家の解体費用を少しでも安くするための最適な方法と注意点

解体工事の費用を安くする

家を解体する際の「解体費用」は、やり方次第で削減することができます。
決して安い金額ではない解体費用。できるなら少しでも安く抑えたいですよね。

今回は、見落としがちな費用削減のポイントから、トラブルによる無駄な出費を防ぐ方法までご紹介します!

解体費用の落とし穴

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解体工事を行う際、初めての経験だという方がほとんどだと思います。
初めての解体工事だし、今後何度も経験することではないし…と深く調べずに解体工事を始めてしまうと、余分な費用を支払うことになってしまうかもしれません。

住宅施工会社に任せることで発生する手数料

住宅の建替えの際、住宅施工会社に建替えを依頼すると、だいたいの場合見積もりの中に解体工事費用も含まれています。
しかし、実はその解体費用には手数料が含まれているのです!

なぜ手数料が発生してしまうのか?

住宅施工会社に解体工事を依頼しても、住宅施工会社が解体工事を実際に施工するわけではありません。協力会社に解体工事の依頼をし、その協力会社からまた解体工事の施工業者に依頼がされ、数珠つなぎのように解体工事施工会社につながるのです。
この時、住宅施工会社から協力会社へ、協力会社から解体業者へ…と依頼する際にそれぞれの会社に対して手数料が発生してしまいます。これを中間マージンと言います。

中間マージンでこんなに損をしてしまう!

具体的に中間マージンがあることでどのくらい損をしてしまうか計算してみましょう。

解体費用の相場は、全国平均で坪あたり3.5万円とされていますので、これを基準として考えてみます。木造住宅で、延べ床面積が20坪とします。1坪3.5万円の基準値で当てはめると、解体費用は70万円です。
そこに、2社の手数料をそれぞれ10%としてプラスしてみましょう。
すると、合計額は84.7万円となります。

つまり、中間マージンが発生することで14.7万円も損をしてしまうことになるのです!

解体工事で固定資産税が6倍に?

「解体工事をすると、固定資産税の額が今までの6倍に跳ね上がる!」という噂を聞いたことがありませんか?

実は、固定資産税には住宅用地に対して、1/6~1/3軽減されるという特例があるのです。

つまり、住宅を解体してしまうとその土地は住宅用地ではなくなってしまうため、特例を受けることができなくなり固定資産税の額は元に戻ってしまう、ということです。
なので、「解体により固定資産税が高くなる」というより、「家が建っていることにより固定資産税が安くなっている」という方が正しいのです。

ただし、固定資産税は1/1の時点の土地の状態で金額を決定されるため、解体工事をしてから次の1/1までに新築を建てていれば固定資産税額は変わりませんし、更地の状態ではなく、何かしらの活用(駐車場などの経営、農地転用など)を行っていれば、土地の評価が変わり固定資産税の金額はまた変わってきます。

損をしないための豆知識

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慣れない解体工事で、色々なことを自分で調べたり探したりするのが面倒だし、時間がない…という方は、専門業者にすべて任せてしまうのも良いでしょう。
しかし費用を少しでも安く抑えるためには、ご自身の手間を惜しまないことが重要です。

解体業者は自分で直接依頼する!

住宅施工会社にまとめて頼んでしまうと中間マージンが発生してしまう、ということは先ほどお話しましたが、ご自身で直接解体業者に依頼すれば、当然手数料はかかりません。
面倒でもご自身で業者を選び、契約することで十数万円の得をすることができるのです。

業者の選び方としては、いくつかの解体業者に見積もりをもらい、見比べるというやり方が良いでしょう。
しかし、ただ安い見積もりを選んで解体業者を選んでしまうのはとても危険です。解体業者の中には違法行為を働いたり、雑な施工をしたり、トラブルを生むような悪質な業者も数多く存在するからです。
業者選びには、見積書の金額以外にもチェックするべき大切なポイントがあります。

信頼できる業者を選ぶポイント

解体業者を選ぶ際に確認すべき重要なポイントは、その業者は解体工事を行って良い業者なのかどうかです。

解体工事は解体工事施工技士の資格を持つ者が行い、解体業者は各都道府県において解体工事業者登録をしていなければなりません。しかし、資格を持たない業者が安く工事を請け負っていることも、残念ながら未だにあります。
きちんと資格を持ち、登録も完了している業者であれば、業者のホームページなどでその証明を載せているはずですし、もしも確認できなかった場合でも、電話などで直接「資格の有無を確認させてほしい」と頼めば見せてくれるはずです。

確認すべき書類「マニフェスト票」

もうひとつ業者から確認させてもらうべき重要な書類に、マニフェスト(産業廃棄物管理票)があります。
マニフェストとは、解体工事で発生した産業廃棄物がどのように処分されたかの過程を最終処理まで記録したもので、解体業者から運搬業者へ、運搬業者から処理業者へ、そして処理業者から最終処理業者へ渡り、各業者間で5年間の保存を義務付けられています。

