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内装解体・原状回復・スケルトン仕上・原状復帰の違いとは

よく賃貸していた事務所や店舗などのテナントを返却するとき、「内装解体工事」とか「原状回復工事」、「スケルトン工事」などが必要になるとききますが、それぞれに違いってあるのでしょうか?といった質問を受けることがありますが、どれも同じじゃないかと思ってしまう人も多いでしょう。

実際に物件を返却するときには、その方法や条件面について管理会社や物件オーナー側の規定に沿って進めていくことになりますので、事前にしっかりと把握しておく方が話がスムーズに進むでしょう。

ここでは、なかなか業者さんにはききにくい各工事の違いや、内装解体業者を物件オーナー側で指定するような契約になっている場合でも安く済ませられるコツ、居抜き物件で契約したときの原状回復などについての予備知識を説明しています。

この記事の内容を6分でまとめた動画がこちらです

内装解体工事とは

 
内装解体工事とは、店舗や事務所などの内装部分の解体作業と撤去作業を指し、通常、管理会社やオーナーに物件を返却する際に行う原状回復作業の一部となっています。ただし、必ずしも内装全部の解体・撤去だけが該当するわけではなく、間仕切りやカウンター、厨房機器などの内部造作を部分解体して撤去するような場合も含まれます。間仕切り一枚を撤去するだけでも内装解体工事になります。

例えば、店舗や事務所などの用途でテナントになった場合、店舗や事務所のイメージに合うデザインやインテリア、必要な造作(カウンターや壁、パーティション、床タイル、陳列棚、厨房設備等々)などを設置して、借りた当初の原型は面影もなくなっていることでしょう。そのような状態になっている物件を、閉店や契約満了など理由のいかんを問わず、管理会社やオーナーに明け渡すときまでに、内装の解体と運び出し処分までを行わなくてはなりません。

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スケルトン工事とは

スケルトン工事とは、建物の構造体以外の内装を全て解体し、壁、天井、床、配管、配線、排気設備などを入居時の状態に戻すことです。通常、鉄筋コンクリートのビルなどであれば、コンクリート打ちっ放しの状態にすることがほとんどです。「スケルトン仕上げ」とか「スケルトン戻し」と呼ばれるときもあります。

一般の住宅建築物においては、躯体(梁や柱、外壁、屋根などの建物の構造を支える骨組)を残して、内装や設備機器などを取り替える改装工事のことを指します。建替より工期やコストが抑えられるというメリットがあり、さらに傷みのひどい柱や梁などを新しく交換して耐震や耐久性をアップさせる改善を行うことも多いです。

原状回復工事とは

原状回復工事とは、簡単にいえば、テナントを退去するときに入居時の状態に戻して返却するということです。

多くの場合、店舗や事務所等の賃貸借契約で、契約終了後の退去時に原状回復義務が課せられているので、借主が自己都合で設置した造作や設備機器などを取り除く必要が生じます。

例えば、店舗であれば、内部造作の撤去から床・壁・天井などの修繕、看板などの撤去等で、事務所であれば、クロスや床の張り替え、パーティションなどの撤去、塗装、室内クリーニングなどの修繕等があり、それぞれ水道、電気、ガス、電話回線などの設備工事も含みます。

つまり、原状回復というのは、店舗や事務所として借りたものを、退去する際に「借りたときの状態」に戻すことなので、内装解体と修繕することを意味し、スケルトン(内部の造作等が無い状態)とは意味がことなります。ただし、通常は、原状回復=スケルトン戻し(借りたときの状態がスケルトン)であるケースも多く、その場合は内装解体工事、スケルトン工事、廃棄物処理などの工事が原状回復工事に含まれる形になります。

また原状回復をするには、賃貸借契約の内容確認や現地調査をもとに、解体の範囲、建物付帯物の撤去、廃棄処理方法の検討、修復工事の仕方など、貸主側と原状回復の内容を確認する必要もあります。
原状回復をするには、賃貸借契約の内容確認や現地調査をもとに、造作物の解体や撤去、廃棄処理方法、修復工事の方法など、様々な事柄を検討しなければなりません。

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店舗・事務所などのテナント終了時は原状回復義務多し

店舗や事務所の一般的な賃貸借契約では、テナントの契約終了時に、原則として原状回復義務条項が定められていることが多いです。

その際、物件を借りたときの状態がスケルトンであったなら、内装解体工事・スケルトン工事・廃棄物処理を行うこととなります。

内装解体工事では、入居後にテナント側で設置した造作などをすべて撤去・解体してまっさらな状態にします。

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スケルトン工事では、内装解体後の仕上げとして、最終的に建物の構造体のみが残るようにします。鉄筋コンクリートの建物であれば、コンクリート打ちっ放しの状態にするということです。

