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空き家処分の費用はどれくらい?売却・解体・再利用で比べてみました

実家が空き家になってしまったが、古い家だし、手放そうにもどうすればいいかわからないという方が増えています。

今、日本全国には空き家が実に820万件以上あるというデータも出ていて、この先も増え続ける見込みです。

空き家増加の現状を受けて国も動きはじめていて、平成26年には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。

管理が行き届いておらず、周辺環境に悪影響を及ぼす危険性のある空き家に対しては、行政からの指導が行われ、最悪の場合は強制撤去処分なども行われるようになったのです。

行政が撤去してくれるならそれでもいいかと思うかもしれませんが、撤去費用はあとできちんと請求されてしまいます。

所有している家が原因で事件や事故が起きれば、責任はすべて所有者にかかってきてしまいます。できるだけ早く手放したい!では、具体的にどのような手放し方があるのでしょうか。

今ある家をそのままに売却する

空き家になった家をそのままに売ってしまう、これが一番手っ取り早い手放し方と言えるでしょう。

家の中を片付け、少しばかりクリーニングしてもらい、不動産会社に売却を依頼すれば、とりあえずの手続きは済むからです。リフォーム費用も取り壊し費用もかかりません。

まずは売却価格を予想してみよう

そこでまず考えるのは、「この家はいくらくらいで売れるのか?」ということですね。

実は、家の売却価格を決めるのにこれといった決め方はありません。そのため、同じ地域の同じような中古物件がどれくらいの価格で売買されているかを調べ、売却価格を決めることになります。

まずは不動産会社の相場をチェックして価格を予想してみましょう。また、国土交通省の「土地総合情報システム」というサイトも参考になるかもしれません。

この土地総合情報システムというサイトでは、全国の不動産の取引価格や地価の情報が検索・閲覧できます。ここでの相場はあくまで目安ですが、事前に価格のイメージがつかめると安心ですね。ぜひチェックしてみてください。

空き家を売却する場合、かかる費用は?

売れるまでの維持費

中古物件はすぐに売れるとは限りません。特に木造の戸建住宅は、築25年を過ぎると市場価値がほぼゼロになってしまうのが一般的です

よっぽど綺麗に保たれているか、立地条件が良い場合でないと、長期間買い手がつかないこともあるのです。すると、売れない間の維持費や保険料、税金などがかかってきてしまいます。

空き家を売却するときには、すぐには売れない可能性も十分にあることをよく考慮に入れておきましょう。

仲介手数料

物件が売れたときには不動産会社に仲介手数料を支払います。

「あまり高値で売れなかったのに、高い仲介手数料を請求されたらどうしよう…?」そんな不安もあるかもしれません。でも大丈夫、仲介手数料の上限は法律で次のように定められています

売却価格不動産会社の報酬額
(仲介手数料)
200万円以下の場合売却価格の5%以内
200~400万円以下の場合売却価格の4%以内
400万円以上の場合売却価格の3%以内+6万円

※ここに別途消費税がかかる

例えば家が380万円で売れたとすると、
380万 × 0.04 = 15万2000円(不動産会社の報酬額)。
ここに消費税が加わって、
15万2000円 + 消費税(8%)= 16万4160円となり、これが仲介手数料の総額となります。

ただ、これはあくまで上限額で、不動産会社によってはこれよりもっと低いこともあり、タダ同然のところも、半額のところもあります。

しかし、仲介手数料が安いというだけで不動産会社を決めてしまうのは不安のもとです

サービスの質が良く、物件をできるだけ高く、好条件で売却してくれるなら、少しくらい仲介手数料がかさんでもいいということも多々あるでしょう。担当の方とじっくり話して信頼できる会社を選んでくださいね。

売れたときにかかる税金

家や土地を売ってお金を得ると、それも所得とされるため、譲渡所得税という税がかかります。算出式はこちらです。

課税譲渡所得金額 譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)

