでしまっていると・・・、解体工事の中断やキャンセル料と損をしてしまうことばかりです。

解体費用は条件によって違いが出る?

今やインターネット上には、解体業者を紹介するホームページは沢山あります。
その中でも、『坪単価●万円』や『30坪●万円で解体できます』など記載されているホームページも沢山ありますが、家屋の解体工事は立地条件・建物条件によって解体費用が大きく異なります。そのため、一律坪単価●万円で解体工事を行うことは難しいのです。

なぜ、家屋の解体工事費用は一律の金額で行うことが出来ないのか。
今回は、以下の点について説明していきます。

  • 立地条件の違いで解体費用は大きく変わる?
  • 解体する建物の構造でも解体費用が変わる?
  • 解体工事によって出る処分物でも解体費用は変わる?
  • 解体業者にも、得意・不得意な分野がある?

立地条件の違いで解体費用は大きく変わる?

結論から言ってしまうと、解体工事は立地条件によって大きく解体費用が異なります。

想像をしていただきたいのですが、300メートルの道を車で移動するのと、歩いて移動するのではどちらが大変でしょうか?多くの方が、歩いて移動する方が大変だと感じると思います。実は解体工事でも似たようなことが起こります。

家屋の解体工事では、大きく分けると『重機解体』と『手壊し解体』の2通りの解体施工方法があります。重機を使用することが出来れば、工事日数も減り解体費用を抑えることが出来ます。

木造住宅の解体工事

一方、手壊し解体とは、道が狭く重機やトラックが入れない場合に行う施工方法です。
もちろん名前の通り、作業員の人力で作業を行います。重機とは違い作業員自らが解体をしなければならないので工事日数・廃材の仕分けにも重機解体の1.5~2倍の手間がかかります。

工事日数が延びればその分だけ人件費がかさみ費用は高額になります。また、廃材を積むトラックが近くまで入れないほど道が狭ければ廃材を手運びでトラックまで持っていかなければなりません。

どちらが高くなるかと言いますと・・・、ご想像の通り手壊しでの解体工事ですよね。

その他にも、重機解体と手壊し解体の両方を行う工事方法などもあります。これは、まず手壊し解体で敷地内に重機を置くスペースを確保して、その後重機で解体工事を行っていく施工方法です。金額は、重機解体と手壊し解体の真ん中ぐらいになるケースが多いです。

解体工事のトラック

解体工事を行う上で、立地条件は非常に大切です。解体業者は、どの施工方法が適切で金額を抑えることが出来るかを、実際に現地を見て判断しています。

現地を実際に見なければ、どの重機を使用するのか、トラックの搬入経路はどうするのかなどの詳細な点は分かりません。解体費用に大きく差がでる理由の一つでもあります。

解体する建物の構造でも解体費用が変わる?

ご存知の方もほとんどかと思いますが、建物には様々な構造があります。木造の建物、鉄骨造の建物、鉄筋コンクリートの建物、プレハブ造の建物など、立地・建物の大きさなどによって構造が変わります。

もちろん、建物の構造が変われば解体費用も異なります。単純に言ってしまうと、解体工事が『やりやすいか・やりにくいか』なんですが、一坪当たりの工事単価を見てみると分かりやすいかもしれません。

木造        30.000~35.000/1坪
鉄骨造       40.000~50.000/1坪
鉄筋コンクリート造 45.000~60.000/1坪

これらは、47都道府県の坪単価を平均した数字ですが、なんと、2倍の差が出てしまうケースもあるのです。木造であれば鉄骨造よりも解体工事がしやすく、鉄骨造であれば鉄筋コンクリート造よりも解体工事は行いやすくなります。

重機をつかった解体工事

また、使用する重機も変わります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物を解体する場合、木造の建物を解体するよりも重機もパワーが必要になるため、大きめの重機を使用します。小型重機でも解体出来ますが、工事日数が2~3倍かかり非効率になり工事金額も上がってしまいます。

では、どのように構造を調べれば良いでしょうか。建物を建築した際の図面があればベストですが、固定資産課税明細書にも記載されています。どうしても分からない場合は、実際に解体業者に現地を見てもらえれば判断することも可能です。

また、増改築をしている場合は増改築時の図面があると良いです。なぜならば、木造の家屋に鉄骨で増築しているケースもあるためです。建物構造によって、最善の重機、適切な重機を使用することにより、解体工事の金額は安く変わってきます。

解体工事によって出る処分物でも解体費用は変わる?

