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京都や大阪の解体工事のみ掛かる付帯費用

京都や大阪などの関西地区には、一棟に多くの家が隣合って住んている長屋が存在します。長屋の解体工事を行うときには、長屋特有の付帯費用が掛かる他、トラブルが発生する可能性が高いと言われています。

京都や大阪で解体工事を行なう際は、解体工事の費用以外にも付帯費用を予め予算に入れておくことが重要です。今回は安心して解体工事を終えるために、解体業者に依頼する前に知っておきたい付帯費用と、よく起きるトラブル・注意点に関してご紹介します。

長屋の解体工事!費用が高くなる理由とは?

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一般的な住宅の解体工事と異なり、長屋の解体工事を行うときは外壁の補修を同時にしなければなりません。そのため家を取り壊す解体費用だけではなく、付帯費用として外壁補修の費用も発生します。

長屋の解体工事をご予定されている方は解体費用だけではなく、外壁の補修費用も見積もって計画を立てることが重要になります。

一般住宅より長屋の解体費用は高額

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一般住宅に比べ長屋は解体費用自体が高額になる可能性が高い工事です。解体工事の多くは重機を使用して取り壊し作業を行いますが、長屋の場合は隣の建物が密接しているため、重機を使用出来ない箇所があります。そのため手壊し解体といった手作業で解体を進めていく工法をとった後、残りの作業を重機を使用して進めていく場合が多いです。

重機でいっぺんに壊すことができないので、手作業で柱等の切断を行うため工事日数が長くなり金額が高くなります。どのような建物か立地により金額は異なりますが、長屋は一般住宅の1,5倍程度も解体費用が掛かるケースが見受けられます。そのため目安を知る時に解体費用をインターネットで検索されるときは、一般住宅の解体費用でなく長屋の解体費用を調べると参考になります。

また一般的な住宅と長屋では、解体の内容が違うだけでなく補修工事が加わります。そのため解体業者に電話などで見積もりを取る際には、必ず長屋であることを伝えましょう。もし長屋であることを伝えそびえると、電話口での見積もりと現地にきて実際の建物を見てからの見積もりが大きく変わってしまうのでご注意下さい。

外壁補修費用がかかる

長屋の解体工事は一般的な工事に加えて、密接した隣家との切り離し作業と、切り離した後の外壁補修が発生します。外壁補修にはどのような種類があるのか、また長屋の解体工事と外壁工事の実際の見積金額をご参照下さい。

外壁補修とは

長屋の解体工事を行うときは、隣の建物との切り離しを行います。切り離したままの状態では隣家の外壁がなくなってしまうため、外壁の補修が必要になります。補修費用は解体工事を依頼する側が負担をする場合が一般的です。外壁に使う素材を何にするかにより外壁補修費用は異なります。

外壁補修と聞くとイメージが湧きづらいと思いますので、補修工事前と補修後の写真の一例をご参考にして下さい。一枚目が補修工事前で二枚目が補修工事後です。

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切り離しのあとしっかりと外壁の補修工事が完成した様子が伺えます。補修工事は一律の決まりがないので、どのような種類があるのか見ていきましょう。

外壁補修の種類

外壁補修の素材にはいくつか種類があります。主な外壁補修の素材は、トタン外壁・モルタル外壁・サイディング外壁・ALC外壁です。一般的に外壁工事の費用負担は解体の依頼者ですが、依頼者に求められるのは現状と同じ程度の状況を作る義務です。

どの素材で外壁補修の工事を行うかは、隣家の方との話し合いで決定します。素材ごとに値段の違いだけでなくメリット・デメリットがあるため、業者と話合い素材の特徴を理解した上で補修工事を行うことが大切です。

補修費用の一例

外壁の補修費用はどのような建物か・外壁補修を隣人がどの程度希望するか等によって費用は異なりますが、費用の一例を知っておくことは見積もりを取る際目安にもなります。

ここでは関西地区における同じ長屋の解体工事を、トタン補修とサイディング補修で工事を行った時の工事金額の一例をご紹介します。

大阪市の木造2階建ての長屋において、トタン補修とサイディング補修の工事を依頼したケースの見積書です。一枚目がトタン補修二枚目がサイディング補修の工事見積書です。クリックすると細かな明細が表示されます。補修工事と書かれているのが外壁の工事費用なので参考にして下さい。


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※解体工事とトタン補修工事の見積書です

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※解体工事とサイディング補修工事の見積書です

後からトラブルにならないよう、外壁補修をどのような素材で行うかや金額に関して、隣人とよく話し合いの上に解体・補修工事を行いましょう。

長屋の解体工事におけるトラブル

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一般的な住宅を解体するときには発生しない問題が、長屋の解体工事では起きることがあります。トラブルとして一番多いものは隣人との折り合いがつかないことです。

長屋の解体工事においてどのようなトラブルが多いのかを、工事を依頼する前に知っておき出来る限りトラブルを未然に防ぎましょう。

隣人とのトラブル

長屋の解体工事は建物の構造上、隣人にストレスを与えてしまいます。壁を隔てて隣接している為、解体工事を行うことでの耐震や外壁に関する不安も抱く方も多くいらっしゃいます。

そのため解体工事の同意を得られない・金額の条件が合わないなどの隣人トラブルが多く発生します。長屋の解体には「区分所有法」という法律が関連しており、解体工事を行う際には隣人や所有者の承諾が必要です。この承諾が得られない・または承諾を得て工事を進めたのに、後からクレームを言われるケースもあります。