それぞれの項目を細かに見ていきましょう。

  • 課税譲渡所得金額:実際に譲渡所得税が課せられる対象になる金額
  • 譲渡価額:土地や建物を売却したときに受け取る代金
  • 取得費:土地や建物を購入したときの購入代金や仲介手数料などの合計額
  • 譲渡費用:土地や建物を売却したときの仲介手数料や土地の測量費など、売却のためにかかった費用
取得費とは?
取得費とは、売却した土地や建物を購入したときの購入代金や、購入のためにかかった仲介手数料、住んでいる間に行ったリフォームの設備工事や改良費など、土地や建物を手に入れて保持するためにかかった代金のことです。

売却する土地や建物が相続や贈与により保持していたものだった場合は、被相続人や贈与者が掛けてきた費用をそのまま引き継ぐことができます

ただし、取得費は建物の減価償却費相当額を差し引いて計算されます
減価償却費の算出方法はこちらです。

減価償却費の算式
建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
減価償却とは?
建物は、年月が経つと徐々に価値が失われていきますよね。

減価償却とは、時間の経過や使用により価値が減少していく固定資産(ここでは建物のこと)を取得したときに、建物の耐用年数に応じて取得費用を計上しましょう、という会計処理のことを言います。普段は会社などが経費を計上して、税金をいくらか免除してもらおうというときに重要になってくるものです。

今回のように建物を売却するときには、年月とともに失われた価値を築年数や償却率をもとに計算して、建物購入時の金額から差し引いて取得費としますよ、ということです。

償却率とは?
償却率は、建物の法定耐用年数と実際の築年数で決まります。
木造住宅の法定耐用年数は22年と定められていますが、実際の建物の築年数が22年を上回っている場合は、耐用年数は4年として計算されます。築22年以上の木造住宅であれば、国税庁の償却率表に照らしてみると、償却率は0.250ということになります。

償却率表(国税庁HP)
参考 不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識かしこい不動産売却・土地活用のための総合ポータルサイト

取得費がわからない場合はどうする?
「家が古すぎて取得費がいくらだったかわからない…」そんな場合も大丈夫。

取得費の詳細がわからない場合や、取得費の金額が譲渡価格の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費とすることができます

こうして算出された課税譲渡所得金額に、所得税と住民税がかかってくるというわけです。また、平成25年から平成49年(2037年)までは復興特別所得税もあわせて課されます。

税率は以下のとおりです。

税率
空き家所有期間5年以下:所得税30% 住民税9% 復興特別所得税2.1%
空き家所有期間5年以上:所得税15% 住民税5% 復興特別所得税2.1%

譲渡価額がマイナスになってしまう場合はどうなる?
「取得費と譲渡費用を計算していくと…あれ?譲渡価額より上回ってしまう…」特に古いお家を相続された方などは、このような問題に突き当たってしまうのではないでしょうか。

譲渡価額がマイナスになることを「譲渡損失」といって、建物を売却しても利益が出なかった、購入したときよりも損してしまった、ということになるので課税の対象にはなりません

3000万円特別控除の特例
また、空き家を売却して利益が出た場合でも、今なら最高3000万円の特別控除が受けられるかもしれません。

平成28年(2016年)4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に空き家を売却し、一定の条件に当てはまれば、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除してもらえるという特例です。

以下で控除の対象となるいくつかの条件を見てみましょう。

対象となる条件とは?

