住宅業界において、木造住宅の寿命は30年といわれています。
実はこの30年という数字、家屋寿命以外の理由で取り壊された築年数から算出されています。木造住宅が約30年で解体されているという事実がある一方、木造住宅には30年しか住めないということではないのです。
つまり、住宅の耐久年数を正確に表した数字とは異なります。
ここでは、木造住宅の寿命が30年と言われてしまう理由や構造ごとの寿命の比較、実際の寿命は果たして何年なのかを、明確にしていきたいと思います。
境目の30年は何を根拠にしているのか？
日本国内で一番普及している戸建ての住宅は木造住宅です。建築費用や湿気の多い日本では、最も選ばれている建築工法です。そのほかには都市部に多い、鉄筋コンクリート造や鉄骨造が挙げられます。
国土交通省が公開した情報では、木造住宅の寿命は27年とされていました。これはかなり衝撃的な数字です！仮に30代で住宅を購入した場合、少なくとも60代を迎えるまでに住宅寿命が来ることになります。
しかし、この数字にはトリックがあるのです。
冷静にもう一度よく考えてみましょう。約30年で住宅寿命が来てしまうのであれば、周りの家屋も頻繁に撤去が行われているはずです。しかし、知り合いや、近隣住民の方でそれほど解体工事を行ったという話は聞かないはずです。
なぜなら、30年という平均寿命の根拠は、取り壊した物件の平均築年数であり、取り壊さずに何十年も残っている物件などは全く計算に入れられていないのです。
余談ですが、欧米では日本の風習とは逆で、家を資産と考えず中古の家を使い回しています。この点で見ても造りの違いはあるとはいえ、30年の寿命は余りにも短すぎる事になります。
30年といわれてしまう理由
木造住宅の寿命が30年と言われるのは、耐久年数が直結したものではないということは分かって頂けたと思います。ですが、事実として住宅に使用されているほとんどの設備や仕上げ材は、築30年ほどで寿命を迎えてしまうのです。
住宅のメンテナンスに無関心な方でも、生活上不便な点が生じてきたり、景観が損なわれたりすることで、リフォームや修繕の必要性を感じるのがこのタイミングと言えるでしょう。
リフォーム、メンテナンスによる契機
住宅寿命の前に取り壊されてしまう理由として、リフォームよりも建て替えが選ばれることが挙げられます。また、何十年もメンテナンスを放置した状態で、いきなりリフォームを検討しても、長年のダメージは相当なものです。
修繕をすることで、かえって修繕箇所に接している部分や家屋的構造につながる部分に、影響が出てしまうからです。結果的に、想定以上の多額の修繕費用が必要になってしまい、断念せざるを得ない場合があります。
間取りの変更による契機
家を建ててから年月が経てば、家族の形態も変化していきます。そのようなタイミングで改築を検討する方は多いのです。
特に老後の暮らしやすさを考えると、床の段差の解消や水廻りの位置を変更することで、バリアフリーに配慮した住宅へのリフォームが人気です。
このような理由からも定年を迎える時期＝築30年が根拠として挙げられます。
しかし、いざリフォームを行おうとしても、配管の問題などで水廻りを移動できなかったり、取り除くことができない構造体が邪魔になったりといった問題が起こります。これは新築時に将来的な間取りの変更まで考慮していないことが、大きな原因となります。
耐震改修工事による契機
耐震改修工事が契機となり、大規模なリフォームを行うことがあります。
東日本大震災以来、世間では戸建て住宅の耐震性についての関心が高まっています。また近年、耐震改修工事の補助制度が全国ほとんどの自治体で整備されてきました。こうした背景から、耐震改修工事を検討する方が増えています。
補助制度を利用した耐震改修工事を受ける前には、専門家による耐震診断を受け、その住宅の地震に対する強さを調査する必要があります。
その診断によって、耐震改修工事の方法や費用が決まるのですが、築30年以上の住まいは、現在の耐震基準に適合しない場合がほとんどです。また、耐震改修工事は壁や天井を壊して行う工事が多いので、「耐震改修工事をするならリフォームも一緒にしたい！」となると、解体をして建て替えを行ったほうがお得という訳です。
立ち退きや災害などの外的要因
お住まいが借地の場合、地主から立ち退きを余儀なくされることがあります。
こういった外的要因による取り壊しは、住んでいる方のメンテナンスや、設計段階の配慮ではどうにもできないことです。
寿命という意味では、災害による倒壊も気になるところかもしれません。近年の大きな地震によって、住宅が倒壊したというニュースを目にした方も多いでしょう。このような住宅は、古い建築基準法のもとで建築されたものが大半といえます。
実際は80年住める。
それでは実際、木造住宅はいったい何年ぐらい住むことができるのでしょうか？
結論からいうと、木造住宅の本来の寿命は約80年と言えます。
