解体工事後の建物滅失登記をなぜ行なう必要があるのか

解体工事後の「建物滅失登記」とは、建物の登記簿を閉鎖する手続きのことで、解体工事後の申請が義務付けられています。建物滅失登記とは、法務局に記録されている登記簿に、その建物がなくなったことを登記することです。

建物の解体が完了したら建物滅失登記申請書を作成し、1か月以内に管轄の法務局へ申請しなければなりません。建物滅失登記をしないと、「建て替えができない(建築 許可がおりない)」、「存在しない建物に固定資産税がかかる」といった問題が起きてしまうからです。また、建物滅失登記は申請義務となっているため、登記申請を怠った場合、10万円以下の罰金が課されることもあります。

本当に建物滅失登記は必要か

解体工事後の建物滅失登記は行うべきことであることは、ご理解いただけたと思います。でも、建物滅失登記は本当に必要なのでしょうか。次のような質問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

質問
空き家があり、解体を考えています。建物にかかっている固定資産税に関して、市役所に問い合わせをしたところ、「建物を解体したら教えてください。」といわれたことがあります。

建物滅失登記というのを聞いたことがありますが、必ずしなくてはならないものでしょうか?また、手続きはどこに依頼すればよいのでしょうか。経験者にご回答いただきたいです。

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回答
建物滅失登記は、必ずしなければならないというものではありませんが、しておいた方が後々面倒にはなりません。

建物を解体後、建物滅失登記を行わずにそのままにした場合、過料という過ち料があることになっていますが、実際はありません。但し、土地を売却する際、金融機関から融資を受ける際、必ず行うことになります。

建物滅失登記をスムーズに行う場合、解体業者から登記に必要な書類をもらいますが、登記をせずに年数が経過した場合、書類を入手することが困難になるケースもあります。※解体業者からの書類はなくても建物滅失登記は可能です。

建物滅失登記の手続は、自分でもできますし、依頼する場合は『土地家屋調査士』となります。建物滅失登記の費用は地域によって異なりますが、4万円前後です。建物滅失登記は、簡単な登記の1つなので、自分で行う人が多い登記です。

建物滅失登記が完了すると、登記所から市役所に連絡がいく仕組みになっており、固定資産税に反映されます。解体したが、建物滅失登記を行わない場合、市役所は知る手立てがなく、現在の状態で課税されますので、市役所は連絡が欲しいのです。

固定資産税を考慮した場合、その建物が『居宅』である場合、解体することで土地の固定資産税が増える可能性があります。空き家でも、建物が『居宅』であれば、土地の固定資産税は