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1月1日をまたぐ建替え工事で、固定資産税はどうなるのか?

所有の家屋の建替え工事をお考えの方。
「建替え工事を行うなら、時期に気をつけるべき!」ということをご存じですか?

建替えのために解体工事を行ったまま、新築の工事をせずに1月1日(賦課期日)を迎えてしまうと、なんと土地にかかる固定資産税が上がってしまうかもしれないのです!

そのような状況に陥った場合、固定資産税の増額を防ぐことはできるのでしょうか?

住宅の建替をすると土地の税金は上がるのか?

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建替えを行う際、必ず土地にかかる固定資産税が高くなるというわけではありません。
そもそも、固定資産税はどのような理由で上がってしまうのでしょうか?

固定資産税が上がるのは更地にする「解体工事」

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固定資産税の額は、活用されている場合よりも何もない更地の状態の方が高くなります。
特に、住宅の建つ住宅用地として活用されている場合は、土地の評価額の1/6~1/3が軽減される特例があり、支払う税額が更地の場合と大きく異なります。

つまり、今まで住宅用地の特例を受けていた土地が、住宅を取り壊して更地になってしまえば固定資産税は評価額が軽減されないもともとの金額に戻り、住宅が建っている状態の時に支払っていた額よりも高くなってしまうのです。

住宅を建てる予定なのに、何故固定資産税が高くなる?

土地の固定資産税は1年ごとにその年の1月1日の現況を確認し金額を決定しています。
要するに、1月1日の段階で住宅が建っていれば住宅用地として、更地になっていれば更地として認められるため、その年の途中にどのような変更があったとしても1年間は同じ額になるということです。

例えば、1月1日の段階で住宅用地であった土地を、2月に解体し更地にした場合。
土地の評価額が変わるのは次の年の1月1日なので、それまでの期間その土地は住宅用地としての扱いを受けることになります。そのため、土地自体が更地の状態になっていたとしても、支払う額は軽減措置の特例を受けた低い額ということになります。

逆に言えば、1月1日の段階で更地の状態であれば、その後すぐに住宅を建てたとしてもその1年間は更地の扱いを受ける為、住宅が建っていても更地の状態同様の高い税金を支払うことになってしまいます。
ですから、1月1日をまたぐ建替工事は固定資産税額が上がる危険性が高く、それ以前に完成している状態であることが最も望ましいのです。

建替え中の土地は住宅用地の特例を受けられる!

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1月1日をまたぐ建替え工事は、1月1日時点で住宅が完成した状態でなければ固定資産税が高くなってしまう可能性が高い、とご説明しましたが、一定の条件を満たしている土地の場合、建替え途中の土地であっても住宅用地の特例を受けられます
では、その条件とは何なのでしょうか。

特例措置を受けられる土地の条件

  • 対象の土地が前年度の賦課期日(1月1日)の段階で住宅用地であったこと
  • 今年度の1月1日において住宅の新築工事に着手しており、
     次年度の1月1日までに完成していること
  • 住宅の建替が、前年度の1月1日に建替前の住宅が建っていた敷地の中で
     行われていること
  • 土地の所有者が、前年度と今年度の賦課期日において同じであること
  • 住宅の建替が、建替前の住宅の所有者と同じ人物によって行われていること
  • 以上のすべてを満たしていることが条件となります。
    ひとつでも当てはまらなければ、特例を受けることはできません。

    ただし、1月1日の段階で新築工事に着手できていなかった場合、建築主事等の行政機関が確認申請書を受領していること、そしてその年の3月31日までに住宅の新築工事に着手していれば、特例を受けることができます。

    提出すべき確認申請書とは?

    このとき提出すべき書類は、「住宅建替え中における住宅用地申告書」というものです。
    その名の通り住宅用地が建替えにより一時的に更地になってしまうけれど、ちゃんと建替えをしていますよ!ということを申告をするための書類です。

    記入事項は、建替え前の状況建て替え後の状況の2項です。
    それぞれ所在地、地積、所有者名、構造、延床面積・居住部分床面積、住居戸数を記入し、建替え前の状況には取り壊し年月日を、建て替え後の状況には建設着手日・完成予定日を記します。

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    この書類が建築主事(各公共団台の担当公務員)に問題なく受領され、この年の3月31日までに着手していれば、その土地の固定資産税は値上がりすることなく、引き続き住宅用地の特例を受けられることになります。ただし、この年度内に建替えが完了できなかった場合は無効となり、税額を追加徴収されてしまう可能性が高いので、注意しましょう。

    新築工事「着手」の定義とは?

