リフォームと建て替え、どちらにすべき？かかる費用を比べてみました

近年、親御さん世代から実家を引き継いだり、築古の一戸建てを安く購入して、リフォームや建て替えを検討する方が増えています。

テレビでも古民家のリノベーションなど、「古い建物の味わいを残しながら新しい空間へと生まれ変わらせる」という特集をたびたび目にしますね。

しかし、築古の物件だと耐震性などが気になり、「やっぱり建て替えたほうがいいのだろうか？」と悩む方が多いようです。まずはここで、リフォーム・リノベーション・建て替えの言葉の違いを見ていきましょう。

このように、リフォームとリノベーションには明確な定義や線引きはありません。

水回りだけ、壁紙だけを新しくするなど、小規模の改修工事のことはリフォームと呼ぶ場合がほとんどですが、スケルトンリフォームのように、リノベーションと同じくらい大規模な工事をリフォームと呼ぶ場合もあります。

今回の記事では、リフォームと建て替えに注目して、それぞれの違いについて、また、どのような費用がかかるかについて見ていきましょう。

リフォーム・建て替えどちらもできる建物なのか？確認してみよう

リフォームと建て替えで迷ったとき、費用のことより先に確認しておきたいことがあります。それは、検討中の建物がリフォームと建て替えどちらも選べる状態の建物なのか？という点です。

実は、いくつかの条件により、もともとリフォームしかできない場合や、リフォームよりは建て替えを選ぶべき場合があります。以下で確認していきましょう。

再建築不可物件ではないか？

リフォームや建て替えを検討中の物件は、住宅密集地に建っていたりはしないでしょうか？

建築基準法の第43条には、都市計画区域内（または準都市計画区域内）において「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」とあります。

つまり、都市部の住宅は道幅が4m以上ある道路に2mは敷地が接した状態で建てないといけませんよ、とされているのです。例えば以下の例はどちらも再建築不可物件です。

なぜこのような決まりがあるかというと、地震や火災がおきたときに避難経路を確保するため、また、道路の幅に関しては緊急車両が通る幅を確保するため、というのが一番の理由です。

しかし、古い住宅の中には基準を満たしていないものも多く、そのような建物は再建築不可物件とされ、増築や建て替えなどができません。

ですから、もし検討中の物件が再建築不可物件であった場合、現状ではリフォームしか選択肢がないのです。

お家が接している道が建築基準法の定める「道路」であるかなど、詳しくは役所の担当部署である「道路課」や「建築課」などで尋ねてみましょう。

新耐震基準で建てられているか？

建築基準法は、重大な事故や大きな災害などがおこるたびに、それまでの基準が見直されています。

1981年（昭和56年）6月には、1978年の宮城県沖地震を受けて、耐震設計法の大幅な改正が行われました。

この新耐震基準により、それまでの「震度5の地震で倒れない」という基準から、「震度6強～7の地震で倒壊・崩壊しない」、「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しない」という基準で建物が建てられるようになりました。

実際に、その後おきた阪神淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の被害は旧耐震基準のものよりもかなり少なかったのです。

また2000年には、阪神淡路大震災を受けて、木造住宅の耐震基準がさらに強固になりました。記憶に新しい2016年の熊本地震では、以下のようなデータがでています。

（参照：熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会「委員会報告書」）

このようなデータを見ても、特に1981年以前の旧耐震基準で建てられている建物は、基礎や柱など、建物の基本構造から耐震性を見直す必要があることがわかります。

構造体に問題はないか？

リフォームをするとき、家の内部を開けてみたら実は、柱やはりといった構造部の老朽化がひどく、室内リフォームの前に構造部の補強をしなければ工事ができないという例も多く見られます。

リフォームをご検討の方は一番に気になっている部分かもしれませんね。家の内部がどうなっているかは、結局のところ、専門家に床下や屋根裏に実際に入って見てもらわないとわかりません。

ですが、専門家を呼ぶ前にご自身でだいたいの判断をしておきたいという場合には、以下のようなことをチェックしてみるとよいでしょう。

基礎や外壁を見る

お家の外に出て、基礎部分や外壁を見てみましょう。ひび割れなどが確認できるでしょうか？

髪の毛くらいの細さのひび割れは、それほど問題ではない場合が多いのですが、爪が入るほどからそれ以上のひび割れは、そこから建物内部へ雨水が浸透し、内部構造の腐食につながっていることがあります。

