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内装解体業者の見極め方と覚えておくべき3つの工事区分

内装解体工事

解体工事って言葉を聞くと、建物を解体して更地(土地のみ)にするといった印象を受けます。大きく分けると2つに分類され、住宅・戸建てアパート、マンションなどの「建物解体」とビルのテナントや店舗などのフロアを解体する「内装解体」に分けられます。

建物解体は、建物を壊し新しく建てていく。もしくは建物を壊し、更地にして売却するなどが多いですが、内装解体は、テナントや店舗のオーナーが変わったり(もしくは、返したりするときに)行うことや業態を変えたりするときに利用することが多いです。

しかしこの解体工事どちらにも専門業者がいるため、実は得意不得意がございます。建物解体をお願いしたのに内装解体工事の方が得意だったり、逆も同様に言えます。重要なポイントですがどちらに依頼するかによって、費用や工事日数の見積りに差がでるため、事前に見極める必要があります。

見極めるポイントは、いくつかありますが一番簡単なのは「重機を所有しているかどうか」です。建物解体の方は、重機を使用し解体工事を行っていくため、必ずと言っていいほど所有しています。内装解体の場合、重機を使用せず人力作業で内装の解体工事を進めていくため、内装解体工事を専門で行っている業者は重機がない可能性もあります。

もし重機を所有していない解体工事業社に建物解体をお願いしたとしたら、重機はリースになるため、解体費用がより高額になる傾向があります。また、内装解体は建設業の許可が必要なため、あえて建物解体は行わず、内装解体専門を生業として営業している会社も存在します。

今回は、内装解体工事業者に焦点を当ててみました。

内装解体工事は、発注経路で工事の名称が変わる

内装解体工事は、ビルオーナーや建物オーナー(貸主側)とテナント(借主側)の両者の契約を元に工事内容が決まります。実は、どちらからの工事依頼かによって大きく分けて3つの名称で呼ばれます。A工事、B工事、C工事という名称ですが、内容を覚えておくと内装解体業者とのやりとりがスムーズに行くため、知識として覚えておきたいですね。

建物オーナーが発注するA工事

建物オーナーが費用を負担する建物本体の内装工事です。主に共用部分(通路、トイレ、電気設備、配線、配管など)の設置、撤去工事が主な内容です。テナント側が費用負担を強いられることは基本的になく、建物オーナー側の業者が施工します。

建物本体に影響がでる箇所の工事であるため、所有権は建物オーナーが保有します。

テナントの要望により建物オーナーが発注するB工事

テナントの要望によりビルオーナーや建物オーナーが行う内装工事です。主に建物本体に影響がでる工事(給排水設備、防水設備、分電盤、給排気設備、防炎設備、空調設備など)の設置、撤去工事が主です。テナントが決まってから、商売を行うために必要な設備なため、費用はテナントが負担します。

建物本体に影響がでる工事であるため、所有権は建物オーナーが保有します。設計や施工はオーナー側の業者が行います。

テナント側が発注するC工事

テナント側が内装解体業者に発注する内装工事です。主に、店舗内装工事(照明、間仕切り、什器設置、電話回線、インターネット回線など)の設置、撤去工事です。テナント側が解体業者を手配し、建物オーナーの承認の元、施工する内装解体工事のことです。費用はテナント側が負担します。

設計や施工は、テナント側の業者が行います。

気をつけなければいけないB工事

建物オーナーが依頼する際は、「A工事」か「B工事」です。テナント側が依頼する場合は「C工事」です。基本的に解体工事は、費用を負担する側が見積りを取りますが、「B工事」は発注者と支払者が異なるため、トラブルになりやすいです。A工事、B工事、C工事の工事区分によって、内装工事費は大きく変わってきます。

ビルによって、ABC区分はそれぞれ微妙に異なります。そのため「以前のビルオーナーからはそんなこと言われなかった」ということは通用しません。契約前に十分に確認を取ってから進んで下さい。

内装解体工事の見積りの取り方

内装解体工事のタイミングですが、テナントの入居や退去が決まったら、内装デザインや建物オーナーとの契約要項に従い行います。テナントの業態によっては、工事日数が何日も掛かってしまう場合もあるので、ある程度、返却や施工時期が決まった段階で、早めに業者に見積り依頼を出しましょう。

工事が間に合わず、退去期限を過ぎてしまうといったトラブルを避けるためにも、余裕を持った計画が必要です。

1.工事内容、工事範囲を明確にする

内装施工と内装解体を分離発注する際は、内装施工の業者に「何を撤去し、何を残すか」を確認します。建物オーナーには、工事可能時間や機材や撤去物の搬入搬出経路を確認します。同じ建物に他のテナントが入っている場合、営業時間などにより工事内容が変わってきますので、後々のトラブルを回避するためにもしっかりと確認を取ることが必要です。

最も正確なのは、解体工事業者に仕様書を作成していただくことです。建物オーナーに関しては、既にテンプレートの仕様書を用意している場合があるので、一度、確認を取るといいです。

また、「エレベーターが使えるか?」で費用に大きな差がでるので、できるだけエレベーターを使用できるように交渉しましょう。

工事可能時間帯における注意点

建物オーナーの指示で、工事可能時間が「夜間」になる場合はご注意下さい。夜間工事に対応していない解体業者もいるため、見積りの途中で依頼ができなくなったということもありえます。「夜間工事」だとあらかじめわかっていれば、先に夜間工事に対応した業者を選ぶことから始まります。

