あなたに最適な解体業者を無料で一括見積

不動産を公平に相続するには?手続きのポイントと費用について

いざ自分が相続しなければいけないとき、相続の手順をどうしたら良いのかわからないと思います。

相続は人生で何度も経験しませんから、誰かに相続について相談するのが一番確実です。もし、不動産の相続を分からずに進めると、細かい手続きでつまずいてしまいます。「あの時相談していれば良かった」と後悔する前に、不動産相続の流れを理解しておきましょう。

相続は突然やってくる!その時あなたがするべきことは?

相続人となる状況が発生した場合、最初にするべき手続きは市区町村役場へ死亡届を提出することです。被相続人が亡くなられてから7日間以内の提出が法律で義務付けられていますので、遅れないようにしましょう。

次に遺言書が残されているか確認しましょう。遺言書が残されている・いないでは後々の手続きも変わってきます。せっかく相続手続きが終わったのに後から遺言書が見つかったような場合、非常に手続きが面倒くさいのです。慌ただしい状況の中でもしっかりと確認して下さい!

不動産相続の鉄則!最優先でやるべき2項目

MEMO
①死亡から7日以内に死亡届の提出(市区町村役場)
②遺言書の有無を確認

不動産相続は、書類に始まって書類に終わる

不動産相続は死亡届や遺言書の他にも戸籍謄本不動堂産登記簿などの書類が必要です。まず相続人としての権利を有しているのかを確定させましょう。相続人の決定は相続人全員の戸籍謄本が必要です。

被相続人については故人の戸籍謄本も必要になりますから、転居を繰り返しているような場合は時間が掛かります。ひとつでも書類が欠けると相続の手続きがストップします。時間がかかりそうなものから最初に集めるといった工夫をしましょう。

相続に必要な書類をまとめてみました

  • 不動産相続で必要となる主な書類(遺言書が無い場合)
  • 相続人全員の戸籍謄本(被相続人死亡日以降のもの)
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本(出生時から死亡時まで一連の全ての戸籍謄本)
  • 被相続人の住民票の除票(本籍の記載のあるもの)
  • 遺産分割協議書
  • 不動産の登記事項証明書
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

上記で挙げた書類のうち、遺産分割協議書については、相続人自ら作成できますが、不安な場合は司法書士依頼するのが確実です。専門的な知識がないままの相続関係書類を準備するのは至難の技ですので、時間と費用を考えたうえで検討して下さい。

不動産の相続は、手続きの書類をそろえるのがほとんどなので、書類さえそろってしまえば相続手続きのゴールが見えてきます。

相続税は?登記費用は?不動産相続にまつわる費用

相続税について

不動産を相続するにあたって避けられないのが「税金」です。以前は相続税の対象になるのはほんの一部の人達でした。しかし、平成27年に相続税に関するが法改正がされ、基礎控除の金額が40%も減額され、相続税の申告対象者が増えています。

➡改正後の相続税の基礎控除額は以下の計算式で求めることができます。

相続税の控除額の計算式
3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
簡単な例を挙げれば、法定相続人(注)が5人いた場合、3,000万円+(600万円×5人)=6,000万円が相続税の基礎控除額となります。法改正前は基礎控除額が1億円でした。控除額を減らすことで、資産を潤沢に残すことが難しくなりました。

MEMO
法定相続人とは?
法定相続人になれるのは、配偶者と血族です。
同じ順位の人が複数いる場合は、全員が相続人となります。また、先順位の人が1人でもいる場合は、後順位の人は相続人になれません。

相続資産の相続税評価額の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税の納税義務が生じます。相続税額の計算については、詳細は国税庁のホームページをご確認いただくことをお勧めいたします。

相続税の計算と税額控除

相続税以外の費用

相続税以外に必要な費用としては次のようなものが挙げられます。

  • 不動産相続にまつわる主な費用
  • 登録免許税
  • 戸籍謄本等書類の取得費用や郵送費用
  • 司法書士報酬(手続き代行を依頼した場合)

費用の合計は相続税評価額によって変わってきます。仮に評価額が3,000万円の不動産を相続した場合、およそ20万円程度が目安となります。ちなみに登録免許税が発生する相続登記申請の手続きは、遺産分割協議書と同様、自分で行えますが専門家に依頼したほうが確実です。ちなみに司法書士へ支払う報酬の目安は5万円前後です。

親族間でトラブルにならないために!不動産を分割相続する4つの方法

相続人が複数いる場合、遺産分割が原則となります。相続資産が現金であれば分割して相続手続きするのは複雑ではありません。しかし、不動産は現金のように簡単に分けるわけにはいきません。

不動産相続の際の遺産分割方法として主なもの

MEMO
①現物分割
②代償分割
③換価分割
④共有

では、遺産分割の種類をそれぞれ見ていきましょう。

①現物分割
現物分割は、文字通り不動産を複数に分割して、それぞれを現物で相続する方法です。
土地だけの相続の場合、分割後も普通に利用可能な面積があるのであれば検討の価値はあるでしょう。ですが、もともと狭い土地では別の方法を検討するのが賢明です。
②代償分割
代償分割は、一部の相続人が不動産をそのまま相続し、他の相続人に土地代を現金で支払うという方法です。
不動産を分割し難い事情がある場合や、相続人の中に不動産現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。

