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二世帯住宅における相続税対策

2015年1月1日に税制改正され、基礎控除の減税や相続税率の一部引き上げなどにより、相続税の課税対象者が増加しました。そこで、相続税対策として「二世帯住宅」が注目を集めています。

二世帯住宅に親子で住むことによって、どのように相続税の対策ができるのでしょうか。

今回は、二世帯住宅を検討する方に向け、二世帯住宅による相続税対策のメリット&デメリットをご紹介します。

二世帯住宅と相続税の関係性

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相続税とは、亡くなった人の財産を相続人がもらうときに、支払わなければならない税金です。

相続税には、残された遺産財産が一定金額以下の場合は相続税を支払わなくてもよいという基礎控除があります。
その基礎控除額は現在、3,000万円+600万円×法定相続人の数という計算になっています。
この基礎控除が、2015年以降4割引き下げられたことで、相続税の課税対象者が以前よりも増加しました。

例えば、相続財産にあてはまるものには何があるのでしょうか。

相続税とは?相続財産になるものと申告の仕方

相続財産においてプラスの財産となるものは、金融資産(預貯金・現金・株式・投資信託などの有価証券など)、不動産(家屋・宅地・借地権など)、その他(有価証券・車・宝石など)があてはまります。
また、みなし相続財産(保険会社から受け取る死亡保険金、会社から支払われる死亡退職金)からは、一定の非課税額が差し引けるようになっています。

逆に、マイナスの財産となるのは、債務(ローンやクレジットカードなどの未決済分、未払いの入院費など)、葬式費用(通常の通夜、葬儀にかかった費用)などがあります。
また、非課税の財産には、墓地・墓石、仏壇・仏具、公益事業用の財産、寄付財産などがあります。

次に、相続税の申告の手順をご紹介します。

①相続材産の確認

まずは相続財産が全部でいくらあるかを算出します。
土地などの不動産は、路線価格で算定。株式の場合、非上場株式は計算に時間がかかるので早めに税理士に依頼しましょう。
マイナスの財産となるものを、相続財産から差し引いて、相続財産を明確にします。

②法定相続人の人数を明確にし、基礎控除額を算出

基礎控除額を決めるには、法定相続人の人数を明確にさせる必要があります。
法定相続人の人数は、養子らも含めて計算するので、被相続人の戸籍謄本を全て取得しましょう。

③相続税を計算

相続財産の金額から基礎控除額を差し引いて、相続財産がマイナスとなったら相続税の支払い義務はありません。もし、プラスになったら、その金額に基づいて相続税の計算をします。

国税庁に詳しい相続税の計算が掲載されているので、参考にしてみてください。

国税庁ホームページ

相続税は、相続が発生してから10カ月以内に申告と納税が必要です。
税務署だけでなく、金融機関や郵便局の窓口でも納税できます。
申告期限を過ぎてしまった場合には、利息にあたる延滞税がかかる場合があるので注意してください。

相続税の減税につながる「小規模宅地等の特例」

相続税の基礎控除額の縮小による増税対策として小規模宅地等の特例という相続税の減税につながる制度があります。
この小規模住宅地等の特例を利用すれば、330㎡までの住宅の土地評価額を50〜80%減らすことが可能になります。

例えば、被相続人の自宅の土地評価額が1億円だった場合、この小規模宅地等の特例を適用すると、相続税の計算上その土地の評価額は2,000万円になります。
場合によっては相続税を支払わなくていいほど評価額を抑えることができます。この節税効果は大きいですね。

では、この特別措置を利用するための条件を確認しましょう。

小規模宅地等の特例の利用条件

①土地の相続人が被相続人の配偶者である場合

住居要件なし、所有条件なしで適用可能です。

②土地の相続人が、被相続人と同居している親族の場合

相続人が被相続人と同居しているだけでなく、相続後も継続して住居していることがポイントです。二世帯住宅であればこの特例が利用しやすいということになります。

実家を建て直して二世帯住宅にするという選択肢は、経済的な面でもメリットがあることがわかります。
小規模宅地等の特例については、各世帯の住まい環境によって少しずつ条件が変わってきますので、専門家にご相談するなどして、特例が利用ができるかどうか、明確にさせておくことをおすすめします。