内装解体工事など、工期における期日や時間制限がある場合、時間のロスは致命傷にもなりかねません。見積りの依頼をする前に、建物オーナーに必ず確認をしましょう。

2.事前調査、現地調査を行う

「何が何個残っているか?」「搬入搬出経路の広さ」など詳細に確認するため、必ず現地を確認する必要があります。解体業者と立ち会う際は、店内や建物内を細かく見るため、お客様が少ない時間帯がベストです。

飲食店などは夜間営業があると思いますが、昼間と夜間では近隣の交通状況が異なるため、なるべく実際の工事時間に合わせて現地確認を行うことで、正確な見積りになってきますし、後々のトラブルを回避することができます。

そして、事前に明確にした工事内容や工事範囲を正確に伝えましょう。複数社で相見積りを取る場合は業者ごとに差異がでないように支持することも注意が必要です。

買取処分可能なモノも

撤去工事の場合、店舗で使用している什器など、場合によっては買取を行ってくれる可能性もあります。コストを安くするためにも、できるだけ買取可能なものを活用してみるのもいいでしょう。事前に確認することでどういったものが買取可能かわかります。

内装解体工事の一般的な流れ

実際に、内装解体はどのような流れで工事が行われるのか記していきます。今後、計画を立てるためにも、どの程度の作業量でどれくらいの日数が必要なのかを把握しましょう。

1.事前の届け出、他テナントへの周知

建物解体と違い自治体に届け出は必要ありません。しかし、建物に入っている他テナントへの事前説明は必要です。建物オーナー側が事前周知をしてくれる場合もありますが、クレームを減らすためにも業者と一緒に同フロアや上下階のテナントへ挨拶回りを行いましょう。

後々のお付き合いを上手くするためにも、やっておくべきことですね。

2.養生の設置

工事を行う前に搬入搬出経路に養生を設置します。エレベーターや通路など、キズを付けないよう、十分な保護をします。豆知識程度ですが、業者が養生を設置するタイミングで引越しなどを行うと引越業者の養生費用を削減でき、コストダウンの交渉も可能な場合もあります。

3.残存物の撤去

養生が設置されたら、簡単に搬出ができるもの(テーブル、椅子、棚など)を搬出します。分別を行いながら積み込みをし処分場へ運びます。

4.什器、設置物の取り外し

簡単に搬出来るものが無くなったら、備え付けの什器や設置物の取り外しを行います。厨房機器や機材など、配管や配線の切り離しが必要なものです。また、大型の什器などは、店内で解体し運び出します。

テナントの大きさにもよりますが、養生の設置、残存物の撤去、什器設置物の取り外しの作業で1日目の工事が終わります。

5.壁、天井の剥がし作業

スケルトン解体(全撤去)の場合、天井や壁紙も剥がして撤去する必要があります。テナント内の残置物が無くなった段階で、剥がし作業を行っていきます。

解体工事後に、内装施工工事が控えている場合は、内装デザインによってそのまま残す場合もありますので、工程表などあらかじめ確認しておく必要があります。

6.床の撤去(ハツリ作業)

テナントによっては、既存の床の上に別の床材を敷いている場合があります。デザインの関係で床を上げていたり、コンクリートを敷き詰めている場合もあります。天井や壁紙と違い、機械で作業をすることになりますので、騒音や振動がある作業なため、他テナントの定休日に合わせて行います。

ハツリ作業の注意点

テナントの大きさにもよりますが、壁、天井の剥がし作業と床の撤去作業で、約2日間かかります。特に床の撤去作業は、フロア面積によって大幅に日数が掛かる場合がありますので、注意が必要です。

7.現状復旧(退去の場合)

ビルオーナー(建物オーナー)との契約によっては、解体工事後、壁紙や扉など、入居前の状態の戻す必要があります。基本的に、内装解体業者が対応しますが、特殊な現状復旧工事(給排水設備や厨房給排気設備など)の場合は、別途専門業者の手配が必要です。

あらかじめ必要かどうか、事前現地調査の段階で綿密な打ち合わせをしておくとトラブル回避にもつながります。

8.ビルオーナー、建物オーナーの確認

全ての作業が終わった段階で、建物オーナーに工事範囲を確認していただき、内装工事完了となります。

まとめ

内装解体工事を依頼する場合は、内装解体工事専門業者に依頼することをおすすめします。専門業者は工事のノウハウや知識が蓄積されているため、スムーズに工事が進むことも多いです。人力作業の経験も多く、人件費が安いため、トータルのコストが抑えられます。

依頼する側として気をつけなければいけないのは、工事期間にご注意下さい。ビルオーナーからの工事範囲の指示や、テナント面積により、工事期間に大幅な差がでることがあります。契約更新日時や退去期限などがある場合、無理な工期を強いるとよりコストが上がってしまう可能性があるため、余裕を持った計画を立てるといいでしょう。

給排水設備や厨房給排気設備などの現状復旧工事は、解体業者によっては対応できない場合があります。その際は、復旧工事が可能な施工業者を紹介して貰うのがいいです。解体業者が普段から付き合いのある施工業者であれば、工事内容の相違に関するトラブルが起きにくいことも上げられます。

建物の解体工事と違って、内装解体工事は特殊な一面もあります。店舗を出店される方、店舗を募集している方、どちらにおいても知識があるとスムーズに行く内容ですので、十分に理解してから内装解体工事を依頼しましょう。

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