空き家・空き地相談の中でも多いのは、老朽化した家屋が倒壊の危険性にあるという事例です。建物は使用しなくなると急速に老朽化していきます。それは、日本家屋が主に木造であることが大きな要因です。木造住宅は定期的な換気など、適切な管理を行わないと劣化が早まり、構造材としての役目を果たすことができなくなってしまいます。
また、空き家の多くは築年数が古いものが多く、特に耐震基準が改正された昭和56年以前に建てられた建物は耐震性が大きく低下している可能性があります。そのため、わずかな震度の地震や台風でも倒壊してしまう家屋が存在するのです。
社会問題化する空き家倒壊の危険性
年々空き家の増加に伴い、倒壊の危険性のある空き家の総数も増加していきます。危険な空き家に対する対策も予算や地域の連帯の希薄化などによりますます厳しくなっています。
2014年5月29日には大田区で築46年の倒壊寸前のアパートを空き家条例に基づき解体されました。このような行政代執行（所有者に代わり行政が解体を行いその費用を請求すること）も珍しい事例では無くなりつつあります。
ある一軒家を例に挙げると、老朽化がかなり進み、倒壊の危険性以外にも、屋根材が飛散したり、獣害などが発生ました。家屋が倒壊に至らなくても、重い瓦や外壁、塀などが落下する危険性があるのです。このことから、台風シーズンでは老朽化し建物はがれきが飛んできて危険、冬のシーズンは積雪で雪の重みに耐えられず建物が傾いているといった問題点が指摘されています。
適切な管理をしないと損害賠償を請求される？
不動産所有者には、工作物責任といって、所有物を適切に管理する義務があります（民法第717条）。例えば、庭に植えてある木々をきちんと管理していなかった為に木の枝が折れ、隣の家の車を壊してしまったとします。
このケースでは、その土地の所有者は車の修理費用を負担しなければならず、修理費用の支払いを拒んだ場合、隣の家の住人から所有者に対して損害賠償請求の裁判を起こされる可能性あるのです。
老朽化した空き家の対策は？
老朽化してしまった建物に対する対策は主に2つに分けられます。ひとつは建物を解体することです。建物の構造や大きさによって大きく異なりますが、おおよそ100万円程度の費用がかかります。また、リフォームする場合は少なくとも100～300万円の出費となります。
そのため、老朽化する前に適切な管理を行うことが重要です。
ふたつめはリフォームを行い、住宅の寿命を先延ばしする事です。しかし、老朽化に伴うリフォーム費用は金額もかかり、簡単に決断できるものではありません。その為には費用の負担を少しでも少なくするため、利用する予定がない土地であれば売却、将来的な資産運用を考えているならば行政、自治体が行っている補助金の活用などが考えられます。
そうすることでリフォーム費用の負担を軽減し、今後の資産運用を負担なく行う事ができるのです。
空き家を放置しておくとトラブルが発生する理由
昨今の日本では、空き家の適切な管理の必要性が叫ばれていますが、空き家を放置しているとどんなトラブルが起きるのでしょうか？
では、空き家トラブルの動画をご覧いただいたうえで、ひとつづつトラブルの要点を見ていくことにしましょう。
放火
放火は、放置された空き家の周辺住民の方が、最も不安視する問題のひとつです。敷地内にゴミが散乱したり雑草が繁殖していたりすると、あっという間に火が燃え広がり、大火災へと発展する恐れもあります。
また、コンセントなどの電気系統を原因とした火災も少なくありません。これは、長い期間掃除をしないことでコンセントにホコリがたまり、そのホコリが空気中の湿気を含むことで、電流が流れ火災が生じるというケースです。
ゴミの不法投棄
人の出入りがないと判断された空き家に、ゴミが不法投棄されているケースがよくあります。空き缶や古雑誌をはじめとした生活ゴミだけではなく、家電製品や家具、自転車、布団などを投げ捨てていく悪質なケースも珍しくありません。
一度投棄されると、同じことをする人が後を絶たなくなってしまうのも深刻な問題です。
不侵者の侵入・住み着き
空き家の所有者が不在と判断されると、不法侵入者による侵入や盗難の被害を受けやすくなってしまいます。見知らぬ人が空き家に住み着き、自分の家のように自由に過ごしていたというケースも少なくないようです。
空き家には、人だけでなく犬や猫、ネズミなどの小動物が住み着いてしまう場合もあります。そのまま放置しておくと糞が散乱して臭いが充満し、建物の劣化が進んでしまうのはもちろんのこと、周辺住民の方にも多大な迷惑となってしまいます。
地震や突風による家の倒壊
空き家は、一般の住宅よりも早く老朽化が進んでいきます。そのため大きな地震や突風により、外壁の一部が剥がれてしまったり、アンテナ類が倒れて落下したりする危険性があります。
もし台風で屋根瓦などが吹き飛ばされてしまった場合、周辺の住宅に被害を及ぼす恐れもあるため、空き家であっても人が住んでいるときと同様のメンテナンスが、必要不可欠なのです。
景観の悪化
自分が住んでいる家のすぐ隣に、まるで廃墟と化している家があると気分が悪いものです。いつ放火犯に狙われるか、犯罪の温床になりはしないかなど常に不安がつきまとい、落ち着いて生活することができなくなってしまいます。
また、不法投棄されたゴミが山積みとなり、敷地内から悪臭が漂っていることで、地域全体のイメージを悪化させる原因になってしまいます。