  • 相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
  • 譲渡対価の額が1億円以下であること
  • 被相続人のみが居住していた一戸建て住宅などであること
  • 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること
  • 相続を機に空き家になったものであること
  • 空き家になったあと、その家屋および敷地を事業用、貸付用、居住用に使っていないこと
  • 耐震基準を満たさない場合は、必要な耐震改修などをして売却すること
  • 親子や夫婦など特別な関係にない人に売却すること
  • 相続などにより取得した被相続人居住用家屋の全部の取り壊し等をした後にその敷地等を売ること など
昭和56年(1981年)に建物の耐震基準の法律改正があったため、昭和56年が基準になっていることが多い
詳しくは国税庁のページをご覧ください。

この特別控除特例があれば、空き家を処分しようとしているたいていの方は譲渡所得税が免除されるのではないでしょうか?とても助かりますね。

印紙税

建物や土地を譲渡するときには「不動産譲渡契約書」を作成して、収入印紙を貼ります。
この印紙税ですが、平成30年(2018年)4月1日~平成32年(2020年)3月31日までは軽減されているようです

契約金額収入印紙の金額
(軽減前)
収入印紙の金額
(軽減後)
500~1,000万円10,000円5,000円
1,000~5,000万円20,000円10,000万円

印紙税について(国税庁HP)

今ある家を解体し、更地にしてから売却する

空き家を手放す方法として、今ある家を取り壊し、更地にしてから売却するという手もあります。

「家の解体なんて…何からはじめれたらいいかもわからないし、大変そう…」そう思いますよね。確かに、解体業者に掛け合わなければならないですし、解体工事には時間もお金もかかります。

しかし、古い建物が残ったままよりも更地になっているほうが売りやすく、より高値で売れることが多いのです。

解体工事の補助金がおりることも

ただ、解体工事にはお金がかかるというのがネックですよね。解体費は30坪ほどの木造家屋でも200万円くらいかかることもあります。

しかし、近年の空き家問題に悩んでいるのは行政も同じで、安心安全で魅力的な街づくりのために、空き家を解体しようという人には補助金を出してくれる自治体が増えてきています

もし解体工事を視野に入れているのであれば、物件のある自治体に補助金制度があるかどうか調べてみるとよいでしょう。

ただ、補助金を受けるにはいくつか条件があります。よくある条件の例を見てみましょう。

補助金を受けるための条件の例

  • 現場調査等により倒壊のおそれがある建物であること
  • 1年以上使用されていない建物であること
  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた建物であること
  • 申請者に市税の滞納がないこと
  • 解体工事着手前の申請であること
  • 物件のある自治体内の解体業者に工事を依頼すること など
昭和56年(1981年)に建物の耐震基準の法律改正があったため、昭和56年が基準になっていることが多い

一つ注意していただきたいのが、補助金が実際に支払われるのは解体工事が終わって領収証などを受け取ってからという点です。補助金を受け取るために、最終的に全部でいくらかかったかの証明が必要になるからです。

解体にかかるお金はすべて、ひとまず自分で負担できるように準備しておいてくださいね。

解体工事にかかる費用は?

解体工事にかかる費用については、「だいたいこれくらい!」とお伝えしたいところなのですが、そのお家が木造か鉄筋造か、平屋建てか2階建てか、どのくらいの大きさなのかなど、いろんな条件によって大きく違いが出てしまいます

以下の記事は私が以前書いたものですが、ここでは実際の解体工事の見積書などを載せているので、どれくらいの費用でできるのかイメージがつかみやすいかもしれません。よろしければご覧ください。
家の解体はいくらくらいかかるの?費用の内訳と費用例

その後かかる費用は、家ごと売却した場合とほぼ同じ

解体工事を終えて更地になった土地を売却する場合は、上記でお伝えしてきたように、

・不動産会社への仲介手数料
・土地を売ったときにかかる税金(譲渡所得税)
・印紙税
などが同じようにかかります。また、解体してから売却する場合も、条件に合えば3000万円特別控除が受けられます

このように、家を解体してから売却するには、家をそのままで売却するのと比べ、解体費が余分にかかってきてしまいます。しかしその分更地のほうがより高値で売れやすく、補助金などが受けられれば最終的にはお得になるかもしれません