二世帯住宅における相続税対策の注意点

注意すべき「区分所有登記」

二世帯住宅だからといって、小規模宅地等の特例が必ずしも適用されるわけではありません。ここで確認が必要になってくるのが、「区分所有登記」です。

二世帯住宅における登記方法には、「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3つの選択肢があります。この二世帯住宅における3つの登記のうち、「区分登記」である場合は、親世代と子世代が別々の住宅を所有しているということになってしまうので、小規模宅地等の特例が利用できません。
あらかじめ、「共有登記」か「合併登記」に変更することをオススメしますが、内容によっては贈与税が課されてしまう場合やがあるので、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

詳しくは、こちらの関連記事の、二世帯住宅の同居における「登記」の仕方を説明している部分をご覧ください。

二世帯住宅の失敗例から学ぶ注意点と対策法

相続税において兄弟でもめた実例

二世帯住宅は、相続税対策や日常の生活においてもメリットがありますが、相続者に兄弟がいる場合は特に、あらかじめ先のことを考えておかなければ相続トラブルになりかねません。
特に不動産の相続は、現金ではないので配分しづらく、仲の良い兄弟であっても深刻な揉め事に発展しがちです。

例えば、下記のようなお悩みを持つ方もたくさんいらっしゃいます。

「二世帯住宅に兄弟が待った!」

実家がもう築40年を超え両親も70代半ばになりました。
最近、地震も多いですし高齢の両親がなるべく最期まで自宅で暮せるようにと私達夫婦から家の建替えを提案しました。
土地は両親名義の土地に全額私達夫婦の資金で二世帯をと考えてたのですが、兄から待ったがかかりました。

理由は権利関係が複雑になるからとの事です。
言っている事は良く分かるのですが、両親が亡くなり相続する時にはその都度土地部分に相続分名義を変えて、兄からいい時期に買取をすればよいのではないでしょうか?
もっとも買取の時期によってまたいろいろな感情は発生しそうですが。。

私達の資金では上物が精一杯で土地まで含めた新しい家は用意できそうにありません。
世の中の親の資金で2世帯の方々、親の土地に自分達の家を建ててる方、たくさんいらっしゃると思いますが他の兄弟との話はどのようについているのでしょうか?

重複しますが、二世帯にしたい理由は第一が老齢の親の来るべき介護を見据えてです。母は二度脳内出血で倒れており直後はリハビリが必要でしたし、次の時にはもっと麻痺が残る可能性が強いです。兄も私も実家まで5キロ以内に住んでいますがやはりいざという時は兄は仕事で週末しか顔を出せませんでした。
今の家では両親はぎりぎりまで自宅にいるのは難しいと思います。

引用:発言小町

親の介護を理由に二世帯住宅で住みたいと考えたものの、兄弟間の権利関係が複雑になるという理由などにより、兄弟から止められたというケースです。

ここで確認しておきたいのは、二世帯住宅に住む親御さんが判断能力があるかどうか
親御さんが認知症などで物事を判断することが難しくない限り、親御さんは、お子さんたちと話し合った上で、遺言書を書いてもらうことがいちばんの解決策だと言えるでしょう。

親御さんが亡くなった後、子どもたち世帯の間で苦労することが考えられるのは、親の主な相続財産が二世帯住宅の土地と建物だけだったケースです。その場合、相続時の選択肢は下記のことが考えられます。

  • 法定どおりに兄弟が当分に相続し、二世帯住宅を売却後に現金で分ける
  • 二世帯住宅に同居していた子どもが相続し、同居していなかった他の兄弟に
      法定相続分の現金を支払う
  • 二世帯住宅に同居していた子どもが相続し、同居していなかった他の兄弟は
      相続を放棄する
  • 二世帯住宅を建てる際に、親の援助をあてにする方は多いと思います。
    子世帯に兄弟がいる場合、二世帯住宅にする際は特に、親の死後、土地を含めた財産をどう配分するべきか、親や兄弟間で話し合っておいた方がよいでしょう。
    また、親はライフプランを準備し、老後の生活資金を確保しておきましょう。

