あなたに最適な解体業者を無料で一括見積

不動産の査定金額をうのみにできない理由は?気になる査定方法を解説

ひらめきのイメージ

不動産の査定方法は中古のバックや車などの買い取り査定とは大きく異なります。
では一体、不動産物件の査定方法はどのように行われるのでしょうか?

この記事では実際に不動産の査定がどのような方法で行われるのか、また、不動産の査定にあたって注意しておくべき点などについて紹介していきます。

不動産の査定方法は全3種類

3種類

不動産の査定方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。
それぞれどのような方法か詳しく見てみましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は周辺地域で似たような条件の不動産がどれくらいの価格で取引されているのかなど、実際の成約価格を参考にして査定する方法です。ちなみに、取引事例比較法は不動産の査定で最も多く使われている方法です。

さらに、取引事例比較法には「机上査定」と「訪問査定」があります。

なお、自分の不動産にどれくらいの価値があるのかざっくりと知りたい場合は机上査定でも十分です。
不動産会社さんに直接電話で問い合わせて周辺の相場を聞くか、不動産会社さんが運営しているインターネットサイトで、大まかな住所と物件の広さを入力すれば簡単に調べられる場合があります。

パソコンと机

ただし、詳しい評価額を知りたい場合は訪問査定が必要です。訪問査定は実際に不動産会社の担当者さんが来て査定を行います。立地や広さからある程度の価格は絞り込めても、物件の状態によって価格が変動するからです。

なお、訪問査定では個人情報の提供が必須なのです。利用するサイトや不動産会社さんによっては、取得した情報をもとに度々営業の連絡が掛かってくるので注意が必要です。
複数の不動産会社と訪問査定の日程を調整したり、断りの連絡を入れるのが面倒ですが訪問査定は相見積が基本です。
1社だけの査定価格では信ぴょう性が低いので複数の不動産会社さんに査定をお願いしましょう。

過去の成約金額はレインズで確認!

より厳密な査定をするなら訪問査定は避けられません。
でも、いきなり個人情報を入力して訪問査定をしてもらうのは抵抗があるという方も多いと思います。そこでオススメなのが過去の成約価格をデータ化して公開しているREINS Market Infomationです。(以降レインズと呼びます)

レインズのトップ

レインズでは、過去1年間の成約価格を公開しています。個人情報を入れなくても住所を選択するだけで簡単に成約価格の確認ができます。

MEMO
売り出し価格→売り出した当初の価格
販売価格→販売中の金額
成約価格→成約が確定した金額

最終的に買い手との値段交渉で売却価格から値引きが行われる場合があるので周辺の相場を参考にする際は成約価格を重視して下さい。

ネットで公開されている販売価格には極端に価格が高く設定されていたり、釣り物件と呼ばれるような魅力的な物件が掲載されている場合があるので注意して下さい。

原価法

建物によっては雨漏りをしていたり、外壁が一部壊れているような物件であればその分を査定の評価から下げてあげる必要がありますよね。

原価法は、もし同じ不動産を新しく購入したらいくらかかるかを計算した「再調達原価」から、経過した年数によって老朽化した部分に当たる「修正原価」を差し引いて計算します。

査定金額 = 再調達原価 – 修正原価

ただし、原価法による査定は売り手側の主張が強く、買い手側が同じ金額で評価してくれるかは別です。そのため、他の査定方法も取り入れて評価の方法を補填してあげる必要があります。

なお、土地は使っても価値が下がるとは考えにくいため原価法が使わるケースは少ないです。原価法は主に家屋部分の査定で用いられます。

収益還元法

収益還元法は賃貸不動産などの収益の獲得を目的とした不動産に用いられる査定方法です。いくらで購入したのかは考慮せず、今後得られる収益に着目して評価を行います。

また、収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります。

直接還元法

直接還元法は一定期間の総獲得収益を還元利回りで割って計算します。一般的には1年間の総獲得収益を目安となる還元利回りで割って計算します。

収益総額 = 一年間の総獲得収益 ÷ 還元利回り

なお、還元利回りは一般的な住宅なら6%程度、事業用の不動産なら9%が目安と言われています。

参考:誰でもわかる不動産売買

例えば、一年間の家賃収入の総額が2,400,000円の住宅用不動産で還元利回りを6%に設定した場合、収益総額は40,000,000円になります。結果、不動産の価値は40,000,000円と査定ができます。

DCF法

DCF法はDiscounted Cash Flowの略です。査定の方法は対象の不動産を持ち続けた場合、将来的に生み出されるお金の金額を合計して現在の価値に換算して査定を行います。

MEMO
将来生み出されるお金の合計を現在の価値に換算した金額を割引現在価値と言います。

例えば、年間の家賃収入の合計が100万円の不動産を年間5%の利回りで運用したいと考えた場合、不動産の割引現在価値はいくらになるでしょうか?

