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相続税取得費加算の特例で、相続した不動産の譲渡所得税が節税できる!?

家族から相続した家、土地などの遺産。
不動産を相続した際には、相続税なる税金を納めなければいけないことはご存知ですか?
実際に相続するまで、「相続することにも税がかかるなんて知らなかった!」という方も少なくないのではないでしょうか。

更に、相続した不動産を売ったり譲ったりした際に、譲渡によって発生した利益に対して課せられる譲渡所得税というものもあります。
不動産を得ても税金がかかり、譲渡したとしても税金がかかってしまう…。せっかく不動産売買で利益を得ようとしても、なんだか損した気持ちになってしまいませんか?

そこで、相続した不動産の譲渡所得税を軽減させるため施行されたのが、「相続税が取得費に加算される特例」です。今回は、この特例がどのようなものなのか、特例を受けることでどれほど節税ができるのか、詳しくご紹介します。

不動産売却時にかかる譲渡所得税

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譲渡所得税とは、不動産を売却したときに利益を得ることに対して支払う税金のこと。
不動産とは家や土地のような、その場所に定着している資産のことを言います。

今回は相続した不動産の譲渡で発生する譲渡所得税についてご説明しますが、相続したもの・そうでないものに限らず、不動産の譲渡によって利益を得た場合は譲渡所得税を納めなくてはなりません。

譲渡所得税は売値と経費で決まる

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譲渡所得税がいくらかかるかは、「課税譲渡所得×譲渡所得税の税率」の計算式で求めることができます。

課税譲渡所得とは売却価格から取得費などの経費を引いた額のことです。取得費とはそもそも一番初めにその不動産を手に入れたときにかかった経費のことを指し、たとえば家屋の場合、その家を買った当初の額や、その家を建てるのにかかった額のことをいいます。
経費とは、売却するにあたってかかった費用のことを指し、家屋の売却の場合だとその家の改修工事費用や、クリーニング代などが含まれます。

課税譲渡所得は所得税率と住民税率を足した税率のことを言いますが、これはその不動産を所有した期間によって何%になるか変わります。
その不動産を5年以上所有している場合は長期譲渡所得となり税率が低くなり、5年以下の所有の場合は短期譲渡所得となり、長期の場合よりも税率が高くなります。

所有期間所得税率住民税率
長期譲渡所得5年以上15%5%
短期譲渡所得5年以下30%9%

計算式にご自身の条件を当てはめれば、譲渡所得税がざっといくらになるのか計算することができます。

詳しくは、こちらでもご紹介しています。
不動産売却時に必要となる税金と節税方法

相続した不動産は取得費がわからない!

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さて、取得費はそもそも一番初めにその不動産を手に入れたときにかかった経費のことを指すとご説明しましたが、その不動産が相続によって取得したものである場合、既に亡くなってしまった肉親などの被相続者が当時いくらかけて取得したのかは、相続した方にはわかりませんよね。
そのような理由により取得費が不明の場合は、原則として「今回の売却価格×5%」が取得費の代わりに当てはめられます。つまり、相続した不動産の売値が1000万円だった場合は、取得費は50万円になるというわけです。

相続税が取得費に加算される特例

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譲渡取得税については、簡単にご理解いただけたかと思います。
ここからはいよいよ、「相続税が取得費に加算される特例」についてです。

相続税が取得費に加算されるというのはどういうことか?と思われるかもしれませんが、実は譲渡所得税は取得費や経費が高ければ高いほど安くなります。
つまり、相続税で支払った額が取得費として認められることで、譲渡所得税が大幅に安くなるということなのです。

特例を受けるための要件

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そんな大幅な節税が望める特例ですが、誰でも受けられるわけではなく、対象となるための要件があります。

特例を受けるための要件
・相続、遺贈によって財産を取得していること
・その財産を取得した本人に相続税が課税されていること
・相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

わかりやすく言うと、亡くなった人から財産を譲り受けた本人が相続税を払っていて、相続してからおよろ3年以内に財産を譲渡していることが条件、ということですね。

取得費に加算される相続税の額

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さて、取得費に相続税が加算されるといっても、相続税として納めた額のすべてが加算されるわけではありません。
ここからは、加算される額はいくらなのか?についてご説明します。

2015年1月1日以降に相続した場合

取得費に加算できる相続税の額は、実は相続した時期によって変わります。
2015年1月1日以降に相続した場合、次の計算式で加算額を求めます。

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2015年の1月1日以降に相続した不動産の譲渡の場合、譲渡した財産の割合分の相続税額が、取得費として加算されることになります。

相続税の評価額は、土地の場合は路線価(地域の路線に面する宅地の評価額)×土地の面積で算出することができ、土地以外の財産の場合は固定資産税で用いられる評価額がそのまま相続税評価額となります。

2015年1月1日以前に相続した場合

相続を2015年1月1日以前にしていた場合、その不動産が土地だった場合、計算式は2015年以降のものと同じになりますが、家屋などの土地以外の不動産だった場合は、微妙に計算式が変わります。

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2015年以降の計算式だと、相続税の評価額は譲渡したその不動産の評価額のみでしたが、2015年以前の相続だと、譲渡したその不動産だけでなく、相続したすべての財産の評価額を足した額で計算します。
つまり、評価額3000万円の宅地と預金1000万円を相続していた場合は、相続税評価額は4000万円となるのです。

相続税額が加算された場合の譲渡所得税の計算式

今回の特例を利用した譲渡所得税の計算は、まず相続税額を計算し、譲渡所得税の計算式に当て込みます。

課税譲渡所得
=売却価格-(売却価格×5%+相続税額+売却時の経費)

譲渡所得税率
=20%(長期所有)or39%(短期所有)

課税譲渡所得税額
=課税譲渡所得×譲渡所得税率

まとめ

いかがでしたでしょうか?今回は、譲渡所得税を納める際に節税が望める、取得費加算の特例についてご紹介しました。
なお、この特例は相続を開始してから約3年の間に譲渡を行う際のみ適用されるものですので、相続した不動産をそのままにしている方は、できるだけ早めに譲渡に踏み出すことをおすすめします!
ご自身で確認できないものがあったり、計算が合っているのかわからないときは、お近くの税務署に相談してみましょう。

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