また、基礎のまわりには蟻道（ぎどう）がないかを確認します。

基礎まわりに蟻道があるとすると、そこを伝ってシロアリが床下に侵入しているかもしれません。

屋内の天井や壁を見る

お家の中では、天井や壁にシミなどがないかを見てみましょう。

特に水回りがある部屋の階下の天井にシミがある場合は、以前に水漏れしたことがあるということかもしれません。配管にズレが生じていたり、水漏れによって内部構造が傷んでいる可能性があります。

屋内で傾きや軋みがないかチェックする

お家に傾きがないか、床にビー玉などを置いて転がるか見てみましょう。また、室内をくまなく歩き、軋みがないかも確認します。ドアや窓、障子などの建てつけが悪い場合も、もしかしたら老朽化や地震、長年の地盤沈下などで建物に傾きや歪みが出ているのかもしれません。

以上のような項目で気になる点がいくつもあるとなると、リフォームを選択した場合に、内部構造の補修に多額の費用がかかるかもしれません。

するとリフォーム工事費だけで1500～2000万円ほどかかることもあるので、それならばと建て替えを選択される方もいるのです。

まずは住宅診断（ホームインスペクション）してもらおう

住宅診断とは、住宅構造を熟知した住宅診断士が、お家の中や外、床下や天井裏までさまざまな箇所を見ていくことで、住宅の状態を診断・調査してくれるものです。

日本ではあまり馴染みのないものでしたが、近年では、中古物件に住もうという人たちが増えてきているため、だんだんと知られるようになってきました。

リフォームか建て替えかで迷っているなら、まずは住宅診断を受けてみてはいかがでしょう？

診断を受ければ、内部構造の補修すべき箇所や、断熱材を入れたほうがいい箇所、配管を交換すべき箇所など、詳細なアドバイスを受けることができます。

リフォームを検討中であれば「ついでにこんな部分も修繕しておこうか」と検討の幅が広がりますし、「建て替えを検討していたけどリフォームでも十分そうだ」、「いっそのこと建て替えてしまったほうが良さそうだ」など、いろいろな判断がつくかもしれません。

費用は、簡易的な診断で5～7万円ほど、床下や天井裏まで詳細に調べてもらうには10～15万円ほどが相場のようです。

また、「新築そっくりさん」というサービスを提供している住友不動産では、リフォーム工事をパック料金で行っています。着工後に追加料金ができるだけ発生しないよう、事前の住宅診断はしっかりと行ってもらえるでしょう。

理想の暮らし方、将来の暮らし方を考えてみよう

リフォームと建て替え、どちらを選択するかだいたいの目星がついたら、次は暮らし方について考えてみましょう。

今現在の不便なところはどこでしょうか？理想のお部屋はどんな間取りでしょうか？

改善したい点を明らかにするために、また、見積りの際に希望をもれなく伝えるために、日々の生活の中で思いついたことを一つ一つ書き出しておくといいですね。また、以下の点についても家族でじっくりと話し合い、確認してみましょう。

何年くらい住む予定なのか？

リフォームや建て替え後の家には、何年くらい住む予定でしょう？

「30年以上は…」と考えているなら、内部構造の補修にもしっかり手を入れないと、予定していた年数まで保たないことがあっては大変です。

また、「10年くらい、でも子供が独立したあとは見通しが不透明」という場合は、今急いで建て替えを選択するのはもったいないかもしれません。

誰が住むか？のちに誰かが加わることはあるか？

今後、子供が生まれたら、子供が巣立っていったら、親の介護が必要になったら…など、家族構成が変わることはあるでしょうか？想像してみましょう。

もし介護をする場合は、室内のドアを引き戸にしたり、段差をなくすなど、バリアフリー化したくなるかもしれませんね。今のうちにリフォームや建て替え工事の項目に入れておくといいものがあれば追加しておきましょう。

どんな部屋でどんな暮らし方がしたいか？

部屋はいくつ必要でしょうか？叶えたい希望はどんなものでしょうか？各項目のだいたいの優先順位も書き出してみましょう。あとで予算を組むときに参考になります。

また、水回りや階段、窓の位置などを変更したい、二部屋をぶち抜いて大きなリビングにしたいと考えている場合は、リフォームでは配管や柱とはりのバランスなど、難しい部分が出てきてしまいます。すると、建て替えが候補に挙がってくるかもしれませんね。

今後手放すとしたら賃貸・売却・相続、どうしたいか？

もし「今から10年ほど住めればいい」と考えている場合、お家はその後どうしようと考えているでしょうか？賃貸物件にするなら、すぐに借り手がつくように、10年後にフルリフォームするかもしれません。売却するなら、家屋は解体してしまったほうが土地は高く売れるかもしれません。