③換価分割
換価分割は、相続した不動産を売却し得られた代金を複数の相続人で分割する方法です。
不動産現物のままでは難しかった分割でも、現金化してしまえば分割するのは簡単になります。不動産の買い手が見つかったうえで、相続人全員が納得する金額で売却できることが前提となりますが、その不動産に相続人の誰かが居住するといった利用予定がないのであれば、有力な選択肢のひとつとなるでしょう。
④共有
共有は、複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法です。
相続は相続人の共有状態で相続しますので、相続人間で揉めないようであれば、このままにしておく方法もあります。ただし後になって不動産を売却する場合に共有名義人全員の同意が必要となるといった理由からトラブルの元にもなりやすいという側面もあります。

土地のみを相続する場合のチェックポイント

MEMO
土地相続の方法
土地のみを相続する場合、先程ご紹介した「4つの方法」全てに当てはまる可能性があります。建物がない分、戸建て相続と比較すると、割合シンプルに考えることができるのです。

現物分割は土地を二区画に分ければ実現可能ですし、代償分割・換価分割・共有のいずれも基本的には相続人同意の上、選択することができます。

これだけは抑えておきたい!土地相続における注意点

土地を相続する場合、いったん相続手続きを済ますと変更が非常に難しくなります。例えば、一度売却をした土地を買戻しするのは難しいですよね?相続の手続きは土地売買と同様です。

代償分割で相続時に平等に分割したつもりでも、後から土地が値上がりし、他の相続人が不満を訴えるケースもあります。事前に相続人同士でしっかりと合意しておくことで余計なトラブルを回避できます。

土地にまつわる税金のついて知っておくべきこと

土地を現物で相続した場合、相続税や登記費用の支払いだけで終わりません。相続した翌年は固定資産税が課せられるのを忘れないように。

相続税評価額が高い土地を相続した場合、相続税も高くなるのは勿論ですが、毎年の固定資産税の負担も重荷になります。現在の収入や所有物件で固定資産税分を捻出できるのか、相続前に検討しておく必要があります。

また、相続した土地を売却して譲渡益を得た場合、売却の翌年度に譲渡所得税がかかります。

MEMO
・譲渡所得税の計算式
譲渡所得=売却代金-(土地の取得費+土地の譲渡費用)
土地を売却してから課税されるまでに時間差があります。譲渡益が生じた場合は納税資金を準備しておきましょう。物件付きではない土地を相続する場合は、税額が変わりますので、事前に謄本などで確認しておきましょう。

戸建て物件を相続する場合のチェックポイント

戸建て相続の方法

戸建て物件の相続の方法は、土地の上に建物が建っているため、土地の相続とは異なります。

主に「代償分割」と「換価分割」が考えられます。代償分割は親と子のうちの一人が同居しているケースで、そのまま居住を続ける場合によく用いられます。「小規模宅地の特例」で相続税の軽減が図れるメリットがありますが、他の相続人に代償を支払う資金力が必要になります。

また、換価分割は「小規模宅地の特例」を利用できず、譲渡所得税まで課せられてしまう可能性がありますが、売却金を分割しやすいというメリットがあります。

戸建て相続における注意点

戸建ての相続で、複数の相続人がいる場合は注意が必要です。相続が発生してからではトラブルになる可能性は高いと言えます。どの遺産分割方法であってもトラブルは必ず付きものです。そのため、戸建て物件の相続は被相続人の存命中に納得のいく話し合いを行い、遺言書を残してもらうことが理想です。

戸建て物件の税金について

両親が居住していた戸建て物件を相続した場合、とりあえず空き家として放置してしまうケースがあります。空き家の増加は社会問題となっており、管理不行き届きな「空き家」は「特定空き家」に指定され最悪の場合、「住宅用地特例の対象」から除外されてしまいます。

「空き家」対策として相続人が物件を売却しやすいように「空き家の3,000万円特別控除」が2016年4月1日~2019年12月31日まで適用されています。相続で空き家物件を相続した人が適用条件を満たした場合は、売却の際の譲渡所得から3,000万円を控除できる法律です。

マンションを相続する場合のチェックポイント

マンション相続の方法

マンションの相続方法は戸建てと基本的には同じです。マンションの場合、区分所有分の土地の権利は有していますが、実質的に土地を活用することはできないのが大きく異なる点です。

マンション相続時の注意点

マンションの相続で注意すべきは、築年数が長くなると、賃貸運営が厳しくなる点です。依然として新築マンションの供給は続いており、中古マンションは築年数が増すにつれ、借り主が減っているのが現状です。

「修繕積立金」や「管理費」の負担も考えると、居住の予定が無い限りなるべく早く「賃貸」か「売却」を検討しましょう。借り主がいる限り毎月の賃貸収入を得られるのは、資産運営を考えるうえで心強いものです。

重要事項を再度チェックしておきましょう!

①相続が発生したらまずは死亡届を提出し、遺言書の有無を確認する
②不動産相続は用意すべき書類がたくさんある
③税制改正で相続税課税対象者が増えていることに注意が必要である
④相続税以外にも登記費用などが必要となる
⑤不動産分割相続には主に4つの方法がある
⑥事前の準備で極力相続トラブルを回避できることもある
⑦マンションは相続後の早い段階で手を打つことが大切

まとめ

不動産の相続について、相続の流れや必要書類、種類・チェックポイントなどについてご紹介しました。

相続に手続きは突発的に起こりますが、相続の「準備」はいますぐに始められます。想定される事例をせいりしておくだけで、いざ相続の手続きを行う際に慌てずに進められます。

そして、重要なのは親族間のコミュニーケーションです。相続では「1円」でも損をしているとなれば、トラブルに発展します。公平性を保ちつつ、損得をどのように調整するのかが円満な相続手続きのポイントになります。