自宅の老朽化が激しくなってきたので、そろそろ新築に建て替えたい。もしくは引っ越しも考えている…。
借地に物件が建っている場合、どうしても地主との借地契約というものがついて回るものです。契約満了期が近ければ更地にして返却するなどいくつかの選択肢がありますが、契約期間がまだ残っている場合、途中解約するという方法もあります。
焦りは禁物。適用されている借地契約をまず確認！
借地契約時に適用される「借地借家法」とは何なのか？
借地借家法とは、建物の所有を目的とする土地の借地契約と建物の借家契約について定めた法律です。
借地借家法は両当事者の実質的な平等を保障し、一般に弱い立場に置かれがちである借主の保護を図ったものです。
常に社会の実状に合わせて見直しが行われてきましたが、貸主に対して比較的に借主の権利を主張できる内容になっており、借地・借家契約については期間をできるだけ長く設定し、かつ貸主に契約更新を簡単には打ち切ることがきないようになっています。
また、借地に関しては借地権の譲渡や転貸をする際、本来必要な地主の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいので、貸主にとっては不利な法律ではないかという指摘がされていました。
そこで平成4年8月1日に借地借家法が新たに施行されました。これによって、旧法である借地法、借家法、建物保護法は廃止されることになったのです。
借地借家法の旧法と新法はどこが違うのか？
ここで、簡単に借地権について整理をしておきましょう。現在、地主との契約どれなのかをしっかり把握しておくことが大切です。
①平成4年8月1日以前に締結された借地契約の場合（旧借地権）
借地契約を締結している場合、土地を賃貸する期間は完全に自由に決められるわけではなく、借地上の建物が堅固な建物かどうかによって区別したルールを定めています。まず、借地上の建物が煉瓦造、鉄筋コンクリート造（RC造）などの堅固な建物の場合、借地契約の期間は原則として60年となります。
ただし、双方の合意により30年以上の期間を定めている場合は、合意した期間となります。また、更新後の期間は30年が原則ですが、当事者の合意により30年よりも長い期間を定めた場合には、その合意した内容が適用されます。
他にも、木造などその他の建物（非堅固な建物）の場合、借地契約の期間は原則として30年となります。ただし、当事者の合意により20年以上の期間を定めた場合には、合意した期間となります。また、更新後の期間は20年となるのが原則ですが、堅固な建物の場合と同様、双方が合意した期間が適用されます。
②平成4年8月1日以降に締結された借地契約の場合（新借地権）
平成4年8月1日以降に締結された借地契約の期間については、「借地借家法」という法律が適用されます。借地借家法は建物の構造が堅固か非堅固かにかかわらず、借地契約の期間を原則として30年としています。
ただし、合意により30年よりも長い期間の場合には、双方が合意した期間となります。また、更新後の期間は、最初の更新後は20年、2回目以降の更新後は10年が原則ですが、当事者の合意によりさらに長い期間を定めた場合にはその期間が適用されます。
老朽化した物件だからといって契約解除の理由にはならない
建物が老朽化などにより効用を失うことを「朽廃（きゅうはい）」といいます。平成4年8月1日よりも前に締結された借地契約については、借地契約の期間について法律上の定めよりも長い期間の合意がなく、法律上の期間による場合、または建物がその期間の満了前に「朽廃」したときは借地契約が終了するものとされています。
ただし、建物が「朽廃」していると認められる場合は極めて限定されており、かなり老朽化が進んでいても「朽廃」とまでは認められない傾向があります。したがって、借地上の建物が多少老朽化しているだけで借地契約が終了するわけではありません。
現状の生活環境に借地契約は見合っているか？
借地契約を借主側から解約することは何ら問題はありません。デメリットの部分が多いという意見もありますが、契約満了まで借地に留まっていることで失うものがあるのも事実です。
仮に旧借地権であれば、借主側が優位な条件で契約を交わしているので、「解約したい」と申し出れば、地主側は喜ぶかもしれませんが、契約満了までに得られる賃料の見込みが無くなるので損失したと考えることもできます。
借主の生活環境が変化し、現状の物件ではリスクがあると判断したら、積極的に行動に移すことが賢明といえるのではないでしょうか。
メリットを最大限活かす！途中解約で得られる「生活の選択肢」