解体の時期には気をつけて

ただ、家を取り壊すときは「時期」に注意しましょう。もしかしたら毎年の固定資産税に大きな違いが出てしまうかもしれません

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や建物の状態を見て課されます。1月1日の時点で所有する土地が建物なしの更地だった場合、固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%で計算されます。

しかし土地に建物が建っていれば、そこから3分の1~6分の1は免除されるのです。

土地・建物の固定資産税

土地(建物なしの更地)固定資産税評価額×1.4%
土地(建物あり 住戸一戸200㎡以下の部分)固定資産税評価額×6分の1×1.4%
土地(建物あり 住戸一戸200㎡超の部分)固定資産税評価額×3分の1×1.4%

ですから、お家を取り壊して更地にしたあと、1月1日をまたいでしまい、いつもどおり固定資産税を支払おうとしたところ「え!去年の3倍も高い!?」ということになってしまうかもしれません。

1月1日の時点で建物が残っていれば免除が受けられるので、時期はよく考えてから取り壊しましょう

家をリノベーションして再利用する

「手放す」という意味では少し違ってきてしまいますが、最近では古い空き家でも、味わいを残しながら中身をリノベーションして、賃貸住宅としてはもちろん、おしゃれなカフェや雑貨店、シェアハウスやシェアオフィスとして再利用する活動も活発になっています。

参考 空き家が収益物件に!? 新時代の活用術 - NHK クローズアップ現代+NHK クローズアップ現代+

古いお家がまったく新しい、洗練されたデザインの建物になって、また新たに人が集まる場所になっていくなんて、とてもわくわくしてきますね。

また、リノベーションした空き家から定期的に収入が得られれば、こんなに嬉しいことはありません。

しかし、ここでネックになってくるのがリノベーション費用をどうするかです。やはり、まとまった資金がないとリノベーションは難しく、そのためのローンが銀行やクレジットカード会社で組めるように用意されています。

「でもローンは組みたくない!」そんな方でもリノベーションはできるかもしれません。

「借り上げ」という選択

借り上げとは、不動産会社などが所有者に代わって土地や建物の運営・管理を一挙に引き受けてくれる制度のことを言います。

借り上げ制度を利用する際は、リノベーション費用を所有者が負担することが多いのですが、最近では所有者の負担0円で、借り上げをしてくれる会社もあるのです。

東京23区内なら「カリアゲ」に相談してみよう

もし所有する空き家が築30年以上のもので、1年以上空き家の状態でなおかつ東京23区内にある場合は、カリアゲというサービスを検討してみるのはいかがでしょうか。
参考 東京の空き家を内装費用負担でサブリース|かりあげかりあげ このサービスは、多くの物件のリノベーション実績があるルーヴィスという会社が2015年から開始したものです。

注目すべきは所有者負担0円で物件をリノベーションし、6年間にわたって賃貸物件として貸し出し、さらに管理・運営してくれるという点です。

・契約期間は6年間
・契約期間中は賃料の10%を所有者が受け取れる(契約終了後は100%)
・空室や滞納があっても保証してもらえる(6年間)
・入居者募集、入退去手続きも代行してもらえる(6年間)
・メンテナンス費用も不要(6年間)
・契約終了後も希望すればサブリース契約を継続することができる

実家が空き家になってしまい、手放したいけれど、思い入れがあるためそのままにしてしまっている方も少なからずいらっしゃるかもしれません。

そんなとき負担0円でリノベーションしてもらえたら、実家が生まれ変わって活用されていくのを見られたら、とても嬉しいですよね。東京23区内に古い空き家をお持ちの方は検討してみてはいかがでしょう。

その他エリアなら「カリアゲJAPAN」または空き家借り上げ制度「AKARI」

所有する空き家が東京23区外であれば、上記の「カリアゲ」のコンセプトを全国に広めようと、対応エリアを拡大中の「カリアゲJAPAN」や、NPO法人空家・空地管理センターの「空き家借り上げ制度、AKARI(あかり)」に相談してみるのはいかがでしょうか。

