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相続された空き家を放置するデメリットとその対応策まとめ

空き家を相続されたけど、具体的に何をどうしたら良いのかわからない、また空き家の維持管理が追い付かず、そのまま放置してしまっている、という方はいらっしゃいませんか?実は、相続された空き家をそのままにしておくと、多くのデメリットが生じるのです。

では、相続された空き家にデメリットが生じないようにするためには、どう対応したら良いのでしょう。主な対応策としては、「売却」「賃貸」「維持管理」の3つが存在します。今回は、相続された空き家をそのままにしておくことで生じるデメリットから、その3つの対応策をご紹介していきます。

相続された空き家、そのままにしておくデメリット

デメリット1~災害・近隣トラブルの恐れ~

管理が行き届いていない空き家には、不法投棄もされやすく所有者の気づかないところでゴミ屋敷になる可能性が高くなります。また、外壁への落書きなどによる景観・治安面での苦情・トラブルが起こることがあります。

この場合、対応するのはもちろん空き家の所有者になります。ですので、空き家のごみ処理や修繕費は所有者が負担することになり、思わぬ出費をまねいてしまいます。また、対応するのに余分な労力も要してしまいます。

デメリット2~資産価値の低下~

あなたが所有する空き家は、相続されてからどのくらいの期間が経っているのでしょう。誰も住まなくなった家は劣化・老朽化が速く、それに伴い当然ながら、資産価値も低下していきます。

つまり、いざ売却したいと思っても売れない、賃貸にするとしても多額の修繕費がかかってしまうということが起こりかねません。ですので、ご自身のためにもきちんと維持管理すること、また早期段階で売却、賃貸などの活用法を検討する必要があるのです。

デメリット3~税負担の増加~

空き家とはいえ、不動産を所有しているならば「固定資産税」、地域により「都市計画税」を支払わなければなりません。今までは「住宅用地の特例」により、空き家でも、住宅が建っている住宅用地なら、税額が減額されていました。このことから、空き家を解体せず、そのままにしておく方が多くいました。

ですが、平成27年から「空家等対策特別措置法」による「特定空き家」に指定されると「住宅用地の特例」による減税が適用されなくなります。結果、空き家をそのまま残しておいても減税を受けられなく、税負担が増えることになります。

「特定空き家」に指定されたら

「特定空き家」に指定されてしまったらすぐに税負担が増えてしまうのでしょうか。もし、ご自身の空き家が、指定を受けたとしてもすぐに税負担が増加することはありません。

なぜなら、「固定資産税」「都市計画税」の基準日は毎年1月1日となっています。ですので、「特定空き家」に指定されたとしても1月1日までに、空き家の状況を改善すれば引き続き特例を受けることが可能なのです。1日でも過ぎてしまうと減税の特例が受けられなくなるので注意してください。

「特定空き家」指定を回避するには?

「特定空き家」に指定されるのを事前に防ぐにはどうすれば良いのでしょうか。行政からなにも前触れなく、「特定空き家」の指定を受けることはほとんどありません。多くは、事前に適正に管理するよう助言や指導がなされます。

つまり、「特定空き家」に指定されないためには、事前の助言を受けた時点で内容に合った対応を行うことが指定を回避する鍵となります。

いかがでしたか。ここまで、相続された空き家をそのままにしておくデメリットをご紹介いたしました。相続されたら、しっかりと対応方法を知り、考えておかないと、相続されてもデメリットばかりで負担が増えてしまうばかりです。では、どうしたらデメリットを改善することが出来るのでしょうか。

相続された空き家への対応策

先に紹介したデメリットにも、もちろん対応策が存在します。次は、それぞれの対応策の特徴をご紹介していきます。

売却

まず1つ目は「売却」です。売却という方法は、半分以上の方が利用する対応方法です。相続された空き家の対応策として「売却」を選択するメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット

  • 固定資産税などの税負担がなくなる
  • 現金化できるため、相続人同士で分けやすくなる。
  • 近隣トラブル・苦情など気にしなくて済む

一番のメリットとしては、空き家を所有していることで生じる税金を支払わなくて良くなることでしょう。また、近隣からの苦情や思わぬトラブルを気にしなくてよくなりますし、空き家の維持管理の費用や手間もいらなくなります。

