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【不動産の評価方法】相続税の評価額はどうやって決まるの?

手のひらに家の模型

不動産の評価方法はさまざまな場面に応じて違います。例えば、不動産の売買をする時と不動産の税金を決める時とでは同じ不動産でも評価額が異なります。
特に、不動産の税金を決め際の評価方法は重要です。それぞれ詳しく見て行きましょう。

不動産の評価額は4種類

虫眼鏡と家

それではまず、不動産の評価額の種類について見て行きます。不動産は「一物四価」と言われるように同じ不動産に4つの価値評価が存在します。

それぞれ「時価」「公示価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」の4つです。

  • 1.時価
  • 2.公示価格
  • 3.相続税評価額
  • 4.固定資産税評価額

それぞれ詳しく見て行きましょう。

1.時価

電卓とグラフ

時価は実勢価格とも言われ、その時々に市場で成立している市場価格のことです。
時価は公正な価格で、いつでもその価格で売買できると考えられる価格です。

引用:LIFUL HOM’S 不動産用語集

つまり、自分の不動産を現金化しようとした時にいくら位になるかの目安です。所有している不動産の時価を手っ取り早く知るには不動産会社に査定をしてもらうのがオススメです。

暗闇とパソコンなぜ無料?不動産の一括査定サイトが怪しくて利用できない

ただし、時価=査定価格ではありません。複数の不動産会社に査定を出してもらえば分かりますが、査定金額は不動産会社によってばらつきがあります。
さらに、査定金額が高額であっても売れずに残ってしまった場合は不動産会社と話し合って売却価格を下げる必要があるかもしれません。さらに、売却の見込みが高いお客さんに出会えても値段交渉でさらに値下げを余儀なくされるケースもあります

なので、時価を把握する際は査定金額だけでなく、周辺の成約価格も参考にするのがオススメです。

不動産の取引が成立(成約)して、売買契約書に記載される金額のことを成約価格といいます。
広告などに記載されている販売価格や売り出し価格は、売主の「希望価格」であって、実際の成約価格とは一致しない場合もあります。特に中古住宅や新築物件でも、完成在庫(売れ残り)となっている場合では、値引きの結果、大幅に成約価格が下がる場合があります。

引用:LIFUL HOM’S 不動産用語集

成約価格は最終的な不動産の売却価格です。値下げや値引きを経て契約が成立した金額なので査定価格に比べて現実的な価格です。
なお、過去の成約価格はレインズのサイトから簡単に調べられます。

成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト|REINS Market Infomation

レインズサイト画面

マンションか戸建てを選んで、プルダウンからお住いの地域を選択すれば簡単に周辺の成約価格を調べられます。

注意
レインズのサイトから調べらる成約価格は過去1年以内のものです。

2.公示価格

国土交通省

公示価格は国土交通省が年に一度発表している土地の価格です。

地価公示法(昭和44年法律第49号)に基づき、国土交通省が毎年1回公示する標準地の価格のこと。

引用:コトバンク

国土交通省が土地鑑定士の調査を基に公示している価格なので、全国の土地売買の基準価格として用いられます。
なお、公示価格は国土交通省のホームページから確認ができます。

国土交通省の土地情報サイト

国土交通省 土地総合情報システム

3.相続税評価額

相続税の申請案内

相続税の計算をする際に必要な評価額です。なお、相続税評価額は土地と建物で計算方法が違います。
さらに、土地の評価方法は路線価方式と倍率方式があり、路線価が定められている地域では路線価方式が優先されます。なお、土地の評価額は公示価格の8割程度になります。
家屋部分の相続税評価額は固定資産評価額と同額です。

MEMO
建物部分の評価額
相続税評価額 = 固定資産税評価額

4.固定資産税評価額

家と税金

固定資産税の支払いの際に必要な評価額です。
固定資産税評価額は年に一度、4月から6月の間に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。
また、土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度になります。

4つの評価額のうち、「公示価格」と「相続税評価額」、「固定資産評価額」の3つには法則があります。一般的には公示価格が最も高く、次いで相続税の評価額が高くなり、最後に固定資産税評価額が最も安くなります。

公示価格 > 相続税評価額(公示価格の8割程度) > 固定資産税評価(公示価格の7割程度)
時価(実勢価格)はその都度変化するので法則に当てはまりません
評価額の種類備考
時価実勢価格、市場価格
公示価格国土交通省が発表している土地売買の基準価格
相続税評価額相続税の金額を決める時の基準価格。土地と家屋で評価方法が変わる
固定資産評価額固定資産税の金額を決める時の基準価格。納税通知書に記載されている

相続税評価額の計算方法

電卓と家

固定資産税評価額は毎年送られてくる納税通知書で確認ができます。しかし、相続税評価額は相続が決まるまでわかりません。そこで、ここからは相続税評価額について詳しく紹介して行きます。

