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【土蔵の解体】費用を抑えるポイントと工事後の手続き

土蔵の解体工事は一般的な家屋の工事とは違うので、情報量が少なかったり知り合いに頼んでも「土蔵の解体は無理」「高くつくよ」と言われお困りの方も多いと思います。

土蔵の取り壊しをする場合は、不当な請求を避るために土蔵の解体はなぜ高いと言われるのか・どうやって解体するかの手順を知ることが重要です。また解体費用を抑えるポイントと土蔵の解体後に必要な手続きを知って、安心して解体工事を依頼しましょう。

土蔵の解体に関する基礎知識

土蔵の解体は一般的な家屋とどのような点が異なるのでしょうか。まずは土蔵とは何か・また土蔵はどのような手順で解体するかに関して解説します。

土蔵とは

日本の伝統的な建築様式の蔵で、外壁を漆喰等で厚く土塗りをして仕上げた建物のことです。倉庫の保管目的として建てられた他、店舗兼保管庫の目的で建てられた土蔵・住居を兼た見世蔵等の土蔵があります。

土蔵の造りには漆喰で仕上げ以外にも、板張りの蔵などの種類があります。土蔵は防火構造建築物の代表でもあり、時代によっては火や鉄砲を防ぐため漆喰塗の技術が用いられ、分厚い壁の仕上がりで造られていました。

土蔵を解体する手順

土蔵の解体を依頼する前に流れを知っておくと、解体業者任せにならず工事に関する話を進めることが出来ます。土蔵の解体工事は構造や立地等の条件によっても異なりますが、以下のような手順で行われます。

①解体工事を依頼する
土蔵の取り壊しを依頼する解体業者を選びます。数社の解体業者に見積もりを依頼して、信頼できる業者に解体を依頼します。業者が決定した後は、ご近所の方への配慮として近隣挨拶を行います。

②養生の設置
解体工事は騒音や粉塵が発生してしまうため、予防として外周を囲う養生を設置します。また安全に工事を行うために、規準を守った足場を設置します。

③土蔵内の残留物の撤去
解体工事を始める前に、土蔵内にある古物や生活用品を撤去します。解体業者に不用品の処分を頼むことも可能ですが、ご自身で処分した方が処分料を抑えることが出来ます。

④瓦等の分別撤去
解体工事は法律により、廃棄物を種類によって分けて工事を行う分別工事が義務付けられています。そのため重機を使用し一気に壊すのではなく、まずは屋根瓦等の撤去を行います。

⑤建物の解体作業

重機を使用して建物の解体作業を行います。立地や構造によっては、すべて手作業で解体する場合もあります。手作業による解体作業か重機による解体作業かによって費用が変わるため、解体の見積もりは電話ではなく現地調査を行った上で見積書を出してもらいましょう。

⑥土壁の処理
土蔵ならではの作業として、土壁の土を落とす作業が行われます。土壁は最終的に処分されますが、そのままの状態では処分出来ない為、手作業で土と藁を分ける作業を行います。また決められた通りの土壁の処分が必要になります。

⑦産業廃棄物の撤去
土蔵の解体が終了した後、産業廃棄物を分別して運び出します。解体工事では廃棄物以外にも周りに埃や土が残る可能性があるた清掃を行います。

⑧整地にする
廃棄物をトラックで運んだ後、最後に土地を綺麗に整地します。解体工事をした状態では土面がボコボコになっているので、重機を使用して地面を固めます。

土蔵の解体費用

土蔵の解体を検討した時、特に気になるのが解体費用です。解体における不安を少なくする為にも、土蔵の解体費用において知っておきたいポイントを解説します。

「土壁の処分」が解体費用が高くなる原因

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一般の木造建物の解体に比べて、土蔵の解体費用は高くなるケースが多いです。土蔵の解体費用が高い理由の一つとして、土壁の処分が挙げられます。土蔵に使用されている土壁は、木の外側を土壁で覆って漆喰や白土を塗った分厚い壁です。

土壁は柱の間に木材を入れ、格子状に竹を入れ縄などで編んだ「小舞」と呼ばれる下地に、専用の土と藁を塗りこんで作られています。昔は土壁をそのまま土地に埋めていたこともありましたが、埋めたことでの被害等が起こった為、現在では処分場での廃棄が必要になりました。

