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1円でも節税したい!遺産相続した不動産を売却した際に知っておきたいこと

遺産相続をした不動産を売却する際、必ず税金の納税額に頭を抱えてしまいますよね?売却条件に該当すれば、納税額を節税できる「特例」などを活用できるのをご存知ですか?今後の資産運用に大きく影響しますので、不動産を売却する前にチェックしておきたい節税方法をご紹介します。

相続してから46ヵ月以内に売却すればお得?「取得費加算」と「空き家売却特例」

相続して(被相続人の死亡日から)46ヶ月(3年10ヶ月)以内に不動産を売却すると、「取得費加算」と「3,000万円控除」の特例が使える可能性があります。いずれも税額を大幅に節税できる制度なので、詳しく見ていきましょう。

「取得費」加算の特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

【特例を受けるための要件】

相続によって財産を取得した者が売却したこと
その財産を取得した者が相続税を支払ったこと
相続開始日から46ヶ月(3年10ヶ月)以内に売却したこと

以上、3つの要件すべてに当てはまれば、納税した相続税の一部で、売却した不動産に関わる相当金額分を税金の計算上で取得費に加算できます。

支払った相続税 × 売却した不動産の相続税評価額 ÷ その者が取得した相続財産総額 = 取得費加算額

「空き家」売却の特例

相続日から起算して3年を経過する日の年内(12月31日)までに、被相続人の居住していた家屋を相続した場合、家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限る)又は解体後の土地譲渡をすれば、譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。

【特例を適用した場合の譲渡所得の計算式】

譲渡所得=譲渡価額-(取得費 + 譲渡費用)-特別控除額3,000万円

つまり、3,000万円控除が適用できれば、税額に換算すると600万円程度の税額が軽減できるのです!

MEMO
長期譲渡所得によって税率は…《所得税15.315%》+《住民税5%》の合計「20.315%」となります。

⇒3,000万円×20.315%=6,094,500円

なお、この特例の適用時期は、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡したものに適用となりますので注意が必要です。

国税庁 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

取得費が不明な場合でも5%で計算しなくても良い場合がある


不動産を購入した時期が不明なほど保有期間が長い場合、取得費が分からないと思います。取得費が分からないケースでは、原則として売却価格の5%を概算取得費とし、取得費の金額を計算します。

例えば、5,000万円で売却した場合、売却価格の5%にあたる250万円が取得費です。過去の契約書を紛失している場合でも焦ることはありません。「通帳の出金履歴」や「分譲時のパンフレット」等、根拠となる何かしらの資料があれば取得費として計上することが可能です!まず、分かる範囲で購入時の金額をできるだけ調査しましょう。

どうしても購入当時の金額が判明しない場合、算出方法の例外があります。昭和28年1月1日以降に購入・建築した土地・建物の場合、5%の概算取得費は強制されません。建物では標準的な建築価額表を、土地の場合は市街地価格指数を使って取得費を算出できます。

その他に使える特例がないかを検討する

不動産を売却した際の特例は、主に自宅を売却した場合に設けられています。自宅売却時に使用できる可能性のある5つの特例について簡単に解説いたします。

(1) 3,000万円特別控除
住んでいた自宅を売却すると、譲渡所得(利益)から3,000万円を控除できる特例です。相続人が被相続人と同居していた、相続後に移り住んで売却したケース等が適用条件です。
(2) 10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えている自宅を売却すると、譲渡所得(利益)が3,000万円を超えている場合に、超過分(6,000万円まで)に課税される税率が軽減される特例です。上記の「3,000万円特別控除」の特例と併用して適用することが可能です。軽減税率は14.21%となり、6.105%分の税金が軽減されます。

(3) 特定居住用財産の買換え特例
所有期間が10年を超えている自宅を売却後、新築を購入したときに生じる利益にかかる税金を先延ばしにできます。税金を先延ばしにできる特例では、将来買替えた自宅を売却時しに先送りした税金が追徴課税されます。

税務署への申告及び納税の手順と方法

遺産相続した不動産を売却後、納税が生じる場合は必ず「申告手続き」及び「納税手続き」を税務署で行う必要があります。固定資産税のように税務署から通知書が届くわけではないので、納税者が計算して申告及び納税をしてください。