希望の利回り:年5%
一年間の家賃収入の合計:100万円
割引現在価値:?

計算方法は年間の家賃収入を希望の利回りで割れば分かります。

一年間の家賃収入の合計 100万円 ÷ 希望の利回り 5% = 割引現在価値 20,000,000円

計算の結果から、割引現在価値は20,000,000円だと分かりました。DCF法は一般的な目安によって計算されるのではなく、投資的な考え方から自由に算出されるイメージです。
実際には、複雑なお金の出入りなども考慮して詳細に計算する必要があります。

極端な高額査定には要注意!

注意

せっかく査定をしてもらうなら、少しでも高い金額で評価して欲しいですよね。でも、極端に高額な査定を出す不動産会社さんには注意が必要です。
ここからは不動産を売却する上で、必ず知っておいて欲しい注意点について紹介して行きます。

契約形態の種類

極端に高額な査定金額をつける不動産会社に注意が必要な理由を解説する前に、知っておかなければならない不動産業界の基本的な仕組みが2つあります。

1つ目は不動産の売却を依頼する際の媒介契約の種類、2つ目は契約成立時の取引形態です

まずは1つ目、媒介契約の種類について解説して行きます。

不動産の仲介を依頼するのは1社のみ

媒介契約とは不動産の売却を不動産会社さんに委託する時に結ぶ契約です。
それぞれ、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
ただし、3つの媒介契約のうち一般媒介契約はほとんど利用されません

理由は媒介契約の内容にあります。

八方美人

一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社と媒介契約を結べるため不動産会社にとって不利になります。
自分以外のライバルに不動産を売却されてしまうと、それまで頑張って営業をしてきた時間や掛かった費用が回収できないからです。

  • 自分以外にライバルがいる
  • 他の不動産会社に売られると費用が回収できない

一方で、専任媒介契約は自分以外の不動産会社に対象の不動産を販売される心配がないので、不動産会社は安心して営業活動に専念できます。そのため、一般的には不動産の売却では一般媒介契約が結ばれるケースは少なく専任媒介契約や専属専任媒介契約が主流となっています。

MEMO
不動産会社は物件の販売を独占できる専任媒介契約を結んでいるケースがほとんど。
ドミノ不動産の売却は本当に「専任媒介契約」が正解なのか?!

両手取引と片手取引

不動産業界の基本的な仕組み2つ目は契約成立時の取引形態です。
取引形態といっても難しく考える必要はありません。不動産会社が売主を見つけてくるのか、売主と買主の両方を自社で見つけてくるのかの違いです。

なお、不動産の売買が成立した時に、不動産会社が売主と買主の両方と直接取引をしていれば「両手取引」と言い、売主のみと直接取引をしていた場合を「片手取引」と言います。

契約の成立時に買主のみと直接取引をしていた場合も片手取引にあたります。

両手取引とは

不動産会社さんが売主から販売を委託された不動産を自分で探してきた買主に販売した場合、両手取引にあたります。両手取引の場合、不動産会社さんは売主側と買主側の両方から手数料が受け取れます。

不動産の売買でかかる仲介手数料はいくら?上限額を今すぐ計算!

片手取引とは

一方、販売を委託された不動産を他の不動産会社さんのお客様に販売した場合「片手取引」になります。

片手取引の場合、売主側からしか仲介手数料はもらえません

物件の囲い込みとは

独り占め

不動産会社さんは、できれば売主と買主の両方から仲介手数料がもらえる両手取引を目指して営業活動をしています
両手取引と片手取引とでは単純にもらえる仲介手数料の金額が倍違うからです。

そのため、不動産会社さんの中には、自社以外の不動産会社から「物件を検討しているお客様にお宅で取り扱いがある物件を見せて欲しいのですが..」と問い合わせを受けても、「今ちょうど検討しているお客様が居て…」と言って他の不動産会社からのオファーを断ってしまう場合があります。

このように専任媒介契約で販売の権利を独占している状態で他の不動産会社さんからのオファーを故意に断る行為を「囲い込み」と言います

本来、売主さんから見れば支払う仲介手数料の金額は変わらないので、囲い込みは売主にとって大変不利な行為です。

最終的には値下げ交渉を迫られる?!

