底地をどう活かす？メリット・デメリットを知っておこう！

「底地」という言葉をご存知でしょうか？

相続した土地が底地であったり、更地の活用法を調べているうち底地にたどり着いたりして、その言葉を耳にしたことのある方は多いかもしれません。しかし、そもそも底地とは何なのか？これをよく知らずに所有地を底地にしてしまうと、逆に損をしてしまうことになるかもしれません。

底地とは何なのか、メリットとデメリットとは、どのようなものなのでしょうか。
底地について理解し、ご自身の所有地をうまく活用しましょう！

底地って何？どんな権利？

文字からはイメージしづらい「底地」ですが、一般的に借地権などの権利がつけられて貸し出され、地主が賃料を受け取っている状態の土地の所有権のことをそう言います。

もう少し具体的に説明すると、家屋を解体し更地になった状態の土地を完全所有地と言い、完全所有地を第三者に貸し出すとその土地は賃借者にとって借地となります。
借地は建物の利用が目的であればどのように利用しても良いのですが、その土地のそもそもの所有者は賃貸者であり、この時賃貸者の持つ権利のことを底地と言うのです。

完全所有権と不完全所有権

土地の所有者に自由に利用できる権利があり、転売も活用も好きなように使える土地のことを完全所有地といい、この時所有者が持っている権利のことを完全所有権といいます。
つまり、家を解体したあと更地となった土地は、これからどう活かすこともできる完全所有地と言えるのです。

それに対し底地は借地権との関係で利用上の制約を受けてしまうほか、底地の権利だけを売ることもできませんので、自分の意思で活用できる土地ではなくなってしまいます。
そのため、底地の権利は更地と反対に不完全所有権とも言われています。

借地権って何？

借地権とは、地代を支払い、他人の土地を建物の利用を目的として借りられる権利のことを言います。

借地権の成立要件はおおまかに分けると2つあります。

借地権を持つ賃借者に固定資産税や都市計画税等の税金を納める義務はなく、所有地が借地となっても所有者である賃貸者が支払わなくてはなりません。固定資産税・都市計画税以上の地代を支払わなくてはいけないという成立要件があるのは、この為とも言えます。
また、借地内に建っている建物の所有権は賃借者にあるため、建物にかかる税金は当然賃借者に支払う責任があります。

また、建物利用が目的であることが大前提とされているため、例えばゴルフ場や駐車場、運動場などの利用のための土地の賃借に借地権はありません。

底地価格

底地価格とは、借地権の価格との相互関連において、土地の所有者に帰属する経済的な利益を具体的な額で表したものです。

完全所有権価格 － 借地権価格 ＝ 底地価格

この底地価格がいくらになるのかが、その土地を底地にすることで得をできているのか、損をしてしまっているのかの判断基準にもなり得ます。

底地のメリット・デメリット

底地についてざっくりと理解できたところで、続いては所有地を底地にするメリットとデメリットについてお話しましょう。
底地にすることで損をすることも得をすることもあります。大切なのは、所有者であるご自身が「何を重視して土地を活用するのか」なのです。

底地にするメリット

前述のとおり、更地に比べて「不完全所有地」とも言われている底地。では、底地にするメリットとは何なのでしょうか。

①更地にしておくよりも固定資産税が安くなる

土地の固定資産税は、住宅用地の特例を受ける事により更地の状態よりも安くなります。
つまり、所有者が建てたものでなく賃借者の所有する家屋だったとしても、借地の上に住宅用の家屋が建っていれば固定資産税は更地の状態よりも安くなるというわけです。

更に、普通住宅用地に住んでいれば、固定資産税が特例により安くなったとしても、建物にかかる固定資産税も負担しなくてはなりませんが、建物の所有権が借地の賃借人にある以上、その税金を支払う義務も賃借人にあるのです。
そのため、賃貸人が支払う必要のある税金は特例を受けた状態の土地にしかなく、固定資産税の負担は更地を所有している時よりもずっと軽くなるといえます。

②借地にすることで収益を得られる

所有地を借地にすると、賃借人から土地を貸す代わりに地代を支払われます。
この地代から土地にかかる諸経費を引いた額が底地価格と言われるもので、継続的に得られる利益となるわけですが、長い目で見ればそのほかにも将来的に見込まれる権利金や更新料、増築・改築時の承諾料のような一時金や、借地権が消滅し完全所有権に復帰する際の市場性・担保価値の回復などの利益も期待できます。

定期的に得られる収入だけでなく将来的に得られるだろう利益を計算すれば、土地を今すぐに売却するのとどちらがメリットになり得るのかがわかり易いのではないでしょうか。

底地にするデメリット

①事業性の価値が低く、収益性が高くない

土地を貸し利益を得ることを事業と考えれば底地の価値はあまり高くはありません。
もちろん土地にかかる税金や諸経費以上の地代を預かるわけですから、利益がマイナスになることは当然ありませんが、利回りを計算すると収益性が高いとは言えないのです。