廃棄物処理では、工事の過程で出てくる廃棄物を自社の産業廃棄物中間処理工場に運搬して直接処理したり、専門の廃棄業者へ依頼するなど対応が別れます。このとき、産業廃棄物を分別して資源リサイクルまでキッチリ管理しているか、産業廃棄物がどのように処理されたかを記載するマニフェストを発行してくれるかということも優良業者かの判断として大切です。まちがっても不法投棄などが行われないように、産業廃棄物の適正処理を行う業者かどうか、悪質な業者を選んでしまうようなことがないよう十分な注意が必要です。

原状回復と原状復帰の違い

物件の原状回復に似た言葉で「原状復帰」というような表現を見かけることがありますが、基本的に「原状回復」と「原状復帰」は同様の意味で使われます。「原状復帰」という言葉は「物事を行う前の状態に戻すこと ・ 元に戻す ・ 元通りにする」といった定義がされています。
 

原状回復工事をできるだけ安く抑えるコツ

店舗や事務所を返却するときに行わなければならない原状回復ですが、不動産管理会社や物件オーナーから内装解体業者を指定されることも多いでしょうか。賃貸契約書に「指定する工事業者に依頼する」と規定されていることもありますね。

こういう場合、業者とオーナー間で取り決めた手数料が上乗せしてあったり、下請けの解体業者に発注するときに中間マージが発生していたり、そもそも競争原理が働いていないので見積もり金額が高くなる傾向があります。

そんなとき皆さんならどうしますか?

契約書にも記載があるので、「指定業者の見積りを言い値で受け入れるしかない・・とあっさり諦めてしまうでしょうか。

ズバリ、こういう場合でも交渉は可能なのです。そもそも交渉してみようと思う前に諦めてしまっている人が多いです。

契約書で指定された業者がいる場合でも、まず話し合いをして相見積の取得に了承してもらったうえで、内装解体工事専門の業者に複数当たってみましょう。

見積りを依頼するときは、賃貸契約書はじめ、入居時に提供された内装工事図面、ビル側で保管している原状回復仕様書、館内規則などを準備しておきましょう。

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そして、指定業者の見積もり内容(施工内容・期間、基準工事単価、ビル側の資産化計上額等)を精査をして、不必要な工事項目や単価・工数のギャップ、資産化項目などを材料にして必要な減額交渉を行い、工事費用を適正化できるよう協議するのです。

つまり、相見積をとって、こっちのが高いとか安いとか単純な金額の比較を論じるのではなく、指定業者の工事内容と相見積りを取得した専門業者からの代替案を比較して、双方で納得のいく根拠を詰めるということです。尚、これをするには、解体専門業者からの工事内容を可視化して比較することができる見積りが必要になります。

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店舗や事務所の内装リフォームを行うような場合でも、不動産管理会社などに依頼するより、内装解体工事の専門業者に解体工事を分離発注した方が、2~3割ほど安くなるケースが多いようです。

居抜き物件を借りたのに、原状回復はスケルトン仕上げが条件って普通なの?

店舗などの居抜き物件を契約するとき、その賃貸契約において退去時に原状回復と規定されていることは一般的ですが、「原状回復=スケルトン戻し」までしなければならないものなのでしょうか?といった疑問をもつ方も結構いることでしょう。

ですが、居抜き物件のスケルトン戻しは一般的なことなのです。

居抜き物件には、予め設備や造作などがあり、テナント側に初期投資を大きく省けるというメリットがあるので、そのメリットと引き換えに契約終了時のスケルトン戻しが原状回復の条件というデメリットを受け入れることも理解できるでしょう。ですが、こういったケースでは、大抵お店がうまくいかなくて撤退することも多いので、そんなときには、無駄な費用を負担したくないとという心情も強く働くのでしょう。

どうしてもというのであれば、造作譲渡を行える次のテナントさんを見つけるしかありません。居抜き物件専門の不動産会社などもあるので、登録してみるのも一つの方法でしょうか。

まとめ

事務所や店舗などのテナントを返却するとき、「内装解体工事」とか「原状回復工事」、「スケルトン工事」などが必要になりますが、こういった知識が必要になってくるのは、なにかしらビジネスを行われている方でしょうか。住宅用賃貸物件であれば、同じ原状回復義務でも、経年劣化の部分は借主の負担外になるなど、より消費者側が有利な取り決めになっていて、守られる形になっています。

ビジネス用途で事務所や店舗を賃貸する場合、基本、自分の身は自分で守らないと誰も守ってくれませんので、入居時に予めスケルトン戻しかオーナーさんへ確認しておくことや、退去時に相見積りを効果的にとるための書面保管など、入口だけでなく出口についてもしっかりと準備しておくことが大切でしょう。

入口は気合入れていても、出口を軽視していてトラブルになっている人も多いですので・・

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