これは、構造体（骨組み・軸組・基礎）に使われる木材の耐久年数から算出しています。適切に乾燥が保たれて、構造体に使われている木材に腐食の被害がなければ、木造住宅は80年以上経っても住むことができます。
最近では技術も向上し、100年の寿命をうたった住宅も登場しています。特にここ10年で新築された物件については、かなりの長寿命が期待できます。
しかし、どんなに長寿命を売りにした住宅であっても、住んでいる人が適切なメンテナンスを行う必要があります。きちんとメンテナンスをしないと、建築物はその耐久性を最大限に発揮できず、短命に終わってしまうのです。
スクラップ＆ビルドはもう時代遅れ？変化する住宅を取り巻く環境
2012年頃からリノベーションブームに拍車がかかり、これまでの「スクラップ＆ビルド」の意識が変わりつつあります。リノベーションに加え、長屋や古民家の保存に積極的な各自治体や団体が増えていることなどが挙げられます。
国土交通省などが奨励しているリフォーム市場活性化や住宅の長寿命化計画など、今後さらに住宅の寿命が伸びていくことが予測されます。現在は「築30年を境に、あと何年もつか？」という懸念が中古物件購入者のほとんどの意識ですが、今後「家の残り寿命をいかに伸ばすか？」という考えが浸透すれば住宅市場の意識も変化していくでしょう。
長く住める間取りのポイント
- 住み心地の良い、快適な土地（不動産）を見つける
- 10年・20年・30年後の健康状態や家族形態を予想した間取りを考える
- 部屋の形状はどのような用途でも使いやすい構造を心がける
- バリアフリー化
- 次世代への継承を意識した設計・デザインを心がける
ポイントはメンテナンスを見据えた居住計画を立てられるかどうか？
ここでは実際、築30年の住宅について、その後に全面リフォームと建替えのどちらがお得なのか比較してみます。
30年の寿命の壁を乗り越えるためには、設計段階から長期のプランを組んで、家づくりを考えることが重要です。また、新築の際の場合には長く住めることは勿論のこと、メンテナンス性にも配慮した計画を立てておきましょう。
メンテナンスを行いやすい間取りのポイント
1.床、天井、壁には、メンテナンス時に壊す必要のないよう、人が入ったり覗いたりできる出入り口（点検口）をつける。
2.排水管はパイプスペース（下水道や、ガス管などの配管スペース）を設けて、一箇所にまとめる。
3.給排水や電気の配管・配線は、将来的なリフォームを想定して、必要になりそうな部分にも配管や配線をしておく。
※具体的にどのようにしたら良いか悩まれた場合は、間取り検討時に設計士に相談し、アドバイスをもらうと良いでしょう。
建替え
費用面で見てみると、リフォームの方が費用を掛けずに済んでいることがわかります。
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 資金 | 建て替えよりも少ない金額で済む | 解体・新築の資金が必要。現状の家が立派な場合、 それと同等の家を建てると高額になる |
| 住宅ローン | 現状はリフォームの規模、金融機関により差がある | 充実している |
| 工事範囲 | 部分的なリフォームも可 | 全て新しくなる |
| 間取りの自由度 | 構造によって制限される場合あり | 全くの自由 |
| 仮住まい | 工夫次第で住みながらも可能 | 仮住まい・引越しが必要 |
| 廃棄物 | 少ない | 多い |
| 法的規制 | 耐震基準はクリアしたい | 確認が必要。家での面積が小さくなってしまったり、建て替えが出来ない場合もある |
| 各種税金 | 少なくてすむ | 必要 |
| 保証 | 国土交通省指定法人リフォームかし保険（任意） | 国土交通省指定法人リフォームかし保険（義務） |
| 思い出 | 残せる | 残らない |
ただし、リフォームは蓋を開けてみないとわからないことがあります。思っていたよりも建築素材が朽ちていたりすると、診断によって金額は大きく変動してしまいます。
また、適切な時期に点検やメンテナンスを行っていると、その時々の状態から将来的に必要になりそうな工事を前もって知ることができます。将来的に必要となるリフォームに必要な費用をあらかじめ明確にできるというわけです。
木造住宅の寿命についてのまとめ
木造住宅の寿命が30年というのは、決して間違いではありません。しかし、住んでいる方の「家を大切にする気持ち」がなければ、住宅の寿命はどんどん短くなっていきます。
そして、住宅の在り方を見直すときが訪れた際、これまでの家との向き合い方が、決断におおきな影響を与えることになるでしょう。
これから新築をされる方は、耐久性にこだわった計画を考えてみてください。中古物件を購入される方は、メンテナンスを重点に考えてみてください。
みなさんが愛着をもって木造住宅と良好な関係が築けることが、未来への良い結果に結びつくのではないでしょうか。
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