家屋部分の計算方法

家と道路

家屋部分の相続税評価額は固定資産税評価額と同じなので、課税明細書から確認ができます。
確認するのは課税明細書に記載されている「課税標準額」です。

課税標準の説明

引用:神戸市

なお、相続税の計算方法についてはこちらの記事を参考にしてみて下さい。

相続税のポイント!基礎控除と計算方法について知っておこう

土地部分の計算方法

売却中の土地

土地の相続税評価額は、路線価方式と倍率方式のどちらかを使って計算します

路線価方式の計算方法

対象の土地に路線価が定められている場合は、路線価方式を優先して評価を行います。
路線価とは、国土交通省が定めている道路の値段です。

路線価方式は土地の面積と接している道路の路線価を掛けて計算します。

まずは、国土交通省のホームページから路線価を確認します。

財産評価基準書 路線価図・評価倍率票

路線価の調べ方

道路によって道幅や交通の便を考慮して路線価が決められます。

路線価の調べ方

対象の道路を住所から調べていきます。

路線価の調べ方

地名や番地から路線価を特定していきます。

路線価

写真の例はでは路線価が「300C」となっています。後ろの記号「C」は借地権割合を表しています。
単位は千円なので写真の路線価は1㎡あたり30万円(300×1,000)になります。

MEMO
借地権が設定されている場合のみ借地割合を考慮した金額で相続税評価額を計算します。

借地割合
「C」の記号は借地割合が70%なので、30万円×0.7=21万円が相続税評価額になります。

路線価が分かったところで続いて土地の面積を確認します。
土地の面積は納税通知書に添付されている、課税明細書から確認できます。

課税証明書

引用:東京都主税局|土地や家屋をお持ちの方へ

確認するのは登記地積の欄です。
単位は㎡数で記載されています。

MEMO
納税通知書の登記と現状に差がある場合は、現状の方を参考にして下さい。

土地の面積が分かったら、先に調べておいた路線価とかけて相続税評価額を計算します。先ほど調べた路線価は30万円です。面積が150㎡なので、30万円×150㎡で4千500万円が相続税評価額になります。

【計算例】
路線価 30万円 × 面積 150㎡ = 相続税評価額 45,000,000円

倍率方式

郊外や山奥では路線価がつけられていない場合があります。もし、路線価が定められていない場合は倍率方式で評価額を計算します。

倍率地域

倍率方式が採用される地域は路線価が表示されておらず「倍率地域」と記載されています。
計算方法は固定資産税評価額に倍率を掛けて計算します。
なお、倍率票は国税庁の評価倍率票から確認できます。

倍率確認

対象の住所から倍率を調べます。

写真の例では宅地として利用していた場合の倍率が1.1なので固定資産税評価額に1.1を掛けた金額が相続税評価額になります。

【計算例(倍率地域)】
固定資産税評価額 × 倍率 = 相続税評価額
注意
宅地の場合、倍率は「1」や「1.1」など1に近い場合が多いですが、田畑として利用している場合、倍率が極端に高く設定されている可能性があるので注意して下さい。
倍率地域の計算例

引用:路線価図・評価倍率票|評価倍率票の説明

相続税評価額で土地の評価額が下がるケース

相続税評価額が低くなればそれだけ支払う相続税も少なくて済みます。
では、どのような場合に相続税評価額が低く評価されるのでしょうか?

土地の形状による補正

マーブル調

相続税評価額を計算する際、極端に間口が狭く奥行きが長い土地は使い勝手が悪いと判断されます。そのため、評価額は低くなります。

対象の土地の例

引用:国税庁|間口が狭い宅地の評価

例えば、図(1)のように間口に対して奥行きが長い場合や、図(2)のように間口が狭く、出入りが不自由になる土地が補正の対象です。

評価額を下げる方法は、通常の評価額に「補正率」を掛けて計算します。
なお、奥行きが長い土地では「奥行価格補正率」と「奥行長大補正率」の2つの補正率を掛けて評価額を計算します。

路線価 × 奥行価格補正率 × 奥行長大補正率 × 土地面積 = 相続税評価額

それぞれの補正率は国税庁のホームページから一覧表で確認が出来ます。

奥行価格補正率表

奥行価格補正率一覧

引用:国税庁|奥行価格補正率より一部抜粋

奥行長大補正率

奥行長大補正率一覧

引用:国税庁|奥行長大補正率

もし、間口が7.5mで奥行きが20mの細長い土地だった場合、奥行き価格補正率は「1」、奥行長大補正率は「0.98」に該当します。

奥行価格補正率表の該当欄

引用:国税庁|奥行価格補正率より一部抜粋

【奥行長大補正率】
奥行き 20m × 間口 7.5m = 2.67(小数点以下切り上げ)
→2以上3未満に該当

奥行長大補正率の該当欄

引用:国税庁|奥行長大補正率

上記の条件で路線価が30万円だった場合、評価額は4,410,000になります。

路線価 30万円 × 奥行価格補正率 1 × 奥行長大補正率 0.98 = 29万4千円
29万4千円 × 面積 150m = 相続税評価額 4,410万円

補正率を適用しない場合は評価額が4,500万円なので、補正の対象になると90万円も評価額が下がります。

MEMO
奥行きが長い土地の他に、極端に間口が狭い土地やがけ地に面している場合にも補正の対象になる場合があります。判断が難しい場合は問い合わせて相談してみましょう。
国税庁|税についての相談窓口

まとめ

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不動産の評価方法は複数ありますが、中でも複雑なのは相続税に関係する土地の評価方法です。
国内では相続で不動産が占める割合は9割と言われています。しかし、中には相続税が高額になり、相続税の支払いのためにせっかく相続した不動産を売却しなければならないケースもあるようです。
余裕があれば「今持っている不動産にどれくらいの価値があるのか?」「どの程度の相続税が必要になるのか?」など事前に把握できると安心ですね。