名義変更していない相続した建物を解体するポイント

相続の話がおこるとき、何から初めていいのかわからない、今後どうすればよいのか教えてほしいと感じる方が多くいます。土地・建物の相続に伴う解体工事について、懸念される部分や知っておきたい情報をお伝えします。その中でもとくに「相続」した建物の解体工事をするときのポイントをお知らせします。

相続した建物の解体工事

相続によって得た建物の解体工事は、法的な確認や登記関係の確認を多く必要とします。様々なことをしっかりと把握したうえで解体工事することが必要です。

まずは登記について考えていきます。土地や建物には所有権があります。これは、登記、つまり、所有している方の名義が国に登録されていることを意味します。土地建物を所有されている方のことを「所有者」や「名義人」と呼んでおり、解体工事を行うに当たっては、基本的にこの「名義人の許可」が必要です。

相続物件については、よくこんな質問をいただきます。

「建物の所有者だった父がもう随分前に亡くなってるんですけど…」

つまり、名義人がいないケースです。解体工事を行うにあたっては名義人の許可が必要なので、これは困ったことになります。

このようなケースには、まず、名義人が元々誰になっていたかを明確にすることが必要です。基本的に名義人の親族が法定相続人になっていることがほとんどなので、登記されていた名義人が分かれば、誰がその土地についての所有権を行使できるか予測がたてられます。土地や建物の名義に関して管轄しているのは法務局になりますので、該当する建物を管轄する法務局に問い合わせをしてみましょう。

相続に関する相談実際に名義変更していない建物についての質問がありました。

質問:名義変更してない建物の解体について教えて下さい。
死亡した祖父の名義変更してない建物は、父の死亡後、父の兄弟の同意なく解体出来ないようだけど、自然に壊れた場合解体出来ると聞きましたが本当でしょうか?出来る場合は、どの程度壊れたら解体していいでしょうか?

回答:登記簿謄本の所有者名義変更は法定相続人全員の同意が無ければできませんが
解体して滅失登記は法定相続人ならできるでしょう。

解体業者からの解体した証明書、死亡した所有者と申請する相続人の関係が分かる戸籍謄本、その他滅失登記に必要な申請書類は最寄りの法務局等にありますので、詳しくは法務局に確認しましょう。

引用:Yahoo知恵袋

最近は、空き家が社会問題となっていることもあり、行政から空き家対策が強化されています。近隣の住民に迷惑をかける空き家についての取り締まりも厳しくなりつつあります。

長年住んでいない建物の相談の中には、名義は亡くなった時のままで、子どもたちも地元にいないため、結果として長年放置されてしまったようなケースがあります。塀や壁が崩れてきたとか、建物や物置、蔵といったものが傾いてきていいるなど、周りの住民や通行人の方に、危険が及んでしまうおそれが出てきてから相談する場合も多いようです。

空き家の現状と実家を空き家にしておくことの問題とは

空き家

行政は、人の住んでいない廃屋の解体は進めなければならない課題ですので、行政によっては解体費用に対して補助金対象になる場合もあります。土地・建物のある行政のホームページや窓口で相談してみるのもよいでしょう。

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相続した建物の確認すべき注意点

建物を相続した場合に確認しておきたいポイントをまとめました。

1.登記簿をチェックして名義の確認をする
相続した建物を解体する場合は、建物の登記事項証明書(登記簿謄本)で建物の名義を確認します。意外と多いのが、両親の名義だと思っていたが、名義は祖父母だったというケースも見られます。

2.名義人が亡くなっている場合は遺産分割協議をする
登記簿の名義人が亡くなり、遺言書が無い場合は相続人全員の共有財産ということになります。このようなケースの場合、解体前に相続人全員の承諾を得ておかないと、解体することを知らなかった相続人との間でトラブルになる可能性があります。

誰が建物を相続して解体するのかを先に決定し、遺産分割協議書(相続人全員の印鑑証明書付)を作成しておくほうがよいでしょう。遺産分割協議は相続においてデリケートな問題であり、相続人それぞれの思いがあるため、円満にまとめるのは難しいものです。

