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建て替えとリフォーム、どちらを選べば良いの?

家を持つ人なら必ず直面する、住まいのメンテナンス問題。
ローンを組んで購入した念願の新築でも、時が経てば家は必ず傷み、修繕工事が必要になってしまいます。

木造住宅の寿命は、一般的に30年と言われています。築20年を過ぎると建て替え工事かリフォーム工事か、考えなくてはいけない時期になります。

多額の工事費がかかる2つの工事、後悔する選択は絶対にしたくないのにどちらを選べばいいのかわからない!という方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな「リフォームか建て替えか」で悩む方々が最良な選択をできるように、それぞれの工事のメリット・デメリットと工事を選ぶにあたっての判断材料をご紹介していきます。

リフォームと建て替え工事の違い

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そもそも、リフォーム工事と建て替え工事はどこが違うのでしょうか。
二つとも、現存の家を作りなおすという点では同じような工事に思えますが、実は工事内容に大きな違いがあるのです。

極端に言えば、「基礎部分を取り壊すか否か」という点です。

建て替え工事は基礎部分も含め建物を一旦全て解体して更地にし、そこに新しく家を建てる工事の事を言います。 
リフォーム工事は柱や基礎部分は残し、使える部位は再活用しながら家を修繕していく工事の事です。

「解体してから新築を建てる工事」と、「家の基礎を残しつつ改良していく工事」という事になります。

メリット・デメリット

建て替えかリフォームか、選択するにあたって重要なのがメリットとデメリットです。
2つの工事はそれぞれどんな利点があってどんな欠点があるのか、把握しましょう。

【リフォーム】

メリット
・思い入れのある家を壊さずに使い続けられる
・廃棄物が少なく処分費が抑えられる
・住みながら工事できる場合、仮住まいで暮らす必要が無い
・工事期間が短い
・税金が軽減できる
・総合的に費用が安い

デメリット
・構造上間取りを自由に変更できない場合がある
・基礎や柱等の主要構造を変えない場合、家の強度に不安が残る
・老朽化や劣化が激しく補強工事が必要な場合価格が高くなる
・慎重な工事になるため、工事費単体は高くなる場合も

【建て替え】

メリット
・間取りなど、現在の家の不満点が自由に変えられる
・行政に検査済証をもらえて安全性が保証されていて安心できる
・工事費単体で見ると安くなる事も

デメリット
・廃棄物が多く処分費が高い
・仮住まい探しや引っ越しが必要で、費用と手間がかかる
・工事期間が長い
・各種税金がかかる

リフォーム工事はまだ使える柱などの部位は再活用するため、廃棄物が少なく環境に優しい工事になります。廃棄物が少ないという事は処分費が抑えられる事になるので費用を大幅に抑える事ができます。

また、施主が家に住みながら工事を進められるケースもあります。引っ越しや家探しの手間も省けて、家賃等の出費も削減できます。

しかしリフォーム工事は残す部位や設備を傷つけないように壊して、作る丁寧な作業を繰り返す事になるので、一気に壊して一気に作る建て替え工事より工事費用自体は高くなる場合があります。

また、基礎部分を残す工事なので、複雑な構造の住まいは間取りを変えられなかったり、不満な点を改善しきれない可能性があるので注意が必要です。
主要構造を変えない場合は家の強度に不安が残り、数年後に補強や建て替え工事が必要になるケースもあります。

反対に、利用できる物は残して使うリフォームとは違い、建て替え工事は基礎も全て解体してしまうため廃棄物が多く処分費用が高くまってしまいます。

家を壊してしまうため、工事中は仮住まいを探して住まなければいけません。
短期物件を探す事も大変ですし、引っ越しの手間や家賃の出費もあります。

さらに建て替え工事は不動産取得税・固定資産税・都市計画税・登録免許税等の税金がかかってしまいます。

その変わりに間取りや構造に自由があり、現在の住まいの不満点をほとんど全て改善できます。
そして建て替え工事の一番の利点として、着工中に行政が検査を行い、工事終了後には「検査済証」という行政お墨付きが貰えて安全性を確実に高める事ができます。

注意点

リフォーム、建て替えそれぞれに注意しなければならない点があります。
住まいの状態によっては工事自体が出来なかったり、値段が割高になってしまう場合があるので事前に把握しておきましょう。