具体的に利回りを計算してみよう

今回の計算例の条件は上記の通りとします。

計算してみた結果、この条件での利回りは1.2％となりました。
なお、地代の相場は一般的には固定資産税の3倍の額が妥当とされていますが、その土地のある場所や、その他様々な条件により適正な地代は異なります。地代が安すぎると感じたら、まずは不動産鑑定士に相談し、適正化価格を知るといいでしょう。

②賃借者との間にトラブルが起こりやすい

借地の賃貸者と賃借者の間に問題が起こり、大きなトラブルに発展してしまうケースは少なくありません。実際に起きた賃借者とのトラブルを、いくつかご紹介いたしましょう。

地代改定の交渉で口論になってしまった！

地代の適正価格は、時の流れと共に変化する可能性もあります。例えば土地にかかる税金が以前よりも高くなってしまった時などは、当然地代も値上げしなければなりません。

しかし、賃借者は改定に応じてくれず、口論になってしまったというケースもあります。
賃貸者と賃借者は、土地の貸し借りをしている限り長い付き合いになってしまいます。関係を悪くしたくないと思った賃貸者は、泣き寝入りで諦めてしまう…ということも。

賃借者との話し合いを中断せざるを得ないような場合、第三者を仲介人として配置するのが良いでしょう。地代の相場を不動産鑑定士にしっかりと鑑定してもらい、弁護士を通じて話し合ったり、まとまらなかったときは裁判所の調停にて話し合うことになります。

用法違反に該当する建て替え工事を無断でされた！

無断増改築禁止の特約を結んでいない限り、原則として賃借者が借地上の建物を増築・改築するのは自由です。しかし、これは契約で定められた用法においての場合であり、賃借者に用法違反があれば賃貸人はすぐでも契約を解除することができます。

例えば、木造建築物の利用を目的として貸していた借地だったのに、コンクリート造りの堅固建物に建て替えされていた場合。契約を結んだ当初の利用目的と異なる建て替え工事を行う場合、必ず賃貸者に相談する必要があります。
用法違反があった場合賃貸者は契約を解除し、土地の明け渡しを求めることができます。

土地の利用は長期に渡ることが考えられ、初めに契約をした賃借者から相続され、別の賃借者とやり取りをするようなこともあります。契約期間が長くなるだけ、トラブルの可能性は大きくなってしまうのは当然のことかもしれません。

③相続税の減額要因にならない

流動性の高くない不動産資産である底地ですが、相続税法上の減額要因として取り扱われませんので、結果相続税を押し上げてしまいます。
というのも、底地は現金に比べ流動性が低く、また容易に換金することが難しい資産でありながら、現金の資産と同等の財産として扱われてしまうのです。

更に相続税は現金納付が原則であり、相続した時点で「一度に納税できるような現金を持ちあわせていない！」と困ってしまう相続者は少なくありません。そういった場合、せっかく相続した土地であっても売却して現金を作り、納税をするというケースが多いです。

底地と借地権を交換できる！？

底地の収益性が低く、何かもっと活用できる方法がないかと考えた時…底地と借地権を交換するという手もあります。借地権の一部を手放してもらい、底地の一部と交換することで、賃貸者・賃借者のどちらも土地の所有者とすることができるのです。

双方同意の上で「借地権譲渡承諾書」に明記していれば、交換を行うことは可能です。

実際にあった例

わかりやすく、実際にあった例を元に説明していきます。

今までの土地の状態は、借地権を賃借者が、底地を賃貸者が所有している、完全に所有権が分けられた状態の土地です。
今回は底地の所有者である賃貸者から交換の申し出をし、5対5の等価交換となりました。

交換した土地の状態は図の通りです。
これで、この土地は分割された共有の土地となりました。
賃借者は自宅を一度解体し、分割された所有地上に新たに家を建てることにしました。

その後、底地の所有者であった賃借者は完全所有となった土地の上にアパートを建て、新たな収益を得ることに成功しました。
底地から得ていた利益に比べ、アパート経営は収益性が高かったのです。

底地と借地の交換の際のポイント！

交換差金
交換を行う際、土地の交換面積に関して双方の合意に達しない場合もあります。そのような場合には、面積の差を補うため「交換差金」が授受されます。
わかりやすく言うと、例えば今回のケースのように5対5の分割ではなく、どちらかの取り分の方が多かった場合などに、それに見合った金額でフォローするということですね。

ただし、交換差金を授受した場合、差金は譲渡所得税として課税されてしまいますので、注意が必要です。

登録免許税・不動産所得税
借地権と底地の交換を行ったあと、交換取得した土地の所有権移転登記をし直す場合、登録免許税が課税されます。更に土地の取得に関しては不動産所得税が取得の数カ月後に課税されることになります。なお登録免許税は国税、不動産所得税は地方税に当たります。

交換の際は賃貸者・賃借者共に不明瞭な点をなくし、よく話し合ってから行いましょう。

まとめ

底地にはメリットもデメリットもあり、どのように活かすのも所有者次第です。できるならばご自身にとって得な土地にしたいですよね。

最近では、借地の所有者である賃借者に土地の売却を行うケースや、不動産会社に底地の権利を売却するというケースも少なくないようです。
長い目で見て将来的な利益を考えるのか。売却や交換をし、直近の利益を優先するのか。
しっかりと考えた上で、土地をうまく活用しましょう！

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