処分の際に土壁を分別しないと処理をして貰えないことから、土壁の土や藁を手作業で落とす為ため費用が高くなる傾向にあります。また正規の解体業者の場合、解体費用の見積もりには処分費用も含まれています。この処分費用に含まれる土壁の処分費自体が高いことも、土蔵の解体費用が高くなる原因の一つです。

残念ながら解体業者の中には悪徳業者もいるため、土蔵だからと不正に高額な解体費用を請求する業者も存在します。正当な金額で解体が行われるよう、数社の業者に現地に来てもらい、書面での明確な見積書を貰うことで不当な請求を防ぐことが重要です。

解体費用の算出方法

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解体費用は一括で○○万円と算出することが出来ません。理由として、条件によって解体費用が変わることが挙げられます。解体費用は建物の構造と大きさ・立地・処分品の種類と量・追加費用の有無などによって算出されます。

そのため電話だけでの見積もりでは、最初の見積もり金額と大幅なズレが発生して、金額面でのトラブルが発生するケースがあります。トラブルを避けるためにも、実際に解体を依頼する現場に来て見積もりを出す業者を選びましょう。

また意思疎通が不足していた為に金額がズレることのないよう、庭の木など他にも解体するものは無いか、処分を依頼する廃棄物はどの程度かも事前によく話しておきましょう。

口頭での見積もりは、後で問題が起きた際に対処が難しくなるため、明確な書面での見積書を提出して貰うことをお勧めします。

解体費用を抑えるポイント

解体工事は大きな金額がかかってしまうため、費用の問題に直面します。解体工事を行う前に、解体費用を抑える方法を知っておきましょう。

不用品の処分

解体費用の中には、建物の取り壊しで排出されるコンクリート等の廃材以外にも、土蔵の中にある生活用品などの廃棄物も含まれています。代々受け継がれてきた土蔵であれば、中に多くの物がありご自身で処分するのは大変なので、業者に処分を依頼することも可能です。

しかし処分品の中にはご自身で処分を行った方が安いものや、物によっては古物として買取値段がつくものも存在します。

解体業者に処分を依頼する処分品

主に業者に依頼した方が費用を抑えられる処分品は、家具等の木製製品やプラスティック製品やスチール製品などの金属類です。これらの処分品はスクラップ業者に直接依頼するケースがある為、解体業者に処分してもらった方が安くすむ場合が多いです。木製の大型家具に関しては無料で引き取ってくれることもあります。

注意点として処分を頼む前に、木製家具や金属製品の処分料は、具体的にトラック1台分でいくら等の見積もりを算出してもらいましょう。

ご自身で処分する不用品

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台所用品や紙・布製品等の生活ゴミや日用品は、処分を業者に依頼すると高額になる可能性が高いので、自治体ごとの決まりに沿って家庭ごみとして処分します。

掃除機等の家電や布団等の生活用品は、粗大ゴミとして自治体に有料で回収を依頼出来ます。「エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機」の4品目は粗大ゴミではなく、リサイクル家電として家電リサイクル受付センター等に回収を頼みましょう。

粗大ゴミやリサイクル家電は回収の日にちが決まっている為、余裕を持って各管轄まで処分の依頼をすることをお勧めします。

「古物・骨董品」買取に依頼する処分品

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土蔵にある家財品の中には、価値の高い品物や骨董品が眠っている可能性があります。土蔵の中に物がたくさんあって、選別するのも面倒なため全て業者に処分を頼んで、値段のつくものに処分料を払ってしまった・・というケースもあります。

手間がかかり且つ必ず値段が付くとは限りませんが、古道具や骨董品の鑑定を依頼することも費用を抑える方法の一つです。

「古道具 買取」「骨董品 鑑定」等で検索すると、鑑定や買取をしてくれる業者を見つけられます。もし解体工事を依頼するまでに時間の余裕がある場合は、鑑定だけでもお願いすると思わぬ買取金が発生するかもしれません。

「古材」買取に依頼する

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昔に建築された土蔵の中には、貴重な古材を使用している場合があります。現在は古民家風の家や再生させた古民家に住みたいという需要が高まっていることから、古材の買取を行う業者も増えています。

柱や梁以外にも、板や壁・階段等の買取もしています。物や状態が良い場合は万単位での買取もあるので、時間などに余裕があれば事前に古材買取業者に見てもらうと、解体で傷が付いてしまうことも避けられます。

古物と同様に「古材 買取」と検索すると、買取業者のホームページを見つけることが出来ます。業者に依頼するもの・ご自身で処分するもの・鑑定を頼むものと選別することで、解体工事における廃棄物の処分費用を抑えましょう。