相続で次の世代にお渡しするなら、内部構造も今のうちにしっかり補強しておいたほうが喜んでもらえるかもしれませんね。

以上のように、現在の状態から、これからの理想の暮らし、将来像を思い描いてシュミレーションしておくことで、具体的な選択肢が見えてきます。

それに加えて今不便に思っていることなどを書き出しておけば、業者さんに希望をもれなく伝えられますし、やり取りもスムーズに進められるでしょう。

リフォーム・建て替え、それぞれどんな費用がかかる？

それでは、リフォームと建て替え、具体的にはそれぞれどのような費用がかかるのでしょうか？ここでは住宅を新築同様に生まれ変わらせるスケルトンリフォームと、建て替えとで比べてみましょう。

スケルトンリフォームにはどんな費用がかかる？

スケルトンリフォームは建物の骨組みだけ残して、壁などもすべて解体した上で建物をつくりなおしていきます。

基礎や柱など、躯体がしっかりしている場合はそのまま使えますし、基礎が古い耐震基準のままで軟弱な場合は、補強工事をすることもできます。

以下のデータは山商リフォームサービスというリフォーム会社さんのものです。

（参照：山商リフォームサービス『戸建て全体を［スケルトン］リフォームする費用』）

スケルトンリフォームのように大規模なリフォーム工事になると、新築と同じくらいの費用がかかることがわかりますね。ただその分、仕上がりも新築同様になります。

スケルトンリフォームまでいかなくても、壁は残してリフォームする、水回りと内装だけリフォームするなど、工事の規模をご自身で選択できるのがリフォームのメリットですね。

しかし、ここまでは建物本体にかかる費用で、実際には他にもいろいろな費用がかかります。

本体工事費以外にかかる費用は？

建物本体のリフォーム工事費以外にも、かかる費用はたくさんあります。

事例を見て「だいたいこれくらいの費用でリフォームできるかな？」と考えていたら、他にもかかる費用がたくさんあって予算オーバーになってしまった…ということになりかねません。

事前に、以下のような費用が別途かかることを頭に入れて、全体の費用を予想しましょう。

本体工事費以外のリフォーム関連費

設計料　工事費の10～15％ほど

リフォーム会社に工事を依頼する場合は、設計料も工事費に含まれていることが多いですが、工務店に依頼する場合は設計料が別途かかることもあります。

印紙代　5000～1万円

リフォーム工事契約書には印紙を貼ります。契約金額500～1000万円のとき5000円、1000～5000万円のとき1万円の印紙代がかかります。

付帯工事費　30～200万円ほど

付帯工事費とは、庭やカーポート、塀などの外回りの整備や、照明器具や空調設備、カーテンレールの設置などの内回りの整備にかかる費用のことです。

諸経費　工事費の10～15％ほど

諸経費とは、工事に関わる人たちの人件費、交通費、現場管理費、書類作成手数料、申請手数料、資材置き場や工事車両の駐車場代など、工事のためにかかる細かい費用のことです。

以上のように、リフォーム本体工事費以外にもいろいろな費用がかかります。

見積もりの際は各項目にしっかりと目を通し、見積もり金額にはどこからどこまでの費用が入っているのか、別途かかる費用はどれくらいなのか、また不明な点があればよく確認しておきましょう。

その他にかかる費用は？

また、リフォーム会社や工務店に支払うお金以外にも、かかる費用はたくさんあります。ローンでは賄えず、現金で用意しなければならないこともあるので、事前によく確認することが大切です。

ローンを受けるときにかかる費用

印紙代　2万円

住宅ローンを申し込むときに作成する契約書にも印紙を貼ります。ローン借り入れ額1000～5000万円のときは2万円です。

抵当権設定登記費用　10万円程度

有担保のローンを受ける場合には、抵当権を設定します。

登記の申請にかかる登録免許税は、借り入れ額の0.1～0.4％で、手続きを代行してくれる司法書士への報酬が3万円程度（債権金額2000万円まで）です。

ですから、もし1500万円の住宅ローンを借りる場合は、登録免許税と合わせて9万円ほどとなります。

融資手数料　3～5万円

融資手数料は金融機関によって違いますが、3～5万円ほどであることが多いです。

ローン保証料　借り入れ額の2～3％

ローン返済不可となったときに備えて、連帯保証人の代わりに保証会社に支払う料金です。こちらも金融機関によって違いますが、だいたい借り入れ額の2～3％であることが多いです。

ネット銀行などで保証料を0円としているところもありますが、その場合は手数料が借り入れ額の2％ほどかかることが多いです。

火災保険料　20～30万円ほど

住宅ローンを受けるときには火災保険の加入が義務づけられています。保険料は建物の構造や地域、保険会社によっても違いますが、2000万円の木造住宅を20年間保証してもらうとして、だいたい25～30万円ほどです。

