現在、空き家を活用したビジネスが住宅業界を賑わせています。解体を前提に一軒家に住む方が圧倒的多数を占める日本では、昔は中古住宅を売りに出すこともさえも珍しいことでした。しかし、空き家購入を考える人も、中古住宅の隠れた欠陥を確認する手間やコストに時間をかけすぎているのが実情です。
そもそも、空き家が増えている地域は経済が衰退していて仕事がなかったり、人口減少で地域コミュニティーが崩壊していたりするケースが多いのです。その場合、地域産業の活性化やコミュニティーの構築をコンセプトとして提供できないと、空き家も売れません。
ここでは、空き家ビジネスの潜在的な課題と将来性を見据えた活用法について考えていきたいと思います。
空き家ビジネスの盲点！みんな新築が好き
欧米では「家は使う込むほど価値が高まる」と言われています。住宅を何世代にもわたってメンテナンスしながら使う文化があり、リフォームの際は将来の売却価値まで考慮するなど、不動産価値を維持・向上させることに居住者の関心も高いのです。
しかし、日本では新築時が最も価値が高く、およそ30年でその価値はゼロになるとされています。一代限りの「使い捨て」が前提で、不動産の価値を維持・向上させる意欲は低いのです。その結果、日本の市場で売りに出される空き家は次の住む人々へのケアは不動産任せで、売主は売買に積極的に関与しません。
空き家をせっかくリノベーションしたとしても、借り手が現れるかどうか、どの程度の価値（不動産価格）を見込んでいるのか分からないという点では、空き家の市場価値は非常に流動的なのです。
国内住宅の40％が空き家になる？それでも「空き家ビジネス」が難しい理由
日本中で人が住んでいない「空き家」が増えています。総務省の調査によると、全国の空き家は2013年時点で820万戸と、国内住宅全体の13.5％を占めています。その数は今後も増えるとみられ、2040年には空き家率が40％超になるとの試算もあります。
この問題の解消に向け、国はさまざまな施策を打ち出しています。また、民間企業もこの問題に動き出しています。「空き家の増加」をチャンスと捉え、不動産売買や管理、「民泊サービス」などを展開し、ビジネス拡大を狙う企業が続出しているのです。
空き家激増の「隠れた要因」
なぜ空き家がここまでのハイペースで増え続けているのでしょうか？その背景には、単なる人口減少だけでなく、いくつかの「隠れた要因」があります。
②地方在住者の都心移住
③固定資産税
一つ目は「新規物件の止まらない供給」です。東京オリンピックを2020年に控え、再び不動産バブルが到来しているとも言われています。日本国内の人口が減少しているにもかかわらず、新築物件の数は増え続けているのです。
二つ目は「地方在住者の都心移住」です。Uターン・Iターンを実施している自治体は増えていますが、なかなか移住者の定住に結びついていないのが現状です。週末のみの利用など、結果的に空き家は増加の一途を辿り、地方では空き家だけでなく、人口問題も併せた課題が待ち構えています。
最後に挙げられるのが、「固定資産税」です。日本では、土地に家屋が立っている場合、それが空き家だとしても、住宅用地特例が適用され、固定資産税額は「更地」の1/6になっています。しかし、解体してしまうと、特例が適用されなくなり、課税額が最大6倍に上がってしまうケースもあります。このような現状で「解体をしよう！」と考える人は少ないでしょう。
右肩上りの空き家ビジネス？主な3つの業態とは
こうした政府や自治体の動きに後押しされ、様々な業界で「空き家ビジネス」が生まれつつあります。大きく分けると以下の3つに分けられます。
・買い取り／再販ビジネス
・管理／メンテナンスビジネス
管理の行き届いていない空き家が増えると、地域の景観を損ねるだけでなく、倒壊や火災のリスクが高まったり、害獣や害虫が繁殖して衛生環境が悪くなります。また、犯罪の温床になるなど、地域住民に与えるマイナス要因は大きいのです。そのため、所有者に代わって物件を管理する事例が多くなり、確実に「空き家ビジネス」は地域の再興の大きな起爆剤として期待されています。
空き家に対する税制優遇措置の撤廃
2015年施行の「空き家対策特別措置法」では、隣接地に危険が及ぶ場合など「自治体が定めた特定の空き家」に対する固定資産税の優遇を廃止しました。また、所有者が自治体の是正勧告を無視した場合、取り壊し費用を所有者負担にできるよう改正されました。
減税や補助金
これまで、空き家の売買は通常の不動産売買よりも税負担が重く、空き家の処分を阻む一因になっていました。
そこで、政府は2014年に登録免許税を0.3％から0.1％に引き下げ、2015年には不動産取得税を減税する特例措置を導入しました。一部の自治体では、空き家改修費を補助するといった動きもでています。