改めて、ここで契約解除に関するそれぞれのポイントをまとめてみました。
①借地権を売却すれば、期間満了時の更地にして土地を返還する必要がない。
②借地相場が高い地域に引っ越した場合、現状よりも多くの利潤が見込まれる。
③土地付き物件を購入した場合、担保を設定することができるので融資が受けやすくなる。
①安かった地代の相場が保証されるとは限らない。
②契約時に支払った保証金が戻ってこない。
③借地人が死亡した場合、その相続人は残存期間の借地権は承継できない。
地主側からの契約解除は非常に厳しく制限されている一方で、借主側からの契約解除はいつでもできます。借地とはいえ、当事者双方が合意できるなら内容であれば契約解除はいつでも可能です。
借地権を売買する場合、所有権の50%～60%が相場です。物件を引き払うことが決まったタイミングで売りに出し、更地にする義務が地主との契約がなければ、更に売りやすいでしょう。
その際、契約解除にあたって借主の希望条件を地主に伝え、地主側の要望を聞くことが大切です。円滑な交渉を進めるためにも一方的な主張は避け、お互いが納得できる条件でまとめることを優先すべきです。
その過程で「解約料が欲しい」「物件を買い取りたい」など様々な条件を提示される可能性があります。また、借主側から途中解約求めた場合、「中途解約できるのでは定期借地の意味がなくなる」などと貸主が難色を示すことも想定されます。
借地期間満了まで貸主は賃料収入を見込んでいる訳ですから、借主には充分な配慮が求められます。中途解約に関しては金銭による交渉が最も多い事例となっていますので、双方が希望する額に近くなるよう貸主側と交渉してみてください。
抑えておくべきポイントは5つ！借地権を売買する場合
借主が持っている借地権とは何？
借地権とは分かりやすくいうと「第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」ということです。そして、その第三者から土地を借りる権利を借地権といいます。そして地主と契約を結び地代を払うことになります。
したがって、空き駐車場や野積みの資材置き場、ゴルフ場などのために借地している場合は借地権は発生しません。借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権などの種類があります。
借地権の売買に関するポイント5箇条
(1)売却価格の査定
借地権の売却先の第一候補は、地主になります。そこで、地主に売却したい旨を伝えることになります。しかし、きちんとした調査・裏づけに基づく売却希望価格を地主に伝えないと、あの借地人は非常識だ、失礼だと言われてしまいかねません。これまで円満な関係を築いてきたのに、その関係を一度で壊してしまうことになりかねません。
借地権の価格は、理論的には更地の70％などといわれるかもしれませんが、実際に売れる価格と理論的な価格とは開きが大きいものです。
(2)承諾の有無と費用
借地権の無断譲渡は、違法行為であり、借地権の権利を消滅させてしまう可能性があります。地主の承諾がとれるのか、承諾の費用はいくらなのかもあわせて把握しておくべきです。
(3)地主以外の第三者への売却
地主によっては、「借地権を買い取る資金がないので、借地権を第三者に売却することを承諾するので、借地権を売却してもいいですよ」といわれることがあります。この場合には、地主に支払う各種の承諾料等が発生する場合がありますので事前に確認しておきましょう。
(4)銀行融資を使う場合の地主の同意書
第三者が銀行から借入れをおこして借地権を購入する場合は、銀行によって地主の同意書を取得するよう借地人に求めるケースが多くあります。
地主と銀行との間で「借地人の地代不払などで土地賃貸借契約を解除する場合には銀行の同意を必要とする」などの地主の権利を制限する旨の契約を求められるためです。
地主の実印と印鑑証明書が必要になり、地主の権利を一方的に制限する内容が多いため、金銭的な対価の支払いなしには、地主の同意を得ることは難しいのが通常です。
(5)境界の確定
借地権の境界と土地の境界は必ずしも一致するとは限りません。
境界を確定するためには費用がかかります。
底地・借地権を売買するときの注意点
借地権者は建物所有目的での土地の利用権を持つに過ぎませんので、土地所有者と違い様々な制約を受けることになります。
まず、借地権者は土地所有者に無断でその借地権を譲渡したり、転貸することはできません。また、多くの土地の賃貸借契約では、土地上に建築する建物の種類、構造や用途を制限したり、土地所有者に無断での土地上の建物の増改築を禁止する特約を設けていますが、借地権者はこれらの特約に違反する形で土地を利用することはできません。