以上のように、ローンを受けるためにもお金が必要になります。

実店舗のないネット銀行では、手数料や金利などで他の銀行よりも20万円ほど安くローンが借りられることもあります。ローン会社もしっかりと見比べて決定するとよいでしょう。

また、スケルトンリフォームほどの大規模なリフォームになると、以下のような費用も必要です。

身のまわりのことでかかる費用

仮住まい・引っ越し費用　100万円ほど

リフォーム工事中はどこかに仮住まいしておく必要がありますね。工期が長引くと家賃もその分かかってきてしまいます。できるだけスムーズに工事が進むよう、事前の住宅診断や業者さんとの打ち合わせはじっくりと行いましょう。

敷金礼金＋家賃12万円×5ヶ月＋引越し2回として、ざっと100万円ほどはかかるのではないでしょうか。

家具・家電の買い替え費用など　80～150万円

大規模なリフォームをすると、以前使っていた家具や家電の汚れや古さが目立ち、せっかくリフォームで綺麗な家になったのだからと、ほとんどを買い替えてしまう方が多いようです。

壁が綺麗になるため、エアコンもすべて買い替えたくなるかもしれません。すると、なかなかの費用がかかります。

建て替えにはどんな費用がかかる？

一方、もとある家を取り壊し、更地にしてから新しく家を建てる建て替えは、リフォームに比べて柱や階段、水回りの位置などに縛られることなく、自由に空間をつくりなおすことができます。

また、基礎から新しいものになるので、建て替え後は30年以上住めるような家になるでしょう。

費用は、どんなハウスメーカーや工務店に頼むのか、どの程度のグレードで建てるのか、家の広さや希望の間取り、地域などによって大きく違います。

建て替えも、ハウスメーカーなどが提示している価格は本体工事費のみで、それ以外の費用が上でご紹介したスケルトンリフォームの例と同じようにかかります。まずは同じ項目だけ見ていきましょう。

本体工事費以外にかかる工事費、諸経費

ローンを受けるときにかかる費用

身のまわりのことでかかる費用

ここまででざっと本体価格以外に700万円ほどかかると考えてよいでしょう。さらに建て替えには以下のような費用もかかります。

リフォームにはない、建て替えにかかる費用

建て替える場合の撤去工事費 150～200万円

解体工事は、地域や坪数、屋内外に残された廃棄物の量、重機が入って作業ができるかによって工事費に違いが出ます。ハウスメーカーにお願いしてしまえば安心ですし、解体業者を選ぶ手間も省けますが、自分で工事を発注すれば10万円単位で安く済むこともあります。

少しでも費用をおさえたい場合は検討してみてはいかがでしょうか。

建築確認申請費　10～30万円ほど

建物を新しく建てるときは、その建物が建築基準法や条例にきちんと適合しているかを確認するため、着工前に、役所に「確認申請」を提出することが義務づけられています。

確認申請費は、自治体や住宅の規模によって違いますが、10～30万円ほどで、一般的には「設計料」に含まれていることが多いので、見積もりのときに確認しましょう。

地盤調査費　3～8万円地盤改良費　100万円ほど

地盤調査とは、住宅を新築するとき、どんな家を建てるのか決まった時点で、土地がしっかり家の重さに耐えられるのかを調べるものです。

今までの家がしっかり建っていた土地だからと見落としがちですが、建て替え時に地盤改良が必要だと判断されることは往々にしてあり、地盤改良工事には100万円ほどかかることもあります。

この費用が意外に大きいので、工事が必要になることも想定して予算を組んでおくとよいでしょう。

各種税金・手数料等

建て替え時には、リフォームではかからない、以下のような税金と申請手数料がかかります。

• 各種登記の登録免許税、申請手数料
• 不動産取得税

・各種登記の登録免許税、申請手数料：20～25万円ほど建て替え時に必要になる登記は以下のようなもので、登録免許税と司法書士への報酬を合わせて20～25万円ほどかかります。

取得する建物が居住用であり、延べ床面積が50～240㎡以下の場合は、固定資産税評価額から1200万円を控除する減税措置が受けられます。

また、税率は原則4％ですが、2021年3月31日の取得までは、3％に引き下げられています。

式祭典費　15万円ほど

家づくりをするときには、工事を始める前に、工事の無事を祈る「地鎮祭」を、建物の骨組みができあがったときに、竣工後も建物が無事であるようにと願う「上棟式」を行います。

