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ビル、マンションの解体工事で確認しておきたい点

マンション建設

都内の山手線内の某駅に行きました。駅ビルの横に、現在マンションを建設中です。クレーンで大きな杭をもちあげて上に上にと積み上げています。新しい建物は、これから将来住む人たちにとっての生活の場になるので、楽しみですね。

私は家を見せてもらうのが好きです。特に住まいは、住んでいる人たちがどんな点を大切にしているのか、快適な空間をつくるための工夫がされているのが良く伝わってくるからです。でも、建てるものと共に考えなければならないのが、建物にはいつか寿命が来ることです。

今回は、ビルやマンションなど大きな建物を解体する際に注意しておきたいことや事前に確認しておきたいことを書いていきます。

  • マンションを経営しているけど、古くなってきたから解体をして新築のマンションにしたい。
  • ビルを相続したけど、どんな解体業者さんに依頼をすれば分からない。

という方に、確認していただきたい点をまとめました。

解体工事の進化

解体工事も日々進化しています。その一例が、みなさんもニュースでご覧になったと思いますが、2012年から2013年まで解体工事をしていた「赤坂プリンスホテル」です。大成建設が開発した「テコレップシステム」という新しい解体工法によって、約3時間で2フロア分の6.4メートルを解体していく手法です。

解体工事しているような様子は外からはわからず、騒音や粉じんの飛散を抑えながら、ビルの解体は着々と進んでいきます。屋上部分を残したまま各フロアをジャッキで支えながら上から順に解体していきます。分解されたパーツは、ビル内で地上に下ろしていきます。

解体工事をしているように見せないことで、解体工事現場の近隣の人たちにも不安感や圧迫感を与えないというメリットもあるそうです。あれほど大きなビルを、海外などで有名な爆破解体ではなく粉じんが経たない様に15本の油圧ジャッキを使用して少しずつ小さくしていく解体方法、日本の技術が駆使されていて、すごいですよね。

日本人の精細さや近隣への気遣い、高い技術力があっての解体工事技法だったと思います。少しずつ小さくなっていくビルを見て感動しました。新しい技法での解体工事は、環境にも配慮されたものであり、世界でもこのような技術が広まっていくことでしょう。

日々進化している解体工事ですが、どこの解体工事現場でもこのような方法が使われるわけではありません。解体工事ビルやマンションなどの解体工事に関しては、通常の家屋解体よりも気にしなければならない点が何点かあります。

ビル、マンションの解体工事

解体工事の請負金額が500万円以上の場合は、解体工事業に加えて、建設業の許可が必要となります。一般家屋の解体と比べて工事の規模が大きくなるので、ビル、マンションの解体工事にともなう危険性が高まるからです。そのため適正な安全管理や綿密な施工計画など多岐にわたるポイントがあります。

マンション、ビルの解体は、特定建設作業届けを作成・提出してから、解体工事着工となります。建設工事など重機を使用する作業を行うと、騒音や振動が起こりますので、生活環境の保全や、人の健康の保護を図るために、騒音・振動が発生する作業は「特定建設作業」と定めて、環境法令による規制を行なっています。これに対応するためのものが特定建設作業届けです。

他にも、

  • 地中杭が使用されているのか?
  • アスベスト(石綿)は使用されているのか?

など、通常の家屋とは違った部分の確認があります。この部分を、なぜ気にしなければならないかと言うと・・・この地中杭、とアスベストの2点だけで費用が莫大にかかってしまう事があるからです。

解体工事費用

解体工事にともなう地中杭

地中杭は、大きな建物や地盤が弱い地域で、基礎に使用している場合があります。ちなみに解体工事後に土地を売却する場合の基礎の杭については、このような質問と回答がありました。

解体工事に伴う杭基礎撤去についての質問
解体工事に伴う杭基礎撤去についての質問です。
空き家を解体して売却する予定です。解体工事で基礎をめくると杭基礎がでてきました。

○媒介契約を結んでいる不動産の見解

  • 抜くことを進めます。
  • 抜かないと売却価格も下がるし売却しにくい。
  • 抜くことによって近隣への影響はまずない。
  • 抜かずに売却したら後々トラブルになる。

