解体工事が終わると、その後に建物滅失登記の手続きをします。この建物滅失登記の手続きを行わないと、固定資産税が正しく課税されなくなってしまいます。
手短にいうと、法務局にある、登記された建物の内容を「建物がなくなりました」と変更する手続きです。土地家屋調査士が代行したり(およそ3~5万円)、自分で申請したりすることもできます。
では、登記されていない建物の場合はどうでしょうか。登録されてないなら何もする必要がないのでしょうか。
今回は、未登記の建物解体工事後の手続きを説明していきます。
建物滅失登記に自分で挑戦してみたい方はこちらをご覧ください。
登記をしていない建物がある?
建物の登記は、新築工事など建物を建てた際に建物表示登記をします。ですから、登記されていない建物なんてあるのか……と思われるかもしれませんが、未登記の建物はそれほど珍しいものでもないようです。
金融機関(銀行・信用金庫・住宅金融支援機構など)から、住宅ローンなどの融資を受ける時には、不動産(土地と建物)を担保にして抵当権設定登記を行いますが、融資を受けない場合、抵当権設定登記を行う必要がありません。ですから、登記をしないままの建物も存在しているのです。
また、現在では金融機関(銀行・信用金庫など)から融資(住宅ローン)を受けるのが一般的ですが、昔は金融機関などでお金を借りることなく、自己資金で建てるのが一般的でした。そのため抵当権設定登記が必要なく、登記をしないことも珍しくありませんでした。
未登記建物と固定資産税の関係
それでは、未登記建物に固定資産税は課税されていないのでしょうか?
……そんなことはありません。長期にわたり未登記状態が続いた建物でも、自治体(市区町村)が調査を行って課税しています。
未登記建物の場合、登記がされていないので所有者は明確にはなっていませんが、所有者と判断した人に自治体(市区町村)が納税通知書を送付し、固定資産税を徴収しています。
そのため、逆に未登録にもかかわらず「納税通知書が来ている」ということから、登記がされていると誤解してしまうこともあります。
『建物の権利証もしくは登記識別情報が見当たらない』『固定資産税の課税通知書に「家屋番号」が記載されていない』などの場合には、未登記建物(家屋)である可能性が高いといえるでしょう。
まずは、解体する建物の登記がされているのかどうかを確認してください。
未登録建物の調べ方
建物が未登記であるかどうかを調べるためには、まず法務局(登記所)で、調べる建物の所在地に関する建物の全部事項証明書請求を行います。そして、全部事項証明書が取れるか取れないかで判断できます。
全部事項証明書とはどのようなもの?
全部事項証明書が取れれば、『既登記建物(きとうきたてもの)』、全部事項証明書が取れなければ、『未登記建物(みとうきたてもの)』となります。
未登記建物と判断しても、念のために、その建物の権利証や登記済証などがないか金庫の中などを確認してください。「この建物は未登記だ」と思い込んでいるケースも意外とあるようです。
また逆に、未登記であると思った建物が既登記であったというケースは、建物の登記記録の所在が間違っていたために起こることが多いようです。
例えば、建物が建築されてから、土地改良による換地処分や区画整理事業が行われた場合には、それぞれの事業者が建物の登記記録の所在地を変更することになっています。しかし、何らかの行き違いにより変更されていないケースがあります。
そうすると、建物の所在が変更されずに登記がされているので、その建物の登記記録が迷子になってしまい、見つけることが難しくなります。
また、建物の建っている土地が、合筆登記や分筆登記により、地番が変わることがあります。
しかし、建物の所在の地番が変更されずそのままになってしまい、現在の建物が建っている土地の地番で探しても見つからないこともあります。
未登記建物を解体しようとするとどうなる?
未登記建物の解体のケースを見てみましょう。
まずは、調べられる範囲で対象の未登記建物について徹底的に調べてみましょう。固定資産税が払われているかどうかは、未登記建物を調べる一つの参考になります。
行政窓口に相談しながら、同時にリスク管理という面からも検討してみてください。
未登記の建物解体で申請するときに必要な書類とは?
取り壊す建物が未登記だった場合、家屋滅失届出書という書類を提出しましょう。
提出先は、建物のある自治体ごとに違いますが資産税課や税務課など、税金にかかわる課に問い合わせればわかります。この家屋滅失届出書は、撤去工事を依頼した業者から署名、捺印してもらう箇所があります。
家屋滅失届出書は、自治体のホームページから用紙のダウンロードが出来ますので、直接役所に行って書くよりも、事前にプリントアウトして工事業者に記入してもらってから提出するとスムーズに手続きできます。遠方でも郵送等で対応しているようですので、該当の役所に問い合わせるとよいでしょう。
無事に解体工事を終わらせるために
この家屋滅失届を年末までに手続きして済ませておけば、来年の固定資産税は正しい金額で課税されます。ちょっと面倒に思えるかもしれませんが、ここまで済ませてやっと解体工事が終了します。
家屋滅失届出書ができていない場合、取り壊した建物が「まだ存在している」と認識され、すでに存在しない建物に対して課税されてしまう可能性があります。間違って課税されるリスクを防いでください。
未登記の建物解体についてのまとめ
未登記建物は、自治体が存在を把握できていないケースが数多くあり、特に古い建物(家屋)ではかなりの数があるようです。
このような未登記の建物は、自治体が建物の存在自体を把握していないため、固定資産税が課税されていないことが多いです。
ですが、中には長期にわたり未登記状態が続いた建物でも、自治体(市区町村)が調査を行って課税しているケースもあります。
そのため、固定資産税が課税されていても登記してあるかどうか確認して下さい。
建物が未登記であるかどうかを調べるためには、法務局(登記所)で調べる建物の所在地に関する建物の全部事項証明書請求を行って確認して下さい。
建物が未登記だった場合、家屋滅失届出書という書類を提出しましょう。滅失届出書は、解体工事を依頼した業者から署名、捺印してもらう箇所があります。事前にプリントアウトして解体業者に記入してもらってから役所に行くことをおすすめします。
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