難しくない！自分で出来る空き家の管理方法
建物は人が住んでいない状態で放置すると、急速に傷んでしまいます。さらに景観や衛生面の悪化によって近所へ迷惑をかけることにも繋がります。
こうした問題を防ぐためには、所有者自身が空き家を適正に管理をすることが必要になってきます。
空き家管理を行う目的は大きく2つある
建物を長期間使用することなく締め切っていると、建物内に湿気がこもってしまい、急速に老朽化が進行してしまいます。定期的に換気を行い、屋内にこもっている湿気を逃がす必要があります。
定期的に建物の状態を確認することで、「雨漏り」や「外壁の剥がれ」「軒裏の破損」などの建物の異常を早い段階で発見することができます。特に雨漏りは発見が遅れると建物の耐久性に大きな影響がありますので、十分に注意しましょう。
また、「外壁の剥がれ」「軒裏の破損」などはそのまま放置しておくと、通行人に怪我をさせてしまうなど、事故の原因になる可能性もあります。見つけた場合は早めに対処するようにしましょう。
空き家バンクの活用
多くの自治体が、空き家対策として空き家バンクを設置しており、その数は500にもなると言われています。まずは実家のある地域で空き家バンクを確認してみましょう。
空き家バンクへ登録するメリットは、単に借主とのマッチングを図るだけではなく、リフォーム等で出費があるときに、費用の助成・補助をしてくれる点です。
すべての空き家バンクで改修費用の助成・補助制度があるとは限りませんが、制度があるなら利用しない手はありません。
借主負担DIY型
空き家となった田舎の実家を賃貸する場合、これまでは貸主である所有者が、内外装の修繕を行い、きれいな状態にしなければなりませんでした。
これは貸主の義務ではなく、単に慣習的なものですが、きれいな物件から借り手が付く実情を踏まえればやむを得なかったのが実情です。
借主負担DIY型においては、居住に支障があるほどの大きな修繕でなければそのまま借主に引き渡し、借主が自分で修繕しながら居住する形態です。
借主負担DIY型のメリットは双方に大きく、賃貸市場の活発化が期待されています。
①住める状態なら修繕費用が発生しない
②借主が修繕するので長期契約になりやすい
③きれいになって返ってくる可能性がある
①自分好みに修繕できる
②修繕費が借主負担なので家賃が安い
③自己修繕に対して原状回復が必要ない
もっとも、借主負担DIY型にしても、貸主としても承服できない修繕はあり得るため、事前に修繕可能箇所の取り決めは必要です。
それでも、空き家から収益を得られ、管理も借主が行ってくれるとなれば、借主負担DIY型の賃貸経営は、所有者にとっては負担軽減になることは間違いありません。
シェアハウスによる賃貸
田舎は賃貸物件が充実しておらず、特に単身者には不都合が多い場所です。そこで空き家活用のひとつとして、シェアハウスで賃貸する方法が使われています。
元々シェアハウスは地域性が特定されるものではないですが、核家族化が進んだ現在では家族連れですら、田舎の空き家は広すぎると感じている傾向にあります。単身者では言うまでもなく、賃料の安いシェアハウスにも需要があるというのが需要の理由です。
シェアハウスにした場合、1人でも入居者がいれば家賃収入があるので、一種の集合住宅のように収益低下のリスク分散ができます。
また、複数の入居者がいれば、一軒で貸すよりも合計家賃が高く取れます。もっとも、他人同士でうまくいかなければシェアハウスは成り立たないので、安定収入は難しくなってしまいますが、少しでも収入源として成り立つのであれば検討してみることをお勧めします。
コミュニティスペース
田舎の空き家の数に対して、需要の絶対数が少ない事情から、すべての空き家が住居用に使われるのではなく、公共の場として再利用する試みもあります。
地域住民が集まり、ふれあうためのコミュニティスペースとして、空き家を自治体やNPO法人等に使ってもらう形態です。地元貢献の側面から、収益を考えるのではなく空き家を有効活用することが目的です。
こうした利用方法は、例えば持ち回りで参加者の家に集まって活動しているような小さなサークルなどが、活動拠点に困っていて使用したいケースが多いのが特徴です。
また、単に近所の集会場所としても利用価値は高く、活用方法としては無駄になりません。
元々は住居として使用していた家を改装することなく引渡し可能で、管理にしても使用者や地域の有志に行ってもらうなどすれば、運営費用もかかりません。
基本的には寄贈ですが、使用貸借契約などが可能かどうかは専門家に確認してください。
まとめ
空き家を管理せずに長期間放置していると、マイナスの要因はあってもプラスになる事はありません。さまざまなトラブルの発生を誘発し、地域のコミュニティーにも悪影響を与えます。
そうなると、空き家所有者だけの問題ではなくなり、周辺住民の方の生活にも深く関わってきます。犯罪や事故といった治安悪化の要因にもなりますので、住んでいなくても、管理義務は生じるのだという考えを持つ事が大切です。
そのためには、所有者が空き家の現状をきちんと把握し、専門業者に依頼するなどして、適切な状態を保つよう心がけていくことが重要です。
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