固定資産税の控除とは?相続した不動産評価が低くなるケースをおさらい!

固定資産税は、その賦課期日である1月1日の所有者が納税義務者です。そのため、1月1日時点で所有者である被相続人が相続手続きを兼ねている場合、それとは別に毎年の納税義務は必ず発生するわけです。その際、死亡日時点での全額が未払租税公課として、債務控除対象になります。

また、前年度の固定資産税のうち第4期分の固定資産税の納期は2月末となっています。4期分が未払いで亡くなった場合には、これも債務控除の対象となります。

つまり、固定資産税のように納期が分割されている税金は、年の途中で所有者が死亡した場合の所得税計算においては、分納税額の納付日での必要経費とすることができる、とされています。その仕組みを詳しくみていきましょう。

固定資産税の支払いについて。基本をしっかりおさえておこう!


固定資産税は、土地や建物などの不動産に係る税金です。課税は対象となる不動産を管轄する市区町村です。納税義務があるのは、毎年1月1日現在の不動産の所有権である登記名義人です。

毎年4月1日の新年度が始まってから、その年の1月1日に現在の不動産所有者を課税対象者とした固定資産税額の計算が始まり、5月下旬ごろに、市区町村役場から納付書が送付されてきます。固定資産税は、その納付書により支払います。通常は4期の分割払いになりますので、一度に全額を払う必要はありません

なお、年内の途中で売買などにより所有者が変わっても、その年の1月1日の不動産の所有者に全額が賦課されます。よって、不動産を1月2日に売却し名義変更をしても、その年の固定資産税は、全額売主にかかります。

固定資産税の税額について

固定資産税の税額は、対象不動産の固定資産税評価額に原則1.4%を乗じた金額となります。ただし、この税率は、財政難の自治体にあっては、1.4%を上回ることもありますので、完全に全国一律というわけではありません。

固定資産評価額とは、建物については時価の70%程度、土地については総務大臣の定める固定資産税評価基準に基づき、市区町村が路線価を参考にしながら土地ごとに定めます。

なお、土地の固定資産評価基準は、3年ごとに見直しが行われます。

固定資産税の減免措置について

固定資産税には、幾つかの減免措置があります。例えば、住宅地用の土地の固定資産税は200㎡までが本来額の1/6、200㎡を超え土地上の建物面積の10倍までが本来額の1/3に減免されます。

また、固定資産評価額が土地の場合には30万円、建物の場合には20万円の免税点が設けられています。よって、この金額を下回る少額の不動産に対しては、固定資産は課税されません。

不動産を相続した場合の固定資産税の支払はどうなるのか?

固定資産税は、毎年1月1日現在の不動産の所有権登記名義人に対して賦課されます。年の途中で登記名義人である被相続人が亡くなった場合、その年の固定資産税の未払分があれば、相続人が被相続人に代って、その固定資産税を支払います。

しかし、年末に不動産の登記名義人が亡くなり、翌年の1月1日までには相続登記が間に合わないという場合があります。その場合、被相続人が亡くなった翌年の固定資産税は誰に賦課されるのでしょうか?

この場合には、1月1日時点で実際に土地・建物を管理している者に課税されます。相続人間で代表者を決め、相続人代表指定届を不動産所在地の市区町村役場に提出した場合には、その代表人に課税されます。

固定資産税と準確定申告

自営業者などであった被相続人が死亡した場合、相続人の代表者は被相続人がするべきであった、確定申告を亡くなった被相続人に代って行わなくてはなりません。

また、亡くなった被相続人に事業収入がある場合、準確定申告の際に事業収入から固定資産税を経費として控除できるかどうかが問題となります。結論は、確定した固定資産税であれば、準確定申告の際に被相続人の事業収入から控除できるということになります。

ここで、確定した固定資産税とは、被相続人の死亡日前に実際に支払いをした、又は納期が到来した固定資産税のことです。この場合、実際に支払いをした日、又は各納期の開始日をもって、経費に計上します。

アパートに係る固定資産税はどうなるか?

業務用資産にかかる固定資産税は、その業務にかかる各種所得の金額の計算上必要経費に算入されますが、その必要経費に算入する時期は、原則として、納税通知等により納付すべきことが具体的に確定したとき(年の中途において死亡した場合には、その死亡のときまでに確定したものに限られます)とされています。

ただし、固定資産税は納期が分割して定められていますので、格納期の税額をそれぞれ納期の開始の日または実際に納付した日の必要経費とすることもできます。

固定資産税の必要経費算入について表にまとめると次のようになります。
➡➡➡

固定資産税の通知

【死亡前】➡1~3より選択
1. 全額必要経費算入
2. 納期到来分を必要経費算入
3. 実際納付分を必要経費算入
4. 必要経費に算入できない
5. (2)以外の金額を必要経費算入
6. (3)以外の金額を必要経費算入
【死亡後】必要経費に算入できない➡7~9より選択
7. 全額必要経費算入
8. 納期到来分を必要経費算入
9. 実際納付分を必要経費算入

相続税の取り扱い。「準確定申告」って何?

