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少しでも売れる土地にするには?解体工事で整地が重要な理由

売れない土地

せっかく更地にして土地を売るのだからできるだけ高値で、早いうちに売れてしまうのが理想ですよね。

しかし、解体工事後の整地がいい加減だった場合、土地が売れ残る危険があります。

この記事では整地の重要性や整地のポイントついて紹介します。
整地の知識を取り入れ、あなたに合った業者選びの参考にして下さい。

更地と整地は何が違うの?

更地と整地の違い
建物を壊してがれきを片付けてしまえば同じでしょ?
と思う人もいるかもしれませんが、実は更地と整地には大きな違いがあります。

更地(さらち)とは…

建物等が存在しない土地のこと。

引用:三井住友トラスト不動産|不動産用語集

解体工事をして更地にするという表現が良く使われますが、要するに更地とは建物が建っていない空き地の事です。放置されて雑草が生い茂った状態でも、建物が建っていなければ更地です。

ただし、農業利用が目的の土地とは区別されます。

整地(せいち)とは…

整地(せいち)は、土地を建築や耕作などに適するように平らにならすこと、または、そうされた土地である。
逆に、このように整えられていない土地を不整地という。

引用:wikipedia

手入れされていない土地を使える状態にするのが整地です。

例えば、解体工事の直後は木材・鉄くず・ガラスなどの小さながれきが残ります。
また、工事が終わった直後の地面は凸凹していてすぐに家を建てたり、畑として使える状態ではありません。

特に運用する目的が無い土地ならいいのですが、売却予定で解体工事をする場合には注意が必要です。後の購入者は、あなたの土地を購入して家を建てたり、畑として運用するビジョンを持っています。

既に整地がされている土地は運用後の様子がイメージしやすく、結果的に売れやすい傾向にあります。

整地を巡るトラブルの例

トラブルの例
整地は一般的に解体工事を行った解体業者が行います。
つまり、解体業者を選ぶ際に注意しておかないと整地の結果に影響してしまいます。
作業内容が不透明な業者には十分注意して下さい。

コンクリート塊がゴロゴロしてても工事終了?!

整地の過程では、建物を壊した後のゴミやがれきを取り除きます。
残ったコンクリートの塊も同様です。

ところが、いい加減な解体業者はコンクリートの塊やがれきを綺麗に取り除かずそのまま放置してしまいます。

解体工事が終了した時に、取壊した建物の基礎や床や舗装のコンクリートの塊が敷地の中にゴロゴロした状態です。
産業廃棄物として通常処分していなければならないと思うのですが、どの程度の塊の大きさなら敷地内に残してていいのか、あるいは処分するように解体業者に主張できるのか常識的なもの(基準)を教えて下さい。

引用:yahoo知恵袋

残念ながらこれ以上の大きさのコンクリート塊は解体業者が残してはいけない、という具体的な基準はありません。
よく使われるのが、こぶし大の大きさ以上は取り除くべきだといわれますが、こぶし大という表現も実に曖昧です。

整地でどこまで綺麗にしてくれるのか、工事を始める前にしっかりと確認しておかないと後でトラブルになりかねません。
また、作業工程を聞いても具体的な方法を教えてくれないような解体業者には注意が必要です。

解体工事のせいで地面が削れてしまった?!

削れた地面
家屋の解体工事で地盤を掘り起こす必要があり、そのせいで地面が削れてしまった事例があります。削れた土地のままでは建物を建てる事ができません。

古屋の解体工事が終わり、整地をしていただいたのですが、古屋の基礎がしっかりしていたそうで、表土が全体で20センチほど削られ、土地の高さ(レベル)がそれまでより低くなってしまいました。
施工会社からは、それまでの高さ(レベル0)に合わさると、50万円ほどの追加料金がかかってしまうということです。

引用:yahoo知恵袋

わざわざ自分が費用を出してまで修復しなくても、買った人が家を建てる前に修復すればいいじゃないか。と考える事もできますが、できれば整地をして次の購入者に渡す方が無難です。

せっかく土地が売れそうになっても、修復が必要な事を理由に購入を諦められると厄介です。だからと言って、修復が必要な事を黙って売ってしまえば信用問題に繋がります。

綺麗な整地とは見た目も重要ですが、すぐに工事に着工できるよう整備されていることも重要です。

解体工事における具体的な整地の手法

具体的な手法

売れやすい土地にするために唯一、土地に手を加える事ができるのが整地がです。
整地のポイントをおさえて少しでも売れやすい土地にして下さい。

最も重要なのは粗整地

粗整地とは、解体した家屋のゴミやコンクリート塊を取り除いて、最後に重機で地面を踏み固める作業です。

整地に費用を掛けられない、という場合でも解体工事の工程に含まれている事が多く、追加費用を払わなくても最低限はやってもらえる整地です。
粗整地

見積りの時点でどのような手法で作業をするのか確認し、納得のいく業者に粗整地を依頼する。これこそが整地で一番重要なポイントです。

売却するなら化粧砂がオススメ!

化粧砂がオススメ

売却目的で整地をする場合、粗整地をした土地の上に砂や砂利をまくのがオススメです。
見た目がきれいになり購入希望者の印象が変わります。

単純に見え方も変わりますが、草を生えにくくするなどの効果もあります。
なお、選ぶ化粧砂の種類によって見え方や効果も少し変わります。

真砂土(まさど・まさつち)

真砂土
見た目をよくする為に使われる、化粧砂として最もポピュラーな砂です。
土地を綺麗に見せて、高く売りたいのであれば真砂土が一番オススメです。

化粧砂として使われる真砂土の1立方メートルあたりの単価は3,500円から4,000円前後です。
特に西日本では多く取れるので、地域によっては解体工事の後に無料でまいてくれるところもあるようです。

砕石(さいせき)

砕石

砕石は解体工事が完了した土地に雑草が生えるのを防いでくれます。
また、砕石は砂利よりも角が尖っている為、地面が締め固まりやすいのが特徴です。そのため、砕石をまいておけば駐車場として利用することもできます。

砕石の費用は、使う量とまく広さ、お住いの地域によって大きく変わります。
選ぶ石の大きさや種類によっても変わりますが、1立方メートルあたり、2,000円から5,000円前後です。

土地の実用性を高める

実用性を高める

整地が終わった時にゴミが無い、見た目が綺麗、というのは非常に大切です。
売却する時にも影響します。

しかし、整地とは見た目を良くする事だけではありません。
その地域や土地の状況に適した、より実用的な整地を施しておく事で購入希望者の信頼を得る事に繋がります。

傾斜になっていると家が建てにくい…

傾いた家

例えば、傾斜になっている土地で家を建てる場合、盛土(もりど)という手法を使って地面を平らにする必要があります。

盛土には、盛土に使う土と、土を固める為に使う重機の運搬と使用料金がかかります。
地域によって単価が異なるので割愛しますが、傾斜に家を建てようとした時、盛土がされていなければいずれにしても必要な費用です。

盛土をしていなければ絶対に売れないという訳ではありません。
しかし、整地によって購入希望者の購買意欲をそそるには見た目だけではなく、実用的な手法で土地の魅力や価値を上げる事ができるのも確かです。

まとめ

整地はただ土地をキレイにするという単純な事ではありません。
特に、売却を予定している土地であれば整地の重要度は高いと言えます。
ただし、整地の手法によっては別途費用が発生する場合があります。
解体工事を理想の仕上がりにするためにはまず、整地に別途の費用を掛けるかどうかを決める事が先決です。