借地権者がこれらに違反すると、賃貸借契約の解除原因となり、建物を収去しての立ち退きを迫られることとなります。
借地権売買に地主が承諾しない場合
借地権の譲渡を考えている場合には、事前に地主の承諾を得なくてはなりません。
借地権の譲受人が資金力に問題があって地代を支払えない人の場合や暴力団員などであれば、借地権譲渡によって地主に不利となるおそれがあります。
そのような事情の場合、裁判所の借地非訟事件手続によって「承諾に代わる許可の裁判」を得ることが可能です。
借地非訟事件の手続は、借地の所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所（双方の合意のある場合）に書面をもって申し立てます。
裁判所は、鑑定委員に鑑定意見を提出させるなどの審理をし、許可を与えるかどうかを判断します。その際、譲渡する借地人に財産上の給付（いわゆる名義書換料の支払）を命じることがあります。
①名義書換料（承諾料）
この名義書換料の相場ですが、借地権価格の10％程度となっています。
借地権価格は、借地の所在地によって異なりますが、だいたい土地価格の70%前後が一般的です。借地権価格は路線価を参考にしてください。
このように、新しい借地人に特段の不信事由がない場合には、借地非訟事件の手続上、借地権価格の１０％の承諾料をもって許可の審判が出ることから、借地権を譲渡する場合には、地主との間で借地権価格の１０％の承諾料を支払って借地権の譲渡の承諾を得るのが一般的でしょう。
②底地の買い取り
これ以外に、地主から借地権付きの所有権（底地といいます）を買い取ってしまうという手段も考えられます。
これには、地主と土地の売買契約を結ばなければならないので、地主の合意を得なければできません。この場合の買い取り価格は、土地の時価から上記の借地権価格を差し引いた金額が目安になります。
前記の借地非訟手続きでは少なからず地主と対立関係が生じてしまいますので、今後の地主との煩わしい事案を清算したいという場合は、借地非訟手続きよりもこの方法がお勧めです。
また、借地非訟手続きでは、地主から借地人に対して、借地人が借地上に所有している建物を相当の対価をもって買い取らせてほしいと請求されるリスクもあります。これを「介入権」といい、この介入権を行使されると、借地人はこれを拒むことができません。
借地権の境界線と敷地の境界線は違うことを理解する
土地の境界があるように借地権にも境界があります。厳密に言うならば借地権の効力の及ぶ範囲と言うことになります。この問題点としては、土地の隣地境界の確定等において、地主が実務上、借主の同意を必要としないということです。
土地の境界と借地の効力の範囲は同一でなければおかしいのですが、お互いの認識の違いにより同一では無いケースも考えられます。それを防ぐには、貸主より借主に対して詳しく説明してもらうが重要です。
測量士の中には、立会いを借主に任意で求める方もいらっしゃいます。ただし、借地権の設定の登記がされていることは、極めて稀であり公的書面での確認ができない為、現状では貸主側が把握していなければ明確な設定は分かりません。
トラブルのケースとして、借主に確認を怠り貸主の判断のみで同一人所有地の境界線を決めてしまい、紛争になることです。結果として双方の争いとなってしまい、測量士を交え収集困難な状態になってしまうことも少なくありませんので細心の注意を払って下さい。
まとめ
借地契約は借主にとって有利な契約といえます。その有利な契約を敢えて途中で破棄するわけですから、メリットがない限り軽率な判断は避けるべきでしょう。
しかし、物件の老朽化や家庭の事情など、やむを得ないケースではいかにリスクを抑えるかがポイントになってきます。
借地権の売買や地主との交渉でも予期せぬトラブルで余計な費用を発生させないよう、借主の細かなチェックが重要になってきます。解約に関わる経費などを見直した際に明らかに損益が多いような状況であれば再度、検討する余地があると言えるでしょう。
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コメントありがとうございます。
借地権割合は相続する際の課税金額を決めるためのものなので、交渉材料というよりは売却金額の目安程度にお考え下さい。
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