地鎮祭は5万円ほど、上棟式は10万円ほどかかります。以上のように、建て替えの場合にはリフォームではかからないような費用もかかってきます。

解体工事費、地盤改良工事費などは付帯工事費に、建築確認申請費、各種税金・申請手数料、式祭典費などは諸費用に含むとして、だいたいの総費用の目安としては、本体工事費が総費用の7割、付帯工事費が2割、諸費用で1割ほどという構成になっています。

建て替えを検討する際はぜひ参考になさってください。

リフォーム・建て替えで活用できる補助金・減税制度

最後に、リフォームや建て替えをする際に活用できる補助金・減税制度を見ていきましょう。ただ、ここでご紹介するのは2018年度のものです。補助金・減税制度は年度ごとに制度が変わり、去年あったものが今年はないこともままあります。

工事を検討する際に、どの制度が活用できそうか、改めて確認するようにしましょう。

リフォームで活用できる国の補助金制度

リフォーム工事をした際に受け取れる補助金には次のようなものがあります。

・長期優良住宅化リフォーム推進事業

住宅診断（インスペクション）を行った上で、住宅の劣化対策や、耐震性・省エネルギー性をアップさせる工事を行い、性能基準を満たしていれば、一戸あたり最大100万円が補助されます。（※評価基準型の場合）

・ZEH化による住宅における低炭素化促進事業

（参照：資源エネルギー庁『省エネルギーについて』）

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、高断熱、高性能設備で大幅な省エネルギーを実現し、さらに再生可能エネルギーを導入することで、エネルギーの消費と生産をプラスマイナスゼロにすることを目指した住宅のことです。

条件に合えば一戸あたり70万円補助されます。

・高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業

一定の省エネ効果が見込まれる高性能建材（断熱材、ガラス、窓）を用いて住宅の断熱リフォームをした場合、一戸あたり最大120万円が補助されます。

・燃料電池の利用拡大に向けたエネファーム等導入支援事業費補助金

高い省エネ効果やCO2削減効果をもつ家庭用燃料電池システム（エネファーム）を導入する住宅に対して、購入費用の一部が補助されます。

固体高分子形燃料電池（PEFC）の場合：6万円

固体酸化物形燃料電池（SOFC）の場合：12万円

・介護保険における住宅改修

家族に介護が必要となり、自宅に手すりを設置する、自宅の段差をなくすなどの介護リフォームを行ったとき、介護保険を利用すると上限18万円の補助が受けられます。

リフォームで活用できる国の減税制度

リフォーム工事をすると補助金を受け取れるだけでなく、毎年の所得税を控除、固定資産税を減税してもらえる減税制度もあります。

対象となる工事は、耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォームなどです。

ただし、併用できるものとできないものがあるなど、かなり複雑なので、リフォームを行う前に、どの制度が利用できるのかリフォーム業者さんに確認してみましょう。

ここでは住宅ローン減税制度の適応を受ける場合について見ていきましょう。

最大控除額が400万円と高額なので、スケルトンリフォームなど大規模なリフォームを行った際はぜひ控除を受けたいですね。

また、住宅ローン減税を受けていても、耐震リフォーム工事に対しては「投資型減税」が受けられます。（所得税から最大25万円控除）

さらに、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化リフォームなどを行っていれば、固定資産税が1/3減税されるなどの支援も受けられます。

建て替えで活用できる補助金制度

建て替えでも、リフォームと同じような補助金を受けることができます。

・すまい給付金

住宅を新築や中古で入手した際、いくつかの条件に合えば10～30万円のすまい給付金が受け取れます。

対象はまず「年収の目安が510万円以下の方」とされています。ただし消費税が10％に引き上げられた後は「年収の目安が775万円以下」へと対象が広がり、給付額も10～50万円となるため、ご自身が対象になるか確認してみましょう。

・ZEH化による住宅における低炭素化促進事業

・燃料電池の利用拡大に向けたエネファーム等導入支援事業費補助金

についてはリフォームでご紹介したものと同じです。

建て替えで活用できる減税制度

地方公共団体の支援制度も活用しよう

ここまででご紹介してきた補助金・減税制度は国の制度でしたが、各地方公共団体もいろいろな補助制度を充実させています。

建て替えを検討されている方には、家屋の解体・撤去費用の補助制度が用意されているかもしれません。上のサイトや役所などで確認してみましょう。

リフォームと建て替えの比較についてのまとめ

ずっと暮らしてきた我が家を生まれ変わらせるためには、考えることがたくさんあり、資金も莫大に必要になってきますね。しかし、一番重要なのは、あなたとあなたのご家族が幸せに、心地よく、これからも暮らしていくことです。

自分たちにとって何が一番必要なのかをいつも確認しながら、リフォームや建て替えを検討されてくださいね。

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