カリアゲJAPANは、空き家の「カリアゲ」サービスの対応エリアを、地方の事業者さんと提携して全国へと拡大していっています。

まだ対応しているエリアは少ないのですが、空き家所有者向けの相談窓口「カリアゲテ」や、空き家所有者と空き家を探している人のマッチングサービス「カリアゲル」なども運営しています。

一度相談してみるといいかもしれません。

参考 カリアゲJAPAN - 全日本空き家流通化サービスカリアゲJAPAN

「カリアゲ」サービスの利用条件が東京23区内のものとは少し違うので、見てみましょう。

・築30年以上の空き家であること
・契約期間は6年間(7年目以降の再契約もできる)
・借主は空き家の改装ができる(原状回復はなし)
・賃料は相談の上、相場の1~7割

さらに、NPO法人の空家・空地管理センターも上記のカリアゲのようなサービスを行っています。

参考 【空き家】借り上げ-NPO法人 空家・空地管理センターNPO法人 空家・空地管理センター

「AKARI」というサービスも所有者の投資負担は0円で、空家・空地管理センターが投資事業者と連携し、空き家を3~7年間借り上げ、リノベーションを行った上で、賃貸戸建や店舗、民泊として活用してくれるというものです。

・借り上げ期間は所有者が3~7年の間で自由に選ぶことができる
・固定資産税などの負担額も0円
・借り上げ期間終了後は提供した空き家がリノベーションされた状態で返ってくる
・借り上げ期間中の管理運営は投資事業者が代行してくれる

ただ、AKARIの対応エリアも拡大中であり、まだ対応していないエリアも多くあるようです。

対応エリア外なら「空き家バンク」

以上の借り上げ制度の対応エリア外に空き家をお持ちの方は、各地方自治体の空き家バンクを利用するという手もあります。

田舎の古い空き家などはなかなか売れないため、不動産会社から売却不可と言われてしまうことがあります。

そんな空き家が年々増えているために、各自治体が空き家バンクという、空き家の所有者と利用希望者をマッチングするサービスを運営しています。

「山奥にある空き家だし、きっと売れないだろう…」と考えている方は多いかもしれませんね。しかし今、各自治体は地域活性化のために新しい人を呼びこもうと、空き家を活用することに前向きなところが増えてきています。

また、近年増えている外国人観光客の人たちの中で、日本の農村に泊まってみたいという需要が少しずつ高まっており、そんな人たちに向けて民泊ビジネスをしているところも増えています

インターネットの検索窓に「自治体名 空き家バンク」と入れて検索すれば、各自治体の空き家バンクの受付ページが閲覧できるので、ぜひ検索してみて下さい。

空き家バンクに登録して、いくつかの条件を満たしていれば、空き家の解体工事や改修工事などの補助金を出してくれる自治体もあります

もしかしたら、考えもよらなかった空き家の新しい活用方法が見つかるかもしれません。

まとめ

いかがでしたか?空き家を相続することになってしまい、突然のことだし、これまで経験のないことで戸惑う方も多いかもしれません。「古くてボロボロでどうすればいいかわからない!」と思うと暗い気持ちになってきますね。

しかし、売却・解体・再利用など、空き家の手放し方にはいくつか道があります。まずは所有する空き家をどのように手放すか、また活用するならどんな活用方法があるのか、考えてみましょう。

私たち、あんしん解体業者認定協会が運営している解体無料見積ガイドでは、お家の解体をご希望の方に、優良解体業者をご紹介するサービスを行っています

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また、空き家をリノベーションしてより高値で売却するサービスを行っている業者さんとも繋がりがあるため、そちらのご紹介もご希望であれば致します。お気軽にお問い合わせください。
参考 空き家再生のクレインヒル – ~空き家再生請負人です。あなたの空き家再生いたします。~空き家再生のクレインヒル – ~空き家再生請負人です。あなたの空き家再生いたします。~

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