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低リスクで不動産を運用したい!小額から始める不動産の運用方法とは

家と電卓

不動産を運用して安定した収入を得たい!でも、高額な不動産を購入する資金はないし、いきなり高い物件を買う勇気はない。とお悩みのあなた。

不動産を運用して不労所得を得る夢を諦めないで下さい。
この記事では、少額から始められる不動産の投資方法について紹介しています。

不動産運用のメリット・デメリット

チェックリスト

上手に不動産を運用できれば安定した収入を得られます。でも、不動産の運用は簡単ではありません。まずは、不動産を運用する上でのメリットとデメリットを再確認しておきましょう。

不動産を運用するメリット

不動産に投資をする最大の目的は収益を得るためですよね。不動産は株やFXなどと違い長期的に安定した収益を獲得できるのが最大の特徴です。

なお、不動産を運用して得られる収益は2種類あります。ひとつはインカムゲイン。もう一つはキャピタルゲインです。

インカムゲインは不動産を運用して得られる収益です。主に、家賃収入がインカムゲインにあたります。そして、キャピタルゲインは不動産が値上がりした場合に得られる収益です。
買った時の値段より高く売れればキャピタルゲインが発生します。

やる気のイメージ

さらに、直接的に不動産を所有している場合は、持っている不動産を担保に新たに借り入れができる場合があります。
運用している不動産を担保に調達した資金を基に、新たな不動産を購入するのも不動産を運用していく手法の一つです。

得られた収益と合わせてうまく資金を運用できればさらに大きな不動産を運用するのも可能ですね。

不動産を運用するデメリット

不動産を運用するには当然リスクを伴います。だからこそ、なかなか不動産投資を始められないわけです。ここでは不動産を運用する上でのデメリットについて少し触れておきます。

悩むイメージ

不動産を運用する際のデメリットは大きく分けると2つです。一つは管理に手間や費用が掛かる点です。

不動産を所有していても勝手に人が入ってくれるわけではないので、入居者を募集するにも広告などの費用が発生します。さらに、入居者が入ってからも管理をおろそかには出来ません。

たとえ不動産業者や委託業者に任せたとしても費用が発生します。不動産を運用して家賃収入を得るためには継続して費用が発生するわけです。

不動産を運用するデメリットのもう一つは持っている不動産は値下がりする危険がある点です。

家は時間が経つと老朽化します。たとえ人が使っていなくても換気を怠ればすぐに湿気が原因でカビが発生したり、建物の一部が腐ってしまいます。
場合によっては、大掛かりな修繕やリフォームが必要な場合があります。

また、台風や地震などの自然災害に左右されるのも不動産の特徴です。不動産を運用していれば突然、壊滅的なダメージを受けてしまう危険がります。

直接不動産を購入する際は保険制度もしっかり確認しておく必要がありそうです。

少額から不動産を購入する方法

高額な不動産を運用するのはリスクが多いため購入をためらう人は多いようです。しかし、実際には小額からでも不動産を運用する方法は意外とあります。ここからは小額で不動産を運用する方法をいくつか紹介していきます。

お宝物件を掘り当てる

都内の物件は現在上昇傾向にあります。(2019年3月現在)
オリンピックの開催や政府の金融政策のおかげで不動産業界は活気づいているようです。

グラフ

だからと言って、数千万円もするような不動産を長期ローンで購入するのはリスクが高すぎますよね。

そこでオススメなのが、地方のお宝物件を購入する方法です。
不動産の価値が高騰している都内に比べ、地方では不動産の価値が下がっている地域があります。

極端に安い例ですが、空き家の増加が深刻化している地域では無償譲渡しているところがあります。

100円100万円以下、いや100円や無料譲渡も?!空き家を破格で購入する方法3選

一見、地方は不動産投資に向かない印象がありますが、格安で購入した物件を利用して不動産運営に成功した事例はいくつもあるようです。

海外から注目のサービスが導入!