回収業者の注意点

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回収業者の中には、初めは安い金額を提示しておいて、後から高額な処分費用を請求する悪徳業者も存在します。あまりにも安い処分費用を提示された場合は注意が必要です。

もし安い金額で取引が行われたとしても、処分をせず不法投棄をする業者も存在します。不法投棄があった場合、業者だけではなくご自身にも責任が生じてしまいます。

悪徳業者の被害防止のために、不要品を運ぶ一般廃棄物収集運搬業務許可という許可と、買い取りをする古物商許可という免許を持っているのか確認しましょう。また処分を依頼する前に、見積もりを出してもらうことをお勧めします。

土蔵の解体における手続き

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土蔵を解体工事するに際には、どのような手続きが必要なのでしょうか。ここでは土蔵の解体において知っておきたい手続きと、手続きを安く抑えるポイントをご紹介します。

建物滅失登記

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家屋や建物を壊したら、1ヶ月以内に建物滅失登記という手続きをすることが義務付けられています。建物滅失登記とは、登記簿から建物が失くなったと、登記の内容を変更する手続きのことです。土蔵を解体する場合も、建物滅失登記を行う必要があります。

滅失登記を行わないと、新しく建物が建てられない・建っていない建物に固定資産税がかかってしまうといった問題が起きます。

また法律によって建物滅失登記をする義務があるため、期間内に手続きを行わないと、罰則として不動産登記法164条により10万円以下の過料に処される可能性があります。建物滅失登記は土地家屋調査士に代行を依頼する方法とご自身で行う方法があります。

登記がされていない場合

建物を建てた時は建物表示登記という登記をしますが、古くからある土蔵などは未登記の場合があります。未登記の建物の中には、自治体が調査を行って課税しているケースもあります。そのため固定資産税が課税されていても、登記してあるかの確認が必要です。

まず、解体を予定している土蔵が未登記かどうかを調べる方法の一つは、法務局で「全部事項証明書請求」を行って調べることです。全部事項証明書とは、簡略して言うと過去から現在の所有者や地目等の登記に関わる全てを証明した書面です。取得するためには数百円の料金がかかります。

全部事項証明書請求が取れない場合は、未登記の可能性が高くなります。行政と相談を行いながら、まずは土蔵が本当に未登記なのかを調べてみましょう。

未登記であった場合は、「家屋滅失届出書」という書類を提出します。解体工事を依頼した業者に署名・捺印をお願いして、自治体に提出します。自治体のホームページを確認して分からなかった場合は、自治体によって課の名称が異なりますが、税金に関連する課に問い合わせてみて下さい。

未登記の建物を解体する場合の手続きに関しては、こちらをご参照下さい。

建物の解体工事未登記の建物解体工事後に必要な手続き~家屋滅失届出書~

建物滅失登記を安く抑える方法

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建物滅失登記は土地家屋調査士に代行で依頼する場合、土地家屋調査士が手続きを行うため、施工主は委任状を提出する作業だけなので簡単に済みます。ただし依頼をした場合は、一般的に3万円~5万円の費用がかかります。手間がかかりますがご自身で建物滅失登記を行うと、この費用を抑えることが出来ます。

建物滅失登記をご自身で行う流れとしては、必要な書類を準備して管轄の法務局へ書類を提出します。書類の提出は郵送可能な場所もありますが、不備がないかの確認のため法務局へ直接手渡しすることをお勧めします。書類が不備なく提出できると、「登記完了証」という書類が届き手続きが完了となります。

ご自身で滅失登記をご検討の場合は、こちらの記事で詳しい方法を説明しているのでご参照下さい。

解体工事後の手続き:お金をかけずに建物滅失登記を行う方法

まとめ

土蔵は一般的な家屋と造りが異なるため、情報量が少ないことやご自身が知らないことを逆手に取って、不当に高額な解体費用を請求を業者も存在します。悪徳な業者に騙されることのないよう、土蔵の解体の手順や高くなる理由を抑えておきましょう。

解体費用を安くするポイントとしては、処分品をご自身で処分するもの・解体業者に依頼するもの・古物や古材買取業者に依頼するもの、と選別して処分する方法をご紹介しました。また、滅失登記をご自身で作成することで費用を抑えることも可能です。

信頼出来る解体業者を選び、馴染みのない解体工事に関する知識をつけることで、安心して土蔵の解体を終えることが出来ます。

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