マニフェストは7枚綴りになっており、解体業者は最終的にすべての過程を記録されたページを所持しています。施主にはこの票を確認する権利があり、すべての業者の押印がされているか、最終処理の日付が記されているかなどを確認し、問題なく廃棄物が処理されたかどうかを確認することができるのです。
万が一、押印漏れや記録漏れが確認された場合、不正に処分された可能性が高いです。
また、悪質な業者の中にはその解体工事のものではないマニフェスト票をコピーして加工し、あたかも本物のように提出してくるような業者もいます。
少しでも不信に感じたら、記録されている他の各業者に連絡し、本当に記録のように処分されたのかどうかを確認するようにしましょう。

もしも不法投棄などの不正処分をされていた場合、その廃棄物のもともとの持ち主であるあなたが罰せられてしまう可能性もあります。
廃棄物が正しく処分されたかを確認するのは施主の権利でもあり、義務でもあるのです。

廃棄物処理費用を抑えるには

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廃棄物の処理費用は、産業廃棄物以外は高額になってしまうことがあります。
例えば、もう使わない家財道具や生活ゴミなど…産業廃棄物と違うルートで処分されるものを面倒だからと解体業者に依頼してしまうと、自分で処分するよりも高額になってしまうことが多いのです。

ご自身で粗大ごみとして処分できるものは粗大ゴミの日に捨ててしまい、ほかにも、リサイクルショップへ持ち込む、クリーンセンターに引き取ってもらうなどして、なるべく自分で処分できるようにしましょう。

トラブルによる無駄な出費を防ぎたい

解体工事は、とかくトラブルを生みやすいもの。
予想外のトラブルにより、罰金を支払ったり、裁判の費用を支払ったりすると、解体費用のほかに無駄な出費をすることになってしまいます。
そんな無駄な出費を防ぐ為、トラブルなく無事に解体工事を終える事を目指しましょう!

法的手続きを忘れると罰せられる!?

建物を解体する際、登記簿謄本で名義を確認します。
登記簿の名義人が亡くなっている場合は、建物が相続人全員の共有財産となりますので、誰が相続して解体をするのかを決めておく必要があります。
また、相続の際には相続人全員の印鑑証明書が付いた遺産分割協議書の作成が必要となりますので、身内間でのトラブル防止のため必ず作成するようにしましょう。

そして、解体工事後手続きは、法務局で登記簿上からその建物がなくなったことを登記する滅失登記を必ずしなくてはなりません。
これは法律で義務付けられており、解体工事後1ヶ月以内に申請する義務があります
万が一登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されてしまいます。

滅失登記後は各市町村役場に通知されるため、課税台帳からはずされますので、施主が手続きする必要はありません。滅失登記だけは忘れずに行うよう注意しましょう。

よくわからないというときは施工業者に相談したり、各自治体に相談すると良いですよ。

発生しやすい近隣トラブルに注意

解体工事で最も多いと言っても過言でないのが、近隣住民とのトラブルです。
解体工事は、騒音・振動・粉塵飛散など、近隣住民に被害をもたらしやすいもの。
トラブルに発展しても話し合いで解決できれば良いのですが、最悪の場合裁判にまで発展し、弁護士の費用や慰謝料の支払いなど、不本意な出費が発生する可能性もあります。

例えば解体工事だけでなく、その土地に新築を建てる建替え工事の場合、近隣の方々とは今後も付き合っていくことになります。解体工事後も気持ちのよいお付き合いができるよう、トラブルはなるべく避けたいものです。

では、どのようにして近隣トラブルを防ぐことができるのでしょうか。

騒音・振動被害によるトラブル

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解体工事では、重機を使用する際に大きな音が発生したり、地中の基礎を壊す際に振動が発生したりしてしまいます。
業者側が最大限気をつけていても、解体工事で騒音・振動を完全に無くすことはできません。ある程度は近隣の方の理解を得る必要があるのです。

騒音・振動のトラブルを防ぐためには、騒音や振動が発生する時間帯をあらかじめ決めておき、近隣の方へ知らせることが、まず大切なことです。
朝まだ眠っているかもしれない早い時間は避けたり、夕方住民が帰ってくる時間は避けたりするだけでも、クレームは大幅に減らすことができます。
そして、騒音・振動の発生する日程や時間帯をあらかじめ知らせることで、住民側に対策を取ってもらうこともできます。

また、振動被害により住宅にヒビが入った!という被害を受けることも稀にあります。しかし、中にはそれが解体工事の影響ではなかったということも。
お互いのために、解体工事の前には住民の方と施主と第三者立ち会いのもと、測量や撮影をして記録を残しておくことが大切です。記録を残しておくことで、万が一被害があった場合、解体工事以前の状態を確認することができ、被害の原因を突き止められます。