Airbnbのサイト

アメリカから導入されたAirbndは、民泊を紹介するインターネットサイトです。

MEMO
世界191か国以上で500万件を超える民泊が登録されています。

参考:Airbnb公式ホームページ

日本でも多数の物件が掲載されており、海外の旅行客をはじめ多くの人が利用しているサービスです。
地方の空き家を格安で購入してAirbnbを使って民泊を開業するのも低コストで不動産を運用する方法の一つですね。

不動産の少額投資REATを利用する

入居者を募集したり、物件の手入れや管理に不安を感じる方もいるでしょう。
また、家賃を払わない人が居れば督促する必要も出てきます。

不動産を運用して家賃収入を得るのは意外と面倒かもしれません。
そこで、おすすめなのが少額から不動産の投資に参加できるREATです。

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

参考:一般社団法人 投資信託協会

不動産を管理する手間や物件を購入して経営する作業はプロに丸投げして、不動産の運用に投資する方法です。

REITの銘柄は50以上あり、配当金や利回りはそれぞれの銘柄で異なります。
どの銘柄を購入するかは事前にしっかり比較して決めるようにしたいですね。

J-REIT銘柄ランキング|JAPAN-REIT.COM

なおREITは不動産の投資信託です。そのため、実際にオーナーになって不動産経営をしたい人にはお勧めできません。

絶対におすすめしないサブリース

ばつ印

ちなみに、手軽にアパート経営に参入できる方法の一つにサブリースがあります。しかし、サブリースは絶対におすすめしない方法です。

サブリースは経営のノウハウや経験がなくても気軽にアパート経営に参入できる仕組みとして爆発的に広まりました。

サブリースを利用すれば、建てたアパートをサブリース会社に一括して借りてもらい、空室に関係なく賃料が受け取れます。
しかも、契約期間は10年以上と非常に長く、長期間安定して収入を得られる特徴があります。

しかし、実際にはサブリースを利用して失敗した方々の事例が多く見つかり、サブリースは社会問題に発展しています。

サブリースが問題視されている点はさまざまです。

  • 金融機関が虚偽の申請を行い、融資の審査を通しやすくした
  • サブリース会社が破綻した事例がある
  • 2年ごとに賃料の見直しがあり、契約当初の賃料を受け取るのは不可能

サブリースは経営をサブリース会社に委託するので管理や経営の手間は掛かりません。しかし、高額な不動産を購入するリスクが発生します。
更新した賃料が毎月の返済額を下回ったため、サブリース契約を解除した事例もあるのでサブリースを利用する場合は十分に注意して下さい。

過去にサブリースについて詳しく紹介した記事もあるのでそちらも参考にしてみて下さい。

アパート不動産の経営でサブリースを選んではいけない本当の理由

これから不動産を運用する人に

カギ

ネットで不動産の情報を集めているとよく「不動産を運用すると9割の人は失敗する」と書かれている記事を見かけます。なぜ、それほど不動産の運用は難しいと言われているのでしょうか?

初心者が不動産の運用で失敗する理由は?

不動産を運用していく上で物件を購入する場合、金額が高額になるため融資で資金を集める方が多いようです。
しかし、自宅のローンと運用するために購入する不動産のローンを同時に組むのはリスクがあり不安要素も多いです。

自己資金を超えた範囲で不動産の運用を行う場合、多額のローンが原因で破綻しないように注意したいですね。

悩む男性

さらに、不動産業界には川上物件という言葉があり、優良物件は早い段階で不動産会社さんにキープされてしまう傾向にあります。そのため、インターネットなどの不動産情報サイトに出回っている物件は、ある程度ふるいにかけられた後の残った物件に当たると言われています。

不動産業界ではまだまだ人脈やツテを基盤としたアナログな部分が残っているようです。
全くのゼロから不動産の運用を始める場合、多少不利な状態からスタートしなければならないかもしれません。

【2023年問題】不動産業界が暴落の危機?!

さらに、今後不動産業界で心配されているのが2023年問題です。

2019不動産の2019年問題はウソ?!不動産投資は単身世帯が狙い目

現在、日本の人口は減少傾向にあり、世帯数も2023年以降減少する見込みが強いと予想されています。その結果、2023年以降に不動産が暴落する可能性があるとの見方が強まっています。
これから不動産を運用して収益を出そうと考えている方たちにとって、不動産業界への参戦が厳しくなるかもしれません。

まとめ

青空と家

現在はオリンピックの開催や金融政策の影響で不動産の価格が値上がり傾向にあります。しかし、今後予想される世帯数の減少により、不動産の価格が下落するとの見方もあります。ただでさえ、不動産業界は9割が失敗すると言われている厳しい業界です。今後、不動産の運用を新規に考えている方は用心して取り組んで下さい。