デメリット

  • 不動産手続き(登記費用・仲介手数料など)の費用がかかる
  • 買い手がつくとは限らない
  • 住宅ローンが残っていると売却できない

住宅ローンが残っていると売却できないので、売却するにはローンを完済する必要があります。ですので、空き家の売却金額でローンを支払えない場合は、貯金などの自己資金で残債を支払わなければなりません。そうなると、利益どころではありませんね。

また、買い手がつかない可能性も十分に考えられます。その場合、空き家を解体し更地にしてから売却することで、売却しやすくすることも出来ます。その場合、解体費用は当然ながら自己負担なので、多少のリスクがかかってしまうことを把握しておきましょう。

誰も住まなくなった家は老朽化が速いので、相続されてからなるべく早い段階で売却することをお勧めいたします。また、今すぐに決断ができないという方も、空き家になった日から3年目の年末までに売却することで、「譲渡所得の最大3,000万円特別控除」が活用できる可能性もあります。ですから、遅くとも3年以内にご決断されることをお勧めいたします。

賃貸

2つめは、空き家を賃貸経営して賃貸収入を得る方法です。賃貸経営するにしても、相続された空き家の立地条件などから、需要があるのか見極める必要がありますし、経営ノウハウも必要となります。

メリット

  • 賃貸収入がある
  • 資産として保有し続けられる

入居者さえ決まれば、安定した家賃収入が期待できます。また、賃貸物件としてならば、相続された思い入れのある家を手放すこと無く活用することが出来ます。いざとなれば、将来再び居住することも可能になるのです。

デメリット

  • 貸主責任がある
  • 入居者がいないと収入がない

当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入はありません。また、入居者がいない期間が長いほど、家の劣化も早く修繕費など維持管理にかかる費用も多くなってきます。

これまでご紹介した相続した空き家の対応策は、第3者に売ったり、貸したりするものでした。では、相続されてから、売却、賃貸経営すること無く維持し続けるためにはどうしたら良いのでしょうか。

相続された空き家の維持管理

相続された空き家ならば、思い入れもあり残しておきたい方や、しばらくは手元に残しておきたいとお考えの方もいらっしゃると思います。かといって、自分が住むことは難しいとなると、やはり空き家状態になってしまいます。前にご紹介したとおり、空き家のまま放っておくと様々なデメリットが生じてしまいます。もし、相続された家の維持をご希望ならば、適正に管理する必要があります。

相続された空き家に必要な維持費

相続された空き家維持に必要となる費用は次のとおりです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 火災保険
  • 光熱費
  • 修繕費
  • その他維持管理費

人が住まない家は老朽化が速いため、破損が出た箇所は修繕が必要となります。この修繕は、業者にお願いすることがほとんどになるため、一回につき数万から数百万の負担になります。

光熱費についても、契約を継続する場合は基本料金がかかってきます。高額ではないですが月々負担になってくることを把握しておきましょう。

空き家の管理方法

相続された空き家を適正に維持管理したいならば、定期的に空き家に行き、状態確認、掃除などを行う必要があります。放置し続けて、多額の修繕費が必要にならないためにも、最低限次のことは行うようにしましょう。

ポストチェック・ごみ処理・庭木確認

投函物があふれるほど放置しておくと、放火・空き巣の被害に会いやすくなります。また、空き家だと不法投棄などによってゴミが捨てられている場合もあるので、持ち帰り処分します。庭木も近隣住宅や道路にはみだしたりしていないかチェックしましょう。

外壁・塀の確認

建物の周辺をチェックし破損部または、破損しそうな箇所がないかチェックします。

室内管理

室内の整理整頓・掃除を行い、天井・壁は実際に触れて異常がないかチェックします。また、水道も長期間使用していないと下水から悪臭が登ってきてしまうため通水するようにします。

空き家の管理方法をご紹介いたしましたが、遠方で維持管理したくても難しい方は、NPO法人などで実施している「管理サービス」の利用をお勧めいたします。

例えば、「NPO法人 空家・空地管理センター」が実施している管理サービスは、月額100円から空き家の点検を行っています。ただ、100円のサービス内容だけだと、最低限の項目だけになってしまうので、別額のオプションメニューを追加するといいでしょう。

まとめ

いかがでしたか?今回ご紹介した通り、さまざまな活用方法が存在するのでご自身の所有する空き家の状態・立地なども考慮することでどのように活用していくことが最も適した方法なのか見えてきます。せっかくならば相続された空き家は大事に活用していきたいですね。