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不動産の売却時にかかる譲渡税とは何か?申告で注意すべき税率のカラクリ

不動産は購入時と同様、売却時にも費用がかかります。所得税や消費税をはじめ、不動産の大きさや種類によっても課税額が変わります。その中でも譲渡税は、算出方法がややこしく、不動産の売却状況や保有期間により違います。ここでは、譲渡税の申告時に抑えておきたいポイントをご紹介します。

相続不動産の売却時に発生する税金について

相続した不動産を売却する事例として、不動産を相続しても売却したり、遺産を遺産分割協議により分割する場合は権利や資産管理が複雑になります。売却方法により、申告する税率が異なりますので注意が必要です。

譲渡税の計算方法と保有期間による税率の違い

不動産の売却で気を付けるべきことは「相続不動産の売却」「不動産の譲渡」どちらにも譲渡税がかかります。これは相続税を納税の有無に関わらず発生します。しかし、譲渡税は不動産の保有期間によって税率が変わります。

まず不動産を売却する場合、不動産を所有する期間が長いほど税率が低くなります。所有期間が譲渡した年の1月1日時点で、5年より短い場合は短期譲渡所得とされ、所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超える場合は長期譲渡所得とされます。

なお、建物と土地は別々に所有期間を計算するので、土地が長期譲渡所得で建物が短期譲渡所得になる場合もあります。
所有期間の起算点は相続の場合、原則被相続人が所有を開始した時点となります。(相続開始時ではありません

譲渡税率について

長期譲渡所得の場合は15%+住民税5%、更に平成49年までは復興特別所得税2.1%がかかります。
短期譲渡所得の場合は30%+住民税9%、長期譲渡所得と同様に復興特別所得税が2.1%が更にかかります。
  • 譲渡税率の内訳
    • 所有期間
    • 所得税
    • 住民税
  • 長期譲渡所得
  • 5年以上→15%+5%

  • 短期譲渡所得
  • 5年以下→30%+9%

  • 復興特別所得税
  • 長期譲渡所得の15%の所得税率で計算した額の2.1%

    売却時における譲渡所得税の算出方法について

    では、実際に譲渡税を納税する計算方法を見ていきましょう。不動産を譲渡した価格(売却価格)から不動産を取得した費用(買取価格)と譲渡費用(売却費用)を差し引いた金額が課税譲渡所得金額となります。

    課税対象の譲渡所得金額に、短期譲渡所得税率または長期譲渡所得税率を計算した金額が譲渡税額です。

    計算方法

    課税譲渡所得金の額

    譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=課税譲渡所得金額
    *更に特別控除に該当する場合もあります

    譲渡所得税の納付額

    課税譲渡所得金×(15%+5%(又は30%+9%))=納付額
    *更に復興特別所得税として課税譲渡所得金×15%(又は30%)=の2.1%の金額がかかります

    の順で計算します。

    譲渡税の算出方法を実際にみていきましょう

    長期譲渡所得の場合、3,000万円で購入した土地を所有し、売却価格が5,500万円および※譲渡費用に300万円かかったケースです。

    (1)5,500万円−(3,000万円+300万円)=2,200万円(課税譲渡所得金)
    (2)2,200万円×(15%+5%)=440万円が譲渡税の納税額(住民税を含む)
    となり、復興特別所得税の2,200万円×15%=330万円×2.1%=69,300円が加算されます。

    MEMO
    ※譲渡費用とは
    土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。主な譲渡費用は次のとおりです。
    (1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
    (2) 印紙税で売主が負担したもの
    (3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
    (4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
    (5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金→これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
    (6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

    意外と複雑?取得費の内訳

    譲渡所得税の算出方法で出された取得費譲渡費用の内訳には何が含まれるのでしょう?内訳が理解できなければ間違った計算をしてしまいます。

    不動産の購入費用は取得費にあたります。しかし、それ以外にも取得費と認められるものがあります。

    取得費に該当するもの

    1.土地や建物を購入した時に支払った不動産の登録免許税・不動産取得税。他には特別土地保有税(取得分)・印紙税。
    2.購入した不動産に賃借人がおり、その賃借人を立ち退かせるために支払った費用
    3.土地の造成に支払った費用(埋め立て、地ならし土盛りなど)
    4.土地の取得に支払った測量費
    5.不動産の所有権を確保するために支払った訴訟費用→(遺産分割の訴訟にかかった費用は該当しません)
    6.土地建物を購入し当初から土地の利用が目的であった場合の建物の取り壊しの費用
    7.不動産を購入するために借入れた利子のうち、不動産を実際に使用開始する日までの期間に対応する利子
    8.既に締結済の契約を解除し、他の物件を取得した場合の違約金

    なお、不動産を購入した金額は取得費に該当しますが、建物は時間の経過によって価値が減少します。取得費は建物の購入代金等の合計額から減価償却費相当額を差し引くことになりますので注意してください。

    不動産の取得金額が分からないケース

    遺産相続で取得時の価格(売買契約書や領収書など)を証明するものが全くないケースがあります。取得金額が分からない場合、どうすればいいのでしょう?