「民泊」の規制緩和
2015年時点での訪日外国人は過去最多の1974万人に達しました。その影響で、観光地は宿泊費の高騰を招いています。政府は民間の空き家や空き部屋の活用を促し、国家戦略特区に限って、7～10日以上の宿泊等の条件付きで、旅館業法の適用除外とする「民泊」を認めています。
メンテナンス代行サービス
また、空き家の見回りや清掃、遺品整理などを代行するサービスも成長しています。所有者が空き家をなかなか処分できず、遠方に住んでいるなどの理由で見回るのが難しいケースでニーズが急増しています。そして、長期間の放置によって自治体から警告される件数も増えてきました。その対策としてもメンテナンス代行サービスに注目が集まり、需要が増えているというわけです。
空き家を活用できない原因
所有者が亡くなるなどして、物件を今後どのようにするか決まらないと、その間は何の対処もされずに放置されることになります。 その時間は長期化することも少なくなく、いずれ周囲の近隣住民に危険や迷惑を及ぼす危険空き家にまで発展する可能性が高まります。
親族などの複数で空き家の活用方法を決める場合、共有者間での取り分や売却価格はいくらにするか、売却するにあたって誰が手続きをするのかなど、その都度、親族全員の合意形成が必要です。このような事例の場合、共有者間で大変な手間がかかります。 また、合意に至るまでに共有者間で揉めてしまうことも珍しくはありません。
・地域経済の衰退
・借り手・買い手の情報不足
実家が現状で空き家になる可能性が高いのであれば、対応方法は事前に決めておくことが必要です。 空き家になってからでは対応が後手になるというのもありますが、生鮮食品のように物件の鮮度がどんどん落ちていきます。 放置状態が続くと、近隣住民にも迷惑をかけることになりますので、早めの資産活用法を話し合っておくことがや大切です。
不動産業者も相続のタイミングは絶好の機会ですので、大きいビジネスチャンスになります。 ここでいう不動産業者とは地元で大手のフランチャイズに属さず営業しているところです。案件も地域密着のため、管轄に売り物件などが出ると聞けば、真っ先にコンタクトを取ってきます。
ただ、利益優先で顧客満足度から見ると低い会社もあり、自社が儲かれば良いと考えている業者がいます。売却を考えていても販売活動に積極的になってくれなかったり、リフォームをしようと仲介を頼んだところ、ずさんな工事で高額の工事費を取られたり…。不動産屋を選ぶ際はシビアな基準で見極めて下さい。
空き家ビジネスの失敗事例
一般的な木造家屋は数万点以上の部材が使用されています。一方で、空き家は少なくとも30年以上を超えていると考えられます。 ただでさえ老朽化が進んでいる家屋が空き家となることで、更に老朽化のスピードは加速します。そうなると、徐々に家屋の一部が剥がれたり、破損が進行していくのです。
屋根材や外壁材、そして塀が崩れ落ちるなどの被害は非常に多い事例です。 屋根材には瓦屋やトタンやコンクリートで出来た陸屋根など様々な種類がありますが、どれも落ちてきたら危険なものばかりです。
空き家のメンテナンスをする場合は費用対効果を重要視して下さい。 メンテナンスやリフォームによっては見違えるほどに印象が変わりますので物件の価値も上がります。また、費用を抑えれば、売却で費用分を賄うことができます。
一方で、リフォームなどの相談や見積りを行う際には、安易に請負会社を決めないようにしましょう。空き家を「リフォームしたい」企業は数多ありますが、所有者を満足させられるほどの「リフォームができる」企業は驚くほど少ないのが現状です。 しっかりと空き家案件に対応している業者もありますが、自社の利益にさえなれば良いと考えている業者が非常に多くあるので、業者の見極めは慎重にして下さい。
まとめ
空き家ビジネスについてはいくつかの課題が指摘されています。真っ先に挙げられるのは中古住宅の質の悪さです。家を何世代にも渡って活用するという発想が根付かない限り、市場は拡大していかないでしょう。
しかし、今後ますます空き家が増えていく状況を考えれば、空き家ビジネスを活性化させなければなりません。そのためには売り手・買い手双方が「WIN・WIN」の関係でなければなりません。そのためには徹底した「情報開示」と統一された「規格」・「基準」の構築です。
買い手にとって重要なのは購入後の生活が以前と変わらないということが重要なのです。単身シニアでも安心して暮らせるようなコミュニティーも大切ですが、空き家自体に新築時のような付加価値がなければ買い手は現れないでしょう。
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