注意
手続きは通常の所得税の確定申告と同様、売却した年度の翌年の2月16日から3月15日に行う必要があります。
国税庁 申告と納税

不動産の売却は不動産屋選びが1番大切


不動産を売却する場合、まず仲介に入ってもらう不動産屋を探すことからがスタートです。不動産屋選び次第で不動産の売却価格が大きく変わる可能性があり、場合によっては数100万円の差がつくことも珍しくありません。複数の不動産業者から査定価格を出してもらい比較し、より良い不動産仲介業者を選ぶことが大切です。

不動産を高値売却できる不動産屋の選び方 3つのポイント

  • 【1】必ず複数の会社へ査定して貰う
  • 【2】高値売却の具体的な戦略を確認
  • 【3】絶対に聞くべき仲介業者への質問事項

「複数査定」は必須!1つの会社で決めてはだめ

【1】必ず複数の会社へ査定して貰うこと
不動産を売却するならば、ひとつの不動産屋に査定して貰うのではなく、必ず複数の業者へ査定をしてもらいます

上記の通り査定価格に大きな差が出ます。その他にも複数の不動産屋に査定してもらうと、物件の価格相場が分かります。さらに色々な担当者と話すことで不動産知識がついていきます。

他社の査定額と照らし合わせていくと、極端な高額査定や低額査定額には「おかしい」と気付くようになります。ひとつの会社だけに査定を頼む方法は相場と連動しているのか分からないので危険です。

具体的な販売戦略やプランを突っ込んで確認!

【2】高値売却の具体的な戦略を確認しよう
不動産会社に物件を高値で売却するには、具体的な戦略・販売活動状況を聞き、「なぜ高値で売却できるのか?」という根拠を突っ込んで聞きましょう!

例えば「土地」といっても、敷地面積・形状・間口の広さなどによって販売方法は違うのです。

どんな用途に使える土地なのか?

  • 住宅用地
  • 賃貸マンション用地
  • 戸建て分譲用地
  • マンション分譲用地
  • 店舗用地
  • 駐車場用地

どんな条件で売却しようとしているのか?

  • 築年数が古い
  • 築浅の家・マンション
  • 訳あり物件
  • 訳あり物件
  • 共有名義の物件
  • 駅からの距離
  • 周辺生活環境

用途や販売戦略について質問した際、瞬時に答えられないようでは心配です。一番大事なポイントは、売却したい物件の種類に、不動産屋がどれだけ対応できるのか?です。

住宅用地ばかり経験豊富な不動産屋に事業用地を高く売る事はできません。また、事業用地の販売経験ばかりの不動産屋には住宅用地を売る事は難しいのです。

突っ込んだ質問を契約前にする人は少ないので、的確な返答ができるかどうかで判断してください。

契約前に必ず聞いておきたい、不動産仲介業者への質問

【3】これを聞いて選ぼう!仲介業者への質問事項
「なぜこの査定額になったのか?」売却物件の査定額がどのような根拠で決まったのか、聞いておくことが大切です。

仲介業者の中には契約欲しさに他社より高額な査定を出しておいて、売出し後に「反響が悪い…」と理由をつけて値下げを勧めてきます。

MEMO
知りたいポイント!
①売りたい物件近辺の現在売りに出ている物件の価格
②売りたい物件近辺の過去の取引事例(いくらで出て最終的にいくらで売れたか)
③過去10年坪単価推移

上記の資料を査定時に持参し、資料を基に査定額を提示してくれる業者は信頼できるでしょう!査定額の根拠をしっかり出して説明してくれる業者はやはり安心できますよね。

まとめ

相続の発生によって非相続人が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。さらに自分が居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。

しかし、管理が難しいからと言って放置しておくことは得策ではありません。なぜならその間も固定資産税を払い続けなければならず、一戸建ては傷んでしまうのです。マンションでさえも価値は下がってしまいます。

両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を所有していても活用されていない場合、「相続」を機会に不動産の売却について基本的な知識を身につけておくと良いでしょう。