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アパートの解体工事を行なうオーナーが気をつけたいポイント

アパート、マンション、ビルの解体工事は、家の解体よりも規模が大きいため、家の解体よりも定められていることや気をつけるべきポイントがあります。また、適正な安全管理や綿密な施工計画が必要になってくるため、解体工事ができれば、どこの解体業者でもよいというわけではありません。

例えば、解体工事の請負金額が500万円以上の場合は、解体工事業に加えて、建設業の許可が必要となっています。アパートやマンション、ビルの比較的大規模な解体工事についてのポイントについてみていきます。

アパート、マンション、ビルの解体工事

アパート、マンション、ビルの解体は、特定建設作業届けを作成・提出してから、解体工事着工となります。

特定建設作業届けとは、どのようなものでしょうか。建設工事など重機を使用する作業を行うと、騒音や振動が起こります。そのため生活環境の保全や、人の健康の保護を図るために、騒音・振動が発生する作業は「特定建設作業」と定めて、環境法令による規制を行なっています。

解体工事の騒音
アパートやマンション、ビルの解体をする場合は、効率のよさだけではなく、周辺建物への影響を最小限にする高い安全性と環境親和が求められます。特に、住宅地など建物が密集しているようなところでは、安全、環境に対する配慮が必要です。

とはいっても、いくら配慮しても、解体作業は騒音や埃、使用する重機やダンプの振動が避けて通れませんので、事前に近隣の皆様にご挨拶し、工事の説明をしておくことが大切です。

解体工事の振動
鉄筋・鉄骨構造体であるビルやマンションの解体工事は、木造建築物の解体に比べて大がかりな作業になります。粉塵もたくさん出るので、埃が舞い散らないよう水を撒きながら工事を進めたり、防塵シートを施したりする配慮が必要となります。

防音シートや防音パネル、防炎シートなど、状況に応じて活用し、スムーズに解体作業が行えるように養生を行います。

解体工事業者を選ぶ際にチェックして欲しいポイントは、以下の点です。

1.解体をする建物と同じような構造物の実績がどのくらいあるのか。
2.依頼する地域での解体実績があるのか。
3.不測の事態が起こった時に、どのような対処してきたか。どのような対処を行うか。

実績や対処方法を確認することにより、信頼できる解体工事業者かどうかをある程度見極めることができます。

アパートの解体見積

一般的に解体費というのは、解体費用以外に養生や撤去(産業廃棄)を含めた費用を指します。

解体は、建物などを壊すのにかかる人件費や重機代(運搬費・使用料・燃料代)、養生は、解体時にほこりが飛散の防止や、解体した廃材が敷地外の道路などに落下するのを防止するため、パイプや足場を組み、専用のシートを張って、建物を囲む費用です。

撤去は、解体で場外に搬出される産業廃棄物や再利用可能な建築材などの処理費用です。産業廃棄物はリサイクル法に定められた通り、品目ごとに分別し、適正に処理する必要があります。

また、アスベストが使われている時には、別に処理に対する費用がかかります。
解体工事の費用を下げるためには、どうしたらよいでしょうか。

解体工事の見積

アパートやマンション、ビルのオーナーは解体工事を検討するときに、いつもつきあいのある不動産や工務店に相談するケースが多いようです。

長いつきあいから、それぞれの業者との信頼関係も出来ているので、すべておまかせというケースが多いようですが、多くの場合、それぞれの業者が直接解体工事をするわけでなく、中間に別の業者が入るため、どうしても全体の解体工事金額が割高になります。

解体工事業者と直接契約をする場合、中間に入る業者へのマージンがなくなるので、コストダウンが期待できます。

例えば、数千万円位の解体工事の場合、業者へのマージンが数十%だとすると数百万円もの解体費用が削減されます。

アパートの解体工事
実際のケースをみてみましょう。

質問:アパートの解体見積について

古い鉄筋コンクリートのアパートの解体費用に1000万かかると言われました。鉄筋コンクリートの築50年の賃貸アパートを家族が所有しております。

古いし居住者も少ないので、どうしようかと思っていたのですが、D社の人が強引に見積もりをして持ってきました。

200坪ちょっとで2Kが6部屋なのですが、D社の人がいうには、古い解体にお金がかかるガラスが使われており、解体には1000万かかると言われました。安い土地なので売っても1000万くらいなのですが・・・。
本当にそんなに解体にお金がかかるのでしょうか。

回答:
D社自体は自社で解体はしないはずです。外注で他所に仕事を流しピンハネするだけです。

地元の建設会社か解体業者をタウンページで探して何社か見積もりをとればよいのではないでしょうか。そうすればおおよその相場くらいはわかるはずです。

引用:Yahoo知恵袋一部修正

解体工事を行なうときには、2~3社の見積を行い、相場をみたほうがよいでしょう。
また、家の解体工事もハウスメーカーや工務店に依頼すると、業者への中間マージンをとられます

