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不動産を利用した相続税対策ってどんなもの?

人によって負担が大きくなる相続税。相続税による負担は少なくしたいというのが本音のところですよね。相続する際は、現金をそのまま相続するよりも、不動産を利用して相続を行ったほうが相続税の負担が抑えられるというのをご存知でしょうか。今回は、不動産を利用するとなぜ相続税が抑えらるのかということから、対策法、それぞれの対策法の注意点までご紹介いたします。

不動産利用で相続税が抑えられるのはなぜ?

相続税は「相続税評価額」によって決められています。不動産を利用して相続を行うと、一般に相続税評価額が下がります。そのため、現金をそのまま相続するよりも、相続税の負担を抑えることが可能なのです。

なぜ、不動産のほうが評価が下がるのか

一般に、相続財産のほとんどは、換金価値によって評価額を決定します。しかし、不動産の相続税評価額は、国税庁が定めた「路線価値方式」「倍率方式」によって算出します。

「路線価値方式」「倍率方式」を用いると、土地の場合は取引価格相場の実勢価格の約70~80%、建物の場合は、建築費の60~70%ほどの評価額になります。つまり、現金をそのまま相続するよりも評価額が20~40%程抑えられ、相続税の負担を抑えることが可能なのです。

相続税対策にはどのようなものがある?

前項で少しお話した通り、相続税の負担を減らすためには評価を下げる必要があります。つまり、「相続税の負担を減らす=相続財産の評価額下げる」ということになります。では、不動産を利用した相続税対策を4つご紹介していきます。

賃貸経営をする

相続した不動産を活用して「賃貸経営」を行うことで、さらに不動産の評価が下がり、前項でお伝えした評価額から20~30%ほど多く相続税負担を減らすことができます。また、借り手がつけば、安定した家賃収入を得ることも可能です。

賃貸経営での注意点

賃貸経営で注意しなければならない点は、借り手がつくとは限らないということです。また、たとえ借り手がつかないとしても不動産の維持管理や費用はかかってきてしまいます。さらに、長期間借り手がつかない場合、賃貸物件とみなされず、20~30%の評価減が受けられなくなる可能性も出てきてしまいます。

もし、賃貸経営を行う場合は、不動産の条件などを考慮した上で行うことをお勧めいたします。

分筆を行う

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分割することを指します。分筆を行うことによって土地の地形が変わり、路線価が変化するため上手く行けば相続税を抑えることが可能です。

分筆での注意点

分筆を行う際は、相続税申告の前までに分筆の手続きを終わらせている必要があります。また、分筆で2つに分けた土地の所有者はそれぞれ異なっていなければなりません。また、分筆をしたからと言って必ずしも土地の評価が下がるわけではなく、接する道路の面や地形、路線価が下がるように工夫し、分筆を行わなければなりません。

~路線価について~

路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの評価額のことを指します。路線価については、国税庁のサイトにて確認することができます。詳しい路線価のチェック方法について以下の記事で紹介されています。

【終活】総資産をチェックするために財産一覧表を作成する~土地編~

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、亡くなられた方やその方と生活を共にする家族の居住用や事業用の宅地の相続において、ある要件をみたす場合は、土地の評価額を50~80%減額することができる特例のことです。

~小規模宅地の特例の適用条件~

小規模宅地の特例の適用条件は、宅地の種類ごとに4通りに分けられます。

宅地の種類限度面積減額割合
特定居住用宅地等330㎡80%
特定事業用宅地等400㎡80%
特定同族会社事業用宅地等400㎡80%
貸付事業用宅地等200㎡50%