リフォームの注意点
・構造部に大掛かりな補修が必要な場合高くなってしまう
・構造が絡む間取りは変更が出来ない可能性がある。出来ても費用が高くなってしまう
・構造上リフォームが難しい家もある

建て替え注意点
・再建築不可物件は建て替えできない

建築基準法を果たしていない敷地や建物の事を「再建築不可物件」と呼び、これらの物件は法律上建て替え工事が出来ません。ですが、住まいによってはリフォーム工事ならば可能なケースもあります。

再建築不可物件の建て替え、リフォームについてはこちらで詳しくご紹介しています。
建て替え工事ができない!再建築不可物件の対処法と活用法

金額と工期

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工事を決める決定的な要素として、かかる費用があげられます。
また、工事の期間も気になる所ですよね。リフォーム工事と建て替え工事の費用と期間の平均を比べてみました。

【工事費用】

リフォーム:300~1200万
リフォームは規模によって費用がピンきりですが、小規模リフォームなら数十万から数百万ほどです。
水回りや断熱材の投入、耐震強度の補強、傾きの修正を行う場合は建て替え工事と同じかそれ以上かかってしまう事もあります。

建て替え:1300~3000万
建て替えはまず建物の解体費用に100~200万かかります。その後新築とほぼ同等の値段がかかり、仮住まいの費用もかかる事になります。

【工事費用】

リフォーム:数週間~2.3ヶ月
簡単なリフォームなら1日で終わることもあります。全面リフォームなど大規模な工事となると数か月かかります。

建て替え:2ヶ月~6ヶ月
解体工事期間と建てる期間として、長いと半年以上かかってしまいます。

どちらを選ぶべきか

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一見、リフォームの方が安くて得!と思ってしまいがちですが、金額だけで決めてしまうのは大変危険です。
今はリフォームで安く済んでも、数年後十数年後に建て替え工事が必要となれば結果的にマイナスになってしまいます。

数回リフォームを繰り返すよりも、1度建て替えをする方が手間もかかりませんし、トータルでは安く済むのです。
長く住み続けて行く家なら目先の費用だけでなく20.30年先のことまで考え、トータル費用や住みやすさを考慮して選択することが大切です。

築何年だからリフォームが良い、建て替えが良いとは言えません。築年数よりも、住まいの構造部がどれほど傷んでいるかが重要となります。家の状態・間取りや構造・劣化具合・予算・この先の使い道など様々な要素から決めなければいけないのです。

現在の住まいの土台がしっかりしていて丈夫な建物なら、リフォームを選んでも数年後にまた工事が必要になる事もありません。
エコにもなりますし、費用も抑えることができます。

しかし、リフォームでも構造の補強が必要である大規模な工事が必要だったり耐震性や断熱性を強化する工事になる場合、仮住まいも必要となり、建て替え工事の費用と圧倒的な差は無くなってしまいます。場合によっては建て替え工事よりも費用が高くなってしまう事もあります。

その場合は思い切って建て替え工事をし、確実な安全性を得る方がお得なのではないでしょうか。

住まいの状況や今後の利用方法によっても適する工事は違ってきます。

リフォームの方が適している場合

・近い将来賃貸や売却に出す予定
・近い将来二世帯工事を行う予定
・基礎や耐震に問題が無く建物自体が丈夫

建て替えの方が適している場合

・生涯住み続ける予定
・家を引き継ぐ者がいる
・間取りや断熱、耐震性などで大規模な変更をしたい
・全体的に劣化が激しく、全面改装になる場合
・リフォーム費用と建て替え費用が大差ない

予算やご家族の意見にもよりますから、一概にこっちの工事が良い!こっちが正解!とは言えませんが、参考程度に目を通してみて下さい。

まとめ

メリット・デメリットを把握し、現在の住まいの状態や将来設計から最適な工事方法を選ぶ事が理想的です。
目先の費用だけにこだわらず、20年後30年後と長い目で見た時に損をしない選択をしましょう。

自分だけでは難しいと感じる場合にはリフォームコーディネーター等の専門家に相談する事をおすすめします。
現在の住まいの状況や将来設計、そして希望予算を伝えましょう。親身に相談にのってくれるでしょうし、今までの経験やプロならではの知識から最も適した選択肢を提案してくれます。

どちらを選んでも大きなお金が動く工事となりますし、住まいは日々の生活の土台となるものです。後悔しないように、最善の選択をして下さい。

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