    1月1日、もしくは3月31日までに新築工事に「着手」していることが条件とされていますが、この「着手」の定義とは一体何なのでしょうか。

    多くの場合、基礎工事に着手している状態のことを、建替え工事に着手している状態とされており、基礎工事とは水盛り・遣り方などの丁張り作業や、地面を掘り下げて空間を作る根切り作業のことを指します。
    工事の開発行為や地盤改良、地鎮祭等は含まれませんので、基礎工事に着手していなかった場合、特例の対象にはならなくなってしまいます。

    特例の対象外になってしまうケースとは?

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    固定資産税額が軽減される住宅用地の特例の要件を読み、「自分の所有地の建替え工事も対象になる!」と思っていたのに、実際に申請したら対象外とされてしまったというケースは少なくありません。
    では、残念ながら対象外となってしまったケースは、どのようなものなのでしょう。

    中古で購入した家の建替え工事の場合

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    「中古で土地ごと購入した家が古かったので、建替えをすることにしました。
     しかし、解体工事は間に合ったものの建替え工事は賦課期日をまたぐことに。
     ちゃんと申告をしたのですが、対象外として認められませんでした。」

    中古で購入した住宅と土地は、前年度の賦課期日(1月1日)と今年度の賦課期日とで所有者の名前が異なってしまいますので、「土地の所有者が前年度と今年度の賦課期日において同じであること」「住宅の建替が、建替前の住宅の所有者と同じ人物によって行われていること」の2つに該当していないことになりますので、特例の対象外となります。

    中古住宅の建替え工事を行う場合、賦課期日を超えてから解体工事を始めるか、賦課期日を超える前に建替えを完了できるようにするのが得策です。

    相続したものであれば問題ない!

    中古で「他人から」購入したものですと、土地と住宅それぞれの所有者名が異なるとされ特例を受けることができませんが、建替え前後の所有者が所有者の配偶者、直系血族であれば問題ありません
    なお、直系血族とは祖父母・子・孫などが当てはまりますが、所有者の兄弟姉妹などの傍系血族は当てはまりませんので注意しましょう。

    個人名義の住宅を法人名義に変える場合

    「個人名義で建てていた住宅を取り壊し、新たにその土地に法人名義の建物を
     建設することにしましたが、賦課期日までに建替え工事が完了しませんでした。
     その旨を伝え特例の申告をしたところ、特例の対象外とされてしまいました。」

    個人名義だった住宅を法人名義に変更する場合も、住宅の所有者が異なるとされ、「住宅の建替が、建替前の住宅の所有者と同じ人物によって行われていること」から外れることになってしまいます。
    例えばその法人の代表が取り壊し前の住宅の所有者と同一であったとしても、個人と法人では別人格とみなされるため、特例を受けることはできません。

    法人名義から合併した法人名義への変更は問題ない!

    個人名義だった住宅を法人名義に変えることは特例要件から外れることになってしまいますが、もともと法人名義で建てていた住宅(社宅や寮など)を取り壊し、新たにその法人と合併した法人が建替え工事を行う場合は、この要件を満たすものとされています。

    ただし、これは「合併した法人」に限りますので、無関係な法人が工事を行えば、当然対象外となってしまいますので注意しましょう。

    まとめ

    建替え工事により、固定資産税額が値上がりしてしまうのは賦課期日である1月1日に建替え工事が完了していない場合です。1月1日までに建替え工事が完全に完了し新築住宅が建っている場合は、引き続き固定資産税額の軽減措置の特例を受けることができ、それほど大きく税額が変わってしまうようなことはありません。

    そもそもの解体工事の着手が年度末になってしまいそうな場合や、建替え工事の施工開始が遅れてしまいそうなときは、その建替え工事は特例の対象となる要件を満たしているのかをよく考えてみましょう。
    対象外の場合、その年の固定資産税を高く支払うことになってしまうかもしれませんよ!

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