~特定居住用宅地等~

相続開始の直前に亡くなられた方または、同じ生計で暮らしていた家族が居住用に住んでいた宅地を指します。

~特定事業用宅地等~

相続開始の直前に亡くなられた方または、同じ生計で暮らしていた家族の事業用に使用していた土地のことを指します。

~特定同族会社事業用宅地等~

相続開始の直前から相続税の申告の期限まで、親族関係者を含め、全体の50%以上の株式を所有している株主がいる会社の事業用に使用されていた土地のことを指します。

~貸付事業用宅地等~

相続開始の直前から相続税の申告の期限まで、亡くなられた方等の駐車場や不動産貸付業などの貸付事業用として使用されていた土地のことを指します。

小規模宅地の特例を利用する際は、相続税の申告書に特例を受ける趣旨、小規模宅地等に係る計算の明細書、遺産分割協議の写しなどの書類を添付する必要があります。特例についての相談やご質問は国税庁の相談窓口でお電話にてご確認することをおすすめ致します。

「国税庁 税についての相談窓口」

売却する

最後の対策法として不動産を売却する方法があります。やはり、不動産の場合ですと、相続人同士での分割がしづらく、トラブルのもとになる可能性も考えられます。不動産を売却し現金化することで遺産を分割しやすくすることができますので、不動産を所有していてもメリットがないなと感じる方の場合は売却してしまうのも一つの対策です。

売却での注意点

最初の方でお伝えしたとおり、不動産の形で相続すると現金をそのまま相続するよりも評価が下がり、相続税が抑えられます。しかし、現金にしてしまうとそのままの評価額がついてしまうため、相続税の負担が増えてしまうことも考えられます。

そのため、不動産の売却時に使える特例やお得に売却できるポイントを知っておくことで、不動産売却を有益なものにすることが可能です。以下の記事では、上記のことについてご紹介しておりますので、売却にご興味のある方はぜひご覧ください。

相続した不動産をお得に売却する方法とは?

あわせて知りたい控除制度

ここまで不動産を利用した相続税への対策法についてご紹介してきました。相続税の対策法を知るとともに、相続税に活用できる控除制度についても把握しておくことで、さらに相続税負担を軽減できる確率が上がります。

未成年者控除

未成年者で日本国内に住む法定相続人の場合、満20歳になるまでの年数1年につき10万円が相続税から控除されます。

障害者控除

障害者で日本国内に住む法定相続人の場合、満85歳になるまでの年数1年につき10万円が控除されます。また、特別障害者の場合、1件につき20万円の控除が受けられます。障害者控除を受けるためには、相続税申告時に障害者手帳のコピー、その他該当する障害者であることを証明できる書類等を合わせて提出する必要があります。

配偶者の税額軽減

亡くなられた方の配偶者が相続した遺産のうち、課税対象となる額が1.6億まで、またはそれを超えても法定相続分までは課税されないというものです。配偶者の税額軽減制度を利用するには、相続税がかからないとしても被相続人の死亡した日から10ヶ月以内に手続きを行う必要があります。申告先は、被相続人の死亡時のおける住所を管轄する税務署に行います。詳しい制度の要件、申請方法については以下の記事をご覧ください。

1,6億まで無税に!?配偶者の税額軽減の賢い利用方法!

相次相続控除

過去10年間に2回以上の相続があった場合は相続税の二重払いをなくすために一定額の相続税が控除されます。

贈与税額控除

相続開始前3年以内に被相続人から生前贈与があった場合、この生前贈与の額を相続税に加算しなければなりません。その代わりに、相続開始前3年以内の間に納税した贈与税を相続税から控除することができる制度です。

外国税額控除

海外と日本で相続税の二重払いを防ぐために、海外に財産が有る場合、海外で支払った相続税を日本で支払う相続税から控除できる制度です。外国税額控除を利用する際には確定申告やその他必要書類を併せて提出する必要があります。

相続時精算課税制度贈与税額の控除

生前に相続時精算課税制度を利用して贈与税を支払っていた場合は相続税の額から相続時精算課税制度での贈与税額を控除できます。

まとめ

いかがでしたか。相続税における対策や控除制度についてご紹介いたしました。相続を有益なもののするためには、相続税に対する様々な対策や対策への正しい知識を持たなければなりません。ご不明な点などは国税庁に直接お問い合わせしてみてくださいね。

国税庁 税についての相談窓口問合せ