借主の立ち退き

アパート、マンション、ビルの解体工事は、解体工事そのもの以外にも解決しておくべきことがあります。それは、借主の立ち退き問題です。立ち退きがスムーズにいかないために、解体工事の計画が進まないケースがあります。

多くの賃貸オーナーの賃貸を始めた理由が、投資目的であるため、トラブルの解決にお金をかけたくない方が多くいます。

法の定める手段を用いずに自分で問題を解決することを、専門用語では自力救済(じりききゅうさい)と言いますが、あまりお勧めできる手段とは言えません。

なぜならば、自力救済は原則として法律で禁止されているためです。禁止される理由は、実力で行使することを許してしまうと社会秩序が保たれないためです。

たとえ賃貸借契約書に自力救済行為ができる条項があったとしても、公序良俗違反(こうじょりょうぞくいはん)として無効となる場合もあります。また、自力救済をすると民事の損害賠償を命じられたり、刑事の犯罪で処罰される可能性があります。ですから、まずは法律相談をできる弁護士を見つけましょう。

実際にアパートのオーナーが立ち退き交渉にあたったケースをみてみましょう。

質問:立退き問題
アパートを取り壊すため、立退きをお願いしているのですが、一件だけ立退きに同意してもらえず、話をするため、電話や手紙でコンタクトしているのですが、忙しいからそんな暇はないと言われ、話し合いに応じてもらえず、どうしようもないなと思っていたのですが、昨日、ポストに手紙が入っており、弁護士を立てましたのでその連絡です、とありました。

弁護士を立てる理由は何なのでしょうか?私としては、まずは話しをしたいだけなのです。どうするべきか教えて頂ければ幸いです。

回答1
この問題は非常に複雑、というか強い?交渉が必要となりますので、専門家に相談された方が賢明でしょう。相手が弁護士まで立ててきてゴネるつもりだとすればこちらも法的に対応する必要があるでしょう。通常はこのような問題に精通している業者さんお願いするのですが、相手が弁護士ならこちらも弁護士しか仕様がありません。

まぁ、相手だって弁護士費用で“取ったか見たか”になるでしょう。喜ぶのは弁護士のみ。弁護士同士の話し合いでどこかに‘落としどころ’を探すって言うことです。ちなみに弁護士費用は請求金額には算入できないようです。

回答2
おそらくその借り主は、現在と同等の部屋の提供と初期費用の負担や引っ越し費用などの請求、敷金の全額返還を考えて、弁護士に依頼したのでしょう。弁護士を立てたので、今後の話は弁護士とする事になりますね。

引用:質問ITmedia

このケースのように立ち退きの際に、ゴネてくる借主がいるようです。

また、賃貸契約書で年数期限が書かれていたとしても、実際には借主優位に法の運用が進められるため、住んでいる借主の意思が優先されます。借主が居住を続ける意思がある限り、書面の契約書締結時に、「解体する予定なので更新はしない」ということを伝えてあっても、残念ながら効力を発揮することはありません。

まとめ

アパート、マンション、ビルの解体工事は、家の解体よりも規模が大きいため、家の解体よりも定められていることや気をつけるべきポイントがあります。

まず、特定建設作業届けを提出し、周辺建物への影響を最小限にする高い安全性と環境に配慮します。事前に近隣へ挨拶し、工事の説明をしておくことが大切です。解体工事にかかる解体費は、解体費用以外に養生や撤去(産業廃棄)を含めた費用が含まれます。つきあいのある不動産に相談するケースが多いようですが、中間に別の業者が入るため、どうしても全体の解体工事金額が割高になります。コストを下げるためには、紹介よりも自ら解体工事業者を選んで、見積をとるとよいでしょう。

立ち退きがスムーズにいかないために、解体工事の計画が進まないケースがあります。そのようなときは、専門家の弁護士に早めに相談するとよいでしょう。

2 Comments

YS

アパート解体工事で、酸素ボンベによる鉄骨切断工事の際の飛沫による火災発生に対して迷惑料、慰謝料は元請け会社へ請求するべきか、或いは下請けの工事施工会社へ請求するべきか?その際の相応額はいくら位が妥当か?

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市川善勝 市川 善勝

初めまして。
YS様が記載いただきました内容を拝読しました。

迷惑料・慰謝料を請求される場合、直接工事契約を結んでいます元請け会社へ請求されるのがよろしいと思います。
請求されます相応額は火災の規模にもよるかと思いますが、明確な金額の助言を求められる場合は弁護士事務所等にご相談されるのが適切なアドバイスをお伝えできると思います。

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