遺産相続
遺産分割には、大きく3つの方法があります。
現物分割、代償分割、換価分割です。

現物分割とは、1つ1つの財産を誰が取得するのか決める方法で、一番多い方法となっています。例えば、子供が3人いたとします。親の住んでいた土地・建物は、長男が相続する。親の所有していた土地・建物は次男が相続する。 預貯金は、長女が相続するといった具合に分ける方法で、遺産そのものを現物で分けます。

この現物分割で相続していく場合、各相続人の相続分を等分に分けるのが難しいため、代償分割を取るケースもあります。

代償分割は、特定の相続人が、特定の財産(現物)を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを与える方法です。例えば、長男が親の会社の資産(遺産)の株式や店舗(土地・建物)を相続し、その代わりに、長男が長女に代償金を支払うという方法です。

会社の遺産となった資産を単純に分割し、会社の財産をバラバラにしてしまうと、会社の財務状況にも影響が及んでしまいます。ですから、親の事業を承継するためにも、代償分割をとることもあります。

換価分割とは、遺産を売却してお金に換え、その金銭を分ける方法です。現物を分割すると、価値が下がってしまうケースや、相続人が複数人いてなかなか考えが一致しない、譲り合えないケースは、換価分割を取る事があります。換価分割は、遺産を処分するため、処分費用や譲渡にかかる所得税などを考える必要があります。

戸籍を調べて相続人を探したり、疎遠になっている相続人に連絡をしたりなど、負担に感じる時には、専門家に依頼するとよいでしょう。相続は時間を掛けると、相続対象者の誰かが亡くなってしまったりして、2次相続となると、さらに面倒になります。相続配分が決まれば、遺産分割協議書の作成はそれほど時間がかかるものではないので、早めに手続きを依頼することをおすすめします。

相続に関する質問、司法書士と土地家屋調査士のどちらに頼む?

相続に関することは、専門家に依頼したほうがよいことをお伝えしてきましたが、では、どんな専門家に依頼すると良いのでしょうか。

司法書士は不動産の権利変動の登記「権利の登記」を代理申請する専門家です。
土地家屋調査士は不動産の物理的状態の登記「表示の登記」の代理申請する専門家です。

士業に相談

権利に関する登記とは、相続の登記や、売買の登記、贈与の登記、抵当権設定・抹消登記などになります。
表示に関する登記とは、建物の表題登記、建物滅失登記、地目変更登記などです。

司法書士、土地家屋調査士はともに、法務省が所管する国家資格であり、主に国民と登記行政である法務局をつなぐ役割を担っています。つまり、法務局に登記する登記申請代理を行っています。

ですから、所有権や抵当権など権利に関することは、司法書士さんが適任です。その他、「そもそもこの建物は登記がされているのかな?」など、不動産登記そのものがどうなっているかということに関しては、土地家屋調査士さんが適任です。

まとめ

名義変更していない相続した建物を解体する場合には、確認すべき点があります。まず、相続に関する確認をする必要があります。建物の登記事項証明書(登記簿謄本)で所有者を確認しましょう。建物名義人が亡くなっており遺言書が無い場合には、相続人全員の合意が必要となります。亡くなった所有者の戸籍と、相続人をリストアップし、解体について相続人全員の合意を得ます。この時には、遺産分割協議書の作成をしておくとよいでしょう。

わからない場合には、専門家に相談するとよいでしょう。不動産の権利変動の登記「権利の登記」を代理申請する専門家は司法書士、不動産の物理的状態の登記「表示の登記」の代理申請する専門家は土地家屋調査士です。所有権や抵当権など権利に関することは、司法書士に、建物や不動産登記そのものに関しては、土地家屋調査士に相談してください。

実は、お近くの業者より近郊の解体業者の方が
費用が安くなることがあります

解体工事でかかる費用は主に「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つです。立地などの状況によりますが、「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つで解体費用全体の70%~80%を占めています。これらの費用は各エリアで設定が異なるため、「解体現場付近の業者」より「近郊エリアの業者」の費用が安くなる場合があるのです。

こちらが実例の見積書です。同じ工事内容なのに50万円以上の金額差が出ています。
1枚目:解体現場付近業者の見積書(¥2,204,010)
2名目:近郊エリア業者の見積書(¥1,600,000)

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