    二世帯住宅における親子での資金計画

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    二世帯住宅は、親子で資金計画を立てなければならず、住宅ローンを組む際にもどのようにプランを練っていけばよいのか悩まれる方も多いと思います。
    そこで、二世帯住宅における資金計画の立て方を、税制面における優遇措置も確認しながらご紹介します。

    親子で組む住宅ローンの種類と注意点

    親子がともに組む住宅ローンの選択肢は下記の2点があげられます。

    ①親子リレー方式

    親子リレー返済とは、親が借り入れた住宅ローンを子どもがその後、引き継いで返済していく住宅ローンのことです。
    親が70歳を超えた高齢であっても、申込できるという特徴があり、返済期間を長くすることができます。
    ただし、親子で安定した収入があることが条件にあるので、親が退職した場合など、子どもに負担額が大きくなることも考えられるので計画をしっかりと考えましょう。また、結婚をして世帯をもったとしても、必ず「同居すること」が条件になることを忘れてはいけません。
    親子リレー方式を組んだ時点で、相続人が決定するので、この時点で家族の合意をとっておけば、後々相続で揉めることがないでしょう。

    ②親子ペアローン

    親子ペアローンとは、親子が別々にローンを組んで返済していく住宅ローンです。親子が連帯責務者ということになり、親子の年収を合わせてローンを組むので、住宅ローンの借入額を増やせ、返済期間は親子別々に決めることが可能です。
    住宅ローン控除などの減税措置を受けられる利点があります。

    親子間でトラブルが生じ、「二世帯住宅で同居することをやめる」というような、親子で組む住宅ローンの条件を満たさないような状況にならないよう、二世帯住宅のローンを組む前に事前に契約書はしっかりと確認し、親子で話し合って計画を立てていきましょう。

    二世帯住宅の税制面における優遇措置

    二世帯住宅を建てる時には、相続税における小規模宅地等の特例や、親子ペアによる住宅ローンにおける減税措置以外にも、税制面における優遇制度があります。

    例えば、不動産所得税は、一世帯住宅の場合、評価額から1,200万円を控除されますが、二世帯住宅の場合だと、1,200万円の控除を2戸分得ることができます。

    土地の固定資産税は、住宅1戸において200㎡までは6分の1、 200㎡を超える場合は3分の1軽減されます。
    完全分離型の二世帯住宅であれば、400㎡まで固定資産税が6分の1軽減されます。

    建物の固定資産税は、各世帯ごとに120㎡までの新築住宅の居住部分において、最初の3年間は固定資産税が2分の1に軽減される特例なります。

    二世帯住宅の間取りのタイプについては、こちらの記事で詳しく記載しております。

    二世帯住宅における間取りとプランの考え方

    優遇制度が適用されるかどうか、まずはご自分の住まいの環境を確認しつつ、地方自治体などに問い合わせてみてください。
    税金の軽減だけに重きを置いていると、イメージしていた二世帯住宅から遠ざかったり、利便性が低下することも考えられます。
    親子で資金計画をしっかり立てて、お金の面でも、住宅の暮らしにおいても後悔のないよう検討していきましょう。

    まとめ

    今回は、二世帯住宅における相続税の対策についてご紹介しました。

    ただでさえ、相続に関することは揉めてしまったり、税金の話や制度の内容となると少し難しいかもしれませんが、二世帯住宅に住んだ後に、事前に知っておけばよかったと思うことがないよう、二世帯住宅における相続税対策をしておくとよいでしょう。

    二世帯住宅で暮らすことで、相続税のみならず、税制面においても優遇制度があるということはとても魅力的ですね。
    将来相続税で揉めることのないよう、親子で資金計画をしっかり立てて、準備していってください。

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