    両親が不動産を購入したのなんてかなりの昔で、さらに本人が買ったわけではないのだから購入時の書類を見つけることは難しいのが当然です。(権利証は残ってるはずですので、その近辺の封筒を探してみたら見つかる場合もあります)

    こういった取得費がわからない時、取得費は売却価格の5%とすることができます。できるという表現が正しいかはわかりませんが、とにかく5%として計算することとなります。(実際の取得費が5%に達していなかったとしても5%となります。)

    たとえば50年前に親が2,000万円で買った土地が現在の売却価格が3,000万円であったとします。この場合のみなし取得費は150万円です。実際に2,000万円で購入したにも関わらず、たったの150万円で計算することになってしまいます。これだとかなりの譲渡益が出たと判断されてしまうため、不動産購入時の書類は是が非でも見つけてください。

    譲渡費用の具体事例

    譲渡費用に該当するものとして、以下の事例が該当します。

    1.不動産を売却するために支払った不動産会社への仲介手数料
    2.支払った印紙税の中で売り主が負担したもの
    3.賃貸している建物を売却するために賃借人に支払う立退料
    4.土地を売却するために、その土地の上に立つ建物を取り壊した場合の取り壊し費用及び、その建物の損失額
    5.既に締結済みの売買契約を解約し、更に有利な契約をした場合の契約の解約によって発生した違約金
    6.借地権を売るために地主の承諾をもらった場合の名義書換料など

    なお、建物の修繕費や固定資産税など、その不動産の維持や管理にかかった費用は譲渡費用になりません。

    譲渡所得税の特別控除

    ある一定の要件を満たせば、譲渡所得税も一定額まで控除を受けることが出来ます。特別控除が受られける譲渡の種類及び控除額は以下のとおりです。

    MEMO
    (A) 公共事業などのために土地建物を売却した場合   5,000万円
    (B) マイホームを売却した場合            3,000万円
    (C) 特定土地区画整理事業などのために売却した場合  2,000万円
    (D) 特定住宅地造成などの事業のために売却した場合  1,500万円
    (E) 平成21・22年に取得した国内の土地を譲渡した場合 1,000万円
    (F) 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合  800万円

    相続する不動産が居住用不動産であり、10年を超えて所有している場合は「長期譲渡所得の課税の特例」が適用される場合があります。また、取得費に相続税額を一定額含める「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」もあります。

    特例を受けるための要件とは?長期譲渡所得の課税の特例

    10年以上所有している住居を譲渡する場合、所定の要件を満たすものは「長期譲渡所得に対する税率」が軽減されます。

    • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
    • 売った年の1月1日において所有期間が10年を超えている
    • 売った年の前年及びその前年にこの特例を受けていない
    • 家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていない(なお、マイホームを売却した時の特別控除の特例は重ねて受けることができます)
    • 売主、買主の関係が親子、夫婦等親族ではない

    詳しくは国税庁 長期譲渡所得の税額の計算

    相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

    ・相続、遺贈により財産を取得した者であること。
    ・その財産を取得した者に相続税が課税されていること。
    ・その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでに譲渡していること

    なお、長期譲渡所得の課税の特例を受けると譲渡所得税の税率が6,000万円まで10%、住民税率が4%になり、6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得の税率になります。このように控除には様々な種類があります。併用できない控除もありますので事前の確認が必要です。

    まとめ

    不動産の売却時にかかる税金は売却と譲渡によって税金が変わってきます。分かりづらいのが、売却・譲渡とも「所得」になることがポイントです。所得の一種として、所得税と住民税の対象になります。

    しかし、給与所得などと異なるのは、不動産の譲渡所得は「分離課税」になります。給与所得や事業所得、一時所得などは一年分の所得を合計して計算する「総合課税」となりますが、譲渡所得は「総合課税」の所得とは切り離して計算するので、確定申告では注意して下さい。

    譲渡税の計算方法は10年単位で算出されます。登記書類や原本は手元にいつでも確認できるよう管理して下さい!