金額でのトラブルとしては、解体工事のときに必要となる外壁補修の金額でのトラブルが発生します。外壁の機能を高いものにしたいといった要望があった場合は、その分の増加金額は要求した隣人が負担することになります。この費用において条件が合わずに、承諾が得られないというトラブルも発生します。

老朽化して解体ができない

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長屋の場合、老朽化していると解体工事を物理上行えないというケースも発生します。例えば3軒続きの老朽化している長屋で、中央の建物の解体工事を希望していた場合、中央の建物取り壊すと他の2軒が崩れてしまうため解体工事を行えないといった問題です。

実例として少ないですが、中央の建物を解体工事して棒を支えにすることが可能なケースもあります。ただし隣人の理解が得られずトラブルが発生することも考えられるので、話し合いが必要になります。

長屋の解体工事!注意点と業者の選び方

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安心して解体工事を終えるためには、長屋に関する注意点を知ること、そして解体業業者を慎重に選ぶことが重要です。

長屋の解体工事では建物の取り壊し以外にも、外壁補修を行うため解体業者選びも注意が必要です。ここではトラブルを防ぐために注意することと、何を基準に解体業者を選べば良いかについてご説明します。

法律に関する注意点

長屋の解体工事には区分所有法という法律が関連します。「区分所有法」とは一棟の建物を区わけして、その各部分の所有関係、また共同管理に関して定めた法律のことです。区分所有法は建物の区分所有・団地・罰則と3つの章で出来ています。

解体工事を行う時には、この区分所有法に従って手続きを行う必要があります。区分所有法の中で建物は専有部分・共用部分・敷地に分けられており、長屋を解体する時には共有部分の切り離しを行います。そのため建物の所有者の承諾が必要となり、特に区分所有法の第十七条が関連します。

第十七条  共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2  前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

引用:建物の区分所有等に関する法律

長屋の解体工事は共有部分の切り離しを行うため、法律に従い所有者4分の3以上の合意が必要です。隣人や所有者との話合いがこじれてしまった場合は、弁護士に依頼して少しでも円滑に進めることも一つの手段です。

安心できる解体業者の選び方

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自分への対応が丁寧

隣人とのトラブルを避けるため、解体業者の方が近くの住民の方々への丁寧な挨拶や工事の十分な説明ができることが必須です。解体工事を依頼する業者が隣家へ丁寧な対応をするかは、ご自身へどのような対応をしているかで判断するのも方法の一つです。

お客である自分へ話をする時に、きちんとした挨拶や説明をするかを見てみましょう。当たり前のようですが隣人対応がきちんとできない解体業者も多く存在するのでご注意下さい。

長屋の施行件数を聞いてみる

長屋の解体工事には業者の熟練の技術が必要となります。依頼しようか迷っている業者が、長屋の解体を多く請け負ってきたか見分けるためにも質問をしてみましょう。

今までどのくらい長屋の解体をしたか、と直接聞きづらい場合は「長屋の解体は特殊な工事だと聞いたので少し不安です」等と言ってみましょう。「この地区は長屋が多くて、うちは長屋の解体を何十年も工事してるので慣れていますよ」などと返答がきたら安心しますよね。

解体工事において、特に難易度が高いと言われているものが2階建ての長屋の切り離し工事です。補強を入れながら切り離しを行うケースもあり、建物の構造に関する知識を持って見極めて工事を行わないと、隣の家に被害が及んでしまうこともあります。実際に会ったときに業者と話をすることで、長屋の解体の経験が豊かかどうかを見極めて依頼することがポイントです。

馴染みのある大工や工務店がいるか聞いてみる

単に解体をするのではなく、外壁の補修を行うため補修工事の経験も必要になります。解体工事の業者は補修工事を行うことができません。外壁補修は大工や工務店に頼みますが、解体業者と大工・工務店の付き合いの深さによって金額に差がでることがあります。

付き合いがない解体業者だと単に補修を外注することになりますが、長屋の多い関西地区の場合は、昔からの馴染みのある工務店がある業者だと安くなる可能性があります。お付き合いがある大工や工務店がいるかの見極め方の一つとしては、見積もりを依頼するときに「解体工事だけでなく外壁補修も頼みたいのですが出来ますか?」といった質問をしてみましょう。

答えが単純に「対応できます」といった場合は外注することが考えられますが、「昔から仲良くしている工務店がいるので大丈夫ですよ」といった返答の場合は、安く補修工事をできる可能性が高くなります。少しでも安く解体工事・補修を行う為にも、見積の際に付き合いのある大工や工務店がいるか、それとなく聞いてみつのも一つの方法ですね。

まとめ

関西地区にある長屋の解体工事の特徴についてご紹介しました。長屋の解体工事を行うときには解体費用だけではなく、外壁補修の費用もかかることを念頭において工事の予算を計画しましょう。

長屋を切り離す場合は隣人の許可が必要であるため、解体工事を依頼する側の意思だけでは工事を行うことができません。隣人の許可を得て円満に工事が進むよう、解体工事だけではなく外壁補修に関しても話し合いが必要です。

解体工事をいつまでに終わらせたいという希望がある場合は、早くから工事の見積もりを安心できる業者に頼むことをおすすめします。長屋の解体工事の経験が豊かな業者を選び、長屋の解体工事で起きる隣人トラブルを未然に防ぎましょう。

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