粉塵飛散被害によるトラブル

家屋を壊す際、家の中にある埃や小さなゴミが飛散してしまい、近隣住宅の外観や、洗濯物や車を汚してしまう、というようなトラブルもあります。
養生シートをきちんと張り、解体現場を囲うことは建築物解体工事共通仕様書で定められていますが、それでも多少の粉塵は発生してしまいます。

きちんとした業者であれば必ず行ってくれているはずですが、粉塵が飛散してしまうような作業には、散水を行って飛散を防ぐことが必要です。
また、粉塵が発生するような作業も、必要であればその都度近隣住民に知らせるようにしましょう。そうすれば、住民側もその時は洗濯物を外に干さない・汚れたら困るものは外に置かない、などの対策を取れるはずです。

作業員の悪態によるトラブル

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解体業者の作業員の中には、態度が悪く、マナーを守らないために近隣住民に不快な思いをさせてしまう作業員もいます。休憩中に敷地内や道路で喫煙したり、作業服をだらしなく着ていたり、私語が多く声が大きかったり…。
施工中、毎日その敷地に作業員はいるわけですから、その中に態度の悪い作業員がいることで、施工中の数週間、近隣の方々は毎日不愉快な思いをすることになってしまいます。

このような作業員によるトラブルを防ぐには、依頼前に作業員の態度や身だしなみをチェックするようにすると良いでしょう。見積もりの段階での応対の口調は丁寧だったか?作業着は制服か?派手な髪色の作業員はいないか?
依頼する前から心配な点のある業者は、身だしなみや言葉遣いだけでなく基本的なマナーの指導もされていない可能性が高く、トラブルを招いてしまうかもしれません。
態度や身だしなみを見て不安に感じるようなことがあれば、条件が良かったとしてもその業者に依頼するのは避けたほうが良いでしょう。

まとめ

解体工事は、一生に一度あるかないかのことです。無駄に高額な費用を支払ったり、トラブルに巻き込まれたくはないですよね。
解体費用の内、自分でできることは少しでも自分で行い、費用を節約できるように知識をつけておきましょう。そして、トラブルなくスムーズに行えることが一番です。

しかし、法的手続きや解体業者の選び方等は、全て専門業者にお願いしてしまうことで手間が省け、安心できるようなこともあります。無料で見積もりを出してもらい、そこから改めてご自身で判断してみるのも良いでしょう。

実は、お近くの業者より近郊の解体業者の方が
費用が安くなることがあります

解体工事でかかる費用は主に「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つです。立地などの状況によりますが、「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つで解体費用全体の70%~80%を占めています。これらの費用は各エリアで設定が異なるため、「解体現場付近の業者」より「近郊エリアの業者」の費用が安くなる場合があるのです。

こちらが実例の見積書です。同じ工事内容なのに50万円以上の金額差が出ています。
1枚目:解体現場付近業者の見積書(¥2,204,010)
2名目:近郊エリア業者の見積書(¥1,600,000)

一般社団法人「あんしん解体業者認定協会」が運営する見積比較サービス「解体無料見積ガイド」は、完全無料で最大3社の解体業者に現地調査と見積を依頼できます。もちろん、近郊の解体業者に合わせて見積依頼を出すこともできます。

解体業者から無理な売り込みは一切なし、見積取得後のお断り連絡も代行。全国8,000社いる解体業者のうち当協会独自の厳正な審査基準をクリアした約600社の解体業者から最適な業者選びができます。最も安く損をせずに解体をしたい方はご活用ください。

あんしん解体業者認定協会運営「解体無料見積ガイド」
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知らないと損!『解体工事で失敗しないための手順書』

この手順書は、単に、“解体費用を安くする方法”や“いい解体業者の選び方” がわかるだけの資料ではありません。

「賢く(安く)」「安心できる」解体工事を行うための手順書です。

解体工事でよくある失敗例…

  • 工事時期を先延ばしにしていたら解体費用と税額負担が増額してしまった

  • 「安くてイイ業者」のはずが、悪徳業者だった…自分も不法投棄の処罰を受けた

  • 工事後1ヶ月以内に書類の提出を忘れ罰せられてしまった

  • 安さに惹かれて依頼したらずさんな工事で土地の価格が下がってしまった

  • 近隣住民からの苦情で工事が中断し、新築工事に間に合わなくなってしまった
  • 無料EBOOK

    「ちゃんと解体業者を選んだ」はずだった方が、結果的に大損してしまうケースは珍しくありません。最悪の場合、解体業者や近隣住民とのトラブルが訴訟にまで及ぶこともあり、解体後の新築や売却、土地活用等の命運を分けてしまいます。

    将来の計画を大きく左右する解体工事を、「賢く(安く)」しかも「安心して」行うには、「いつ」「何を」「どんな事に注意して」進めることが正解なのか?

    解体業者探しから工事後の申請手続きまで、手順に沿ってお伝えします。一生に一度の解体工事で大損しないために、この「解体工事で失敗しないための手順書」を是非お役立てください。

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