固定資産税の賦課期日はその年の1月1日ですから、納期がまだ到来していないものであっても、全額を債務として相続税の課税価格の計算上控除することができます。

相続税は不動産、現預金、有価証券などプラスの財産に対して課税されますが、借入金、未払金などの負債が亡くなった時点で存在する場合には、その負債をプラスの財産から控除することができます。これを「債務控除」といいます。今回はこの債務控除について具体例を交えながら解説します。

「債務控除」って何?

相続税は不動産、現預金、有価証券などプラスの財産に対して課税されますが、借入金、未払金などの負債が亡くなった時点で存在する場合には、その負債をプラスの財産から控除することができます。

準確定申告所得税・消費税

年の中途で死亡した人の場合、相続人が、1月1日から死亡した日までに確定した所得金額及び税額を計算して、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければなりません。これを準確定申告といいます。被相続人の準確定申告に係る所得税や消費税も債務控除の対象となります。

① 相続税申告後に所得税や消費税額が変更となった場合

相続税の申告後に税務調査等により準確定申告に係る所得税や消費税の金額が変更された場合には相続税申告も修正申告や更正の請求をすることとなります。

借入金

被相続人の借入金で亡くなった時点で残債のあるものは債務控除の対象となります。

① 親族からの借入金

金融機関のような第三者からの借入金の場合には通常の経済活動における客観的な債務として問題なく控除の対象となりますが、親族などの特殊な関係のある者からの借入金については、税務署は下記のような確認を欠かしません。

①借入の経緯
②契約の内容や契約書の有無
③借入時の預金の動き
④返済の状況

上記状況に照らし適正に借入が存在していれば親族からの借入であっても当然のこととして債務控除の対象となります。

② 連帯債務

被相続人が連帯債務者であるときの債務控除については、被相続人の負担すべき金額が明らかとなっているときは、その明らかになっている金額が債務控除の対象となります。なお、被相続人以外の連帯債務者が弁済不能の状態にある場合で、その者に請求することができないようなときはその弁済不能部分のうち被相続人が負担すべき金額についても債務控除の対象となります。

③ 保証債務

被相続人が他者の債務の保証人となっているケースがあります。これを保証債務といいますが、この保証債務は債務控除の対象にはなりません。ただし、主たる債務者が弁済不能の状態にある場合で、その者に請求することができないようなときはその弁済不能部分については債務控除の対象となります。

未払い医療費

被相続人の亡くなった後に支払った被相続人に係る医療費は債務控除の対象となります。

① 死亡診断書

最後の入院費等と一緒に死亡診断書の文書料を支払うケースもあります。この文書料も債務控除の対象となります。正確には「債務」というよりも「葬式費用」として債務控除の対象とします。

② 同居世帯の医療費

被相続人の世帯に係る医療費を被相続人死亡後に支払った場合には、その支払は被相続人に直接関係する支払ではないため債務控除の対象とはなりません。

③ 医療費控除との関係

被相続人の準確定申告や相続人の確定申告における医療費控除と債務控除の関係については下記の通りとなります。

亡くなる前に支払った医療費については被相続人及び生計一親族に係るものは被相続人の準確定申告において医療費控除の対象になります。その後に支払ったものについては被相続人の準確定申告において医療費控除の対象とはできませんので注意が必要です。

ただし、亡くなった後に支払ったものであっても被相続人と相続人が同居世帯の場合には、被相続人に係る医療費を相続人の確定申告のなかで医療費控除の対象とすることができます。

固定資産税

被相続人が亡くなった後に納付した固定資産税・都市計画税については、債務控除の対象となります。

① 共有不動産の場合

共有不動産に係る固定資産税等については、その共有持分割合に応じて債務控除の対象とします。例えば、50万円の固定資産税等を死亡後に納付した場合において、被相続人の共有持分が1/2だったときは、25万円のみ債務控除の対象とします。

② 延滞金、督促手数料

被相続人に係る固定資産税等の納付を納付期限までに支払わなかった場合にはペナルティーである延滞金等が別途賦課されます。この延滞金や督促手数料は債務控除の対象となるのでしょうか?

相続人の責任で納付が遅れた場合の延滞金等は債務控除できません。これに対し被相続人の責任で納付が遅れた場合の延滞金等を死亡後に請求されたものについては債務控除の対象となります。

預り敷金

賃貸不動産を所有している場合、入居の際に賃借人から敷金を預かるケースが多いと思います。この預かった敷金も立派な債務ですので、債務控除の対象となります。

① 共有不動産の場合

共有の賃貸不動産に係る敷金の債務控除について悩むケースもあるかもしれませんが、固定資産税等とは異なり、実際に預かっている人が債務控除することとなります。例えば、被相続人と相続人が各1/2所有している賃貸アパートに係る敷金を全て被相続人の口座で預かっていた場合にはその全額を被相続人の債務として控除できると考えます。

非課税財産の未払金

被相続人が生前に墓地などの非課税財産を購入し、その代金の支払が未払いのまま亡くなってしまったときは、その未払金は相続税の非課税財産に係るものであるため債務控除の対象とはなりません。

まとめ

固定資産税の控除について、ご理解頂けたでしょうか?「債務控除」については、固定資産税の中でも「課税対象にならないものがある」ということを抑えておけば十分です。あらかじめ、どんなものが債務控除の対象になるのか、整理しておくと良いでしょう。

相続発生時において確定している「債務」と「葬儀費用」は債務控除の対象になることをお覚えておいて下さい。

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