先ほど建物の構造によって解体費用が変わることを書きましたが、構造によって出る処分物は変わります。木材・コンクリート・鉄 など、建物の構造により出る処分物は違いますが、これらの処分物は別々の処分場に持っていく必要があります。

中間処分場・最終処理場と、解体工事によって出た廃材をもっていく処分場は大きく分けるとこの2つになります。リサイクルできるものを持っていく処分場と、リサイクルできないものを持っていく処分場です。

さらに、中間処分場・最終処理場の中でも木材の廃材は取り扱っているが、コンクリートは扱っていないなど、引き取ってくれるもの処分物が異なります。そのため、木造の建物を解体した場合でも3~5社の処分場に処分物を運ぶ必要があるのです。

どのような処分物が出るのか? 
処分物の量はどのくらい出そうか?
処理費が安い処分場が近くにあるか? 
処分場までの距離はどのくらいか?

これらの条件は、実際に現地を確認して構造の確認・建物以外の付帯工事(ブロック塀やカーポート・樹木など)はあるのかなど実際に見なければ分かりません。解体工事に現地の確認は必須と言っても過言ではありません。

解体業者にも、得意・不得意な分野がある?

解体業者にも得意・不得意分野があります。木造解体が得意、鉄骨造解体が得意など、解体業者ごとに特徴があるのです。もちろん得意な構造であれば解体費用は安くなりますし、不得意な構造であれば解体費用は高額になります。

なぜ、得意不得意分野があるのでしょうか。解体業者は職人の実績・所有する重機・処分場との付き合いなどから安く出来る建物がある程度決まってきます。安く出来るということは、多くの工事受注に繋がり経験が豊富になります。そうすると、得意な工事の受注をもっと増やすために人材を募集し育成して、重機の購入などを行います。この循環が得意分野を作ることになるのです。鉄骨造・鉄筋コンクリート造が得意な解体業者でも同じです。

所有している重機・職人の実績・処分場との付き合い、これらの条件で工事の得意不得意分野が決まってきます。解体工事をする必要があるならば、得意な解体業者に工事を依頼して解体費用を安くおさえたいですよね。

過去、私が経験した事例を一つ紹介します。
解体業者の得意不得意分野で、どのくらい解体費用が変わってしまうのかが分かります。

――ある日――
お客様より木造と聞いていたので木造の解体工事を得意としている解体業者に現地を見てもらいました。

解体業者A:「田中さん、現地を見てきました。実際に見たけど木造じゃなくて軽量鉄骨の建物でした。」

田中:「えっ!?そうなんですか?じゃあ、解体費用は高くなっちゃいますか?」

解体業者A:「ん~、僕らは木造の建物なら得意だけど、軽量鉄骨だと恐らく一坪当たり40.000円はかかっちゃうかもしれないよ。費用も高額になっちゃうし、お客さんにも迷惑をかけちゃうよ」

田中:「坪40.000円ですとお客様の予算に合わないですね。わかりました。お客様にも伝えてみて鉄骨造が得意な解体業者さんをあたってみますね。」

お客様に、建物が軽量鉄骨造であること。解体業者Aが辞退するかわりに、鉄骨造の解体が得意な解体業者Bを紹介することを伝える。

解体工事の見積

解体業者B:「田中さん、現地見てきましたよ。あの建物なら、うちは鉄骨好きだから坪28.000で頑張るよ」

田中:「ありがとうございます。お客様も喜ばれると思いますよ。」

解体業者B:「任せてくださいよ。お客様に満足していただけるように頑張りますよ。」

実際に解体業者Bさんからは、30坪の家屋で84万円の解体見積が提示されました。これが解体業者Aさんだと、120万円の見積もりになっていたでしょう。これらは、所有する重機・過去の実績から鉄骨造が得意な解体業者が見積りを出した際の金額差が分かりやすいケースです。

解体業者の得意不得意の分野だけで、解体費用はここまで変わります。

また、道が狭い立地の解体工事を得意としている解体業者さんもいます。これは、所有している重機・土地の立地として広い道がない地域で工事を多く行っている解体業者に当てはまるケースです。他の解体業者さんの見積りよりも2割安いなんてこともザラにあるんです。

まとめ

家屋の解体工事は、解体する建物の構造を得意としている解体業者に実際に現地に行ってもらい、立地条件の把握、建物の確認をしなければ、正確な解体費用を出すことはできません。ホームページ上にある、『坪単価●万円』や『30坪●万円で解体できます』と判断することは難しいのです。

また、どうして解体工事費用は一律の金額で行うことが出来ないのか、説明してきました。家屋の立地条件の違いや解体する建物の構造、出る処分物などで解体費用が変わるのです。そして、解体業者にも得意・不得意な分野がありますので、解体業者の得意分野に合致しているか確認し、安価で、技術力のある業者をみつけることも大切です。

家屋の解体工事は建物を処分する工事です。費用を抑えたくなりますが、本当にホームページ上に記載されているとおりなのか、しっかり判断しましょう。

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