値下がりのイメージ

なお、囲い込みを行った不動産会社は自社で買主を見つけられない場合「今の値段ではなかなか売れないので金額を下げませんか?」と売主さんに値下げを誘導してきます。
販売金額が下がれば自社で買主を見つけられる可能性も高まるからです。

結局、高額の査定を出した不動産が専任媒介契約で販売の権利を独占し、さらに物件の囲い込みを行って売主にとって不利な状況を作ってしまうケースがあるのです。

以上が不動産の査定で高額な金額を出す不動産会社に注意が必要な理由です。

MEMO
海外では不動産の売買において両手取引を禁止している国もあります。
売主と買主の両方と直接取引をする場合、どちらの言い分を通すかで問題が発生するからです。
しかし、日本では両手取引は禁止されていません。そのため、物件の囲い込みが深刻な問題として残っています。

査定金額が信頼できる査定の方法

電卓を見せる男

査定の金額を簡単に鵜呑みにできないのは理解してもらえたと思います。
そこで、今後不動産の査定をされる際にもう一つ知っておいて欲しい査定方法をご紹介します。それは、買い取り保証です。

買い取り業者とは

冒頭で、不動産の査定金額はバックや車などの買い取り査定とは違うと説明しました。理由は不動産の査定金額は実際の販売価格と異なるケースが多々あるからです。
ところが、不動産会社さんの中には高額な物件をバックや車と同じように言い値で買い取りをしてくれるところがあるのです

家と聴診器

不動産の買い取り業者さんには、直接不動産を買い取ってくれる場合と媒介契約の期間満了時に査定金額で買い取ってくれる買い取り保証などがあります。

ただし、査定金額で買い取ってもらえる不動産会社さんや買い取り業者さんを利用する場合、通常の査定価格よりも安くなるのは覚悟しておいてください。

当然ながら、不動産の買い取り業者さんは買い取った不動産に付加価値をつけて、別の買主に売却します。その際の差額が会社の利益になるからです。

どういった時に利用するの?

でも、わざわざ安い金額で買い取られるのが分かっているのに買い取り業者さんを利用する意味はあるのでしょうか?
最後に不動産の査定で買い取り業者さんを利用した方がいいケースを考えてみましょう。

買い取り業者さんを利用すべきケース

買い取りをしてもらえる不動産の査定方法を利用した方が有利になるケースはいくつかあります。

  • 事故物件
  • ゴミ屋敷
  • 敷地が極端に広い
  • すぐに現金が欲しい

不動産の中には売れやすい物件もあれば、なかなか売れずに残ってしまう物件もあります。
駅が近くて、きれいな物件ならすぐにでも買い手がつきそうです。でも、事故物件やゴミ屋敷などなんからかの瑕疵(かし)がある不動産はなかなか売れずに残ってしまう場合があります。

最近では、インターネットサイトや掲示板などを通じて不動産の情報が手軽に共有できるようになりました。

時計事故物件の不動産はやっぱり売れない?!告知の義務はいつまで続くの?

なので、売れにくい物件を持っている場合は、不動産の買い取り業者さんや買い取り保証を利用して確実に売却できる方法を検討する方も多いようです。

ちなみに、事故物件は一度解体工事をして更地にしてから売却を考えるのもおすすめです。

解体無料見積ガイド

MEMO
事故物件を解体工事しても告知義務が完全に消えるわけではありません

また、土地は個人では切り売りが出来きません。なので、極端に敷地が広い物件を所有している場合も買い取り業者さんを利用した方が有利になる場合があります。

土地

その他の利用例では、不動産を出来るだけ早く現金化すため買い取り業者さんを利用する場合もあるようです。

もし、不動産の買い取り業者さんを利用する場合、できるだけ複数の買い取り業者に査定を依頼するのがオススメです。
仲介専門の不動産会社さんと媒介契約を結ぶ場合は、査定金額だけでなくちゃんと営業活動をしてくれるのか気にしなければならない点がいくつかあります。
ところが、買い取り専門業者や、買い取り保証がある不動産会社では契約期間を過ぎれば、買い取ってくれる金額がほぼ確実に分かります。そのため、利益を最大化するなら複数の買い取り業者さんに査定をしてもらい、相見積を取った方が安心ですね。

まとめ

一万円札

不動産の仲介業者さんに不動産の査定を依頼する場合は、高い査定金額に注意して下さい。
逆に、買い取り専門の不動産業者さんを利用する場合は複数の不動産会社に査定を依頼して、一番いい金額を出してくれるところに依頼するのがオススメです。