○知り合いの建築士の見解

  • 抜く場合は慎重に。
  • 木造の家に杭基礎をしているということは、地盤が弱いので安易に抜くと地盤沈下の恐れがある。隣地境界付近の杭を抜くのは慎重に。
  • 売却後地盤沈下すると買主の責任か売主の責任かトラブルになる。
  • 近隣がすべて杭基礎をしているなら心配なし。
  • 重要事項説明に杭基礎ありと明記して売却可能。

○解体業者の見解

  • 売却なら抜くのが一般的。
  • 地中4m~5m以上は専用の重機が必要。
  • 別途費用発生。

家の詳細です

  • 築50年~60年の木造の家
  • 敷地面積は約130坪
  • 建物面積は1F約60坪
  • 図面なし
  • 解体後売却予定
  • 杭の本数、長さ不明
  • 北隣3階建てマンション 南隣1戸建て

杭基礎を抜いて売却か、抜かずに売却かどうしたらいいのでしょうか?
また、杭基礎撤去費用は1本いくらくらいなのでしょうか?

どなたか詳しい方ご教示ください。
よろしくお願いします。

回答
不動産業者です。

知り合いの建築士の見解どおり、重要事項説明に杭基礎ありと明記すれば抜かずとも売却は可能です。

ただし、可能なだけで売れるかどうかは別の問題です。

地盤補強工事は建築する建物の規模や構造・重量によって違っていますので、今ある杭が邪魔になるかもしれません。

そうなれば当然撤去ということになります。

そのような手間暇のかかる土地が売りやすいかどうかです。

それでも売れると思うなら、抜かなくても構わないでしょう。

引用:Yahoo知恵袋

地中杭の扱いについても、それぞれの現場の状況によっても異なります。地中杭があるから抜けばよいのか・・・というと、そういうわけでもないようですので、まずは状況を確認し、現場にあった適切な対応を考えていただければと思います。

解体工事のポイント検討

解体工事にともなうアスベスト

時には、アスベスト(石綿)の処理や地中杭の撤去だけで建物の解体費用と同じくらいかかってしまう事もあります。なぜならば、地中杭の撤去やアスベストの撤去は解体工事業者とは別の専門業者や専門の認可を持った人が対応することになるからです。

また、特殊な工事になるため、役所への届け出や処理方法なども変わり莫大な費用がかかってしまいます。(実は、アスベストの種類にもよりますが撤去だけで数百万円かかってしまう事も良くあります・・・)

そのためビルやマンションの正確な見積りを取るためにも、解体の見積りを取る前に建築図面などのご用意や地中杭・アスベストの有無を確認すると、解体工事業者も見積りがしやすくなり、詳細でより費用を切り詰めたお見積りを出す事が出来ようになります。また、大きな建物の解体工事になりますので、工事前の事前周知や近隣の方への工事説明なども、大切なポイントです。

大きな建物を専門で解体工事している業者もいます。家屋解体とは異なる部分が多数あり、解体費用も高額になるため、ビルやマンションの解体工事業者の選定もより慎重に決めてください。

解体工事現場

まとめ

マンション、ビルの解体は、解体工事業に加えて、建設業の許可が必要となります。一般家屋の解体と比べて工事の規模が大きくなるので、ビル、マンションの解体工事にともなう危険性が高まるからです。そのため適正な安全管理や綿密な施工計画など多岐にわたるポイントがあります。

まず、特定建設作業届けを作成・提出してから、解体工事着工となります。建設工事など重機を使用する作業を行うと、騒音や振動が起こりますので、生活環境の保全や、人の健康の保護を図るために、騒音・振動が発生する作業は「特定建設作業」と定めて、環境法令による規制を行なっているからです。

他にも、地中杭が使用されているか、アスベスト(石綿)が使用されているのかなど、通常の家屋とは違った部分の確認があります。この2点は費用負担が大きいため、行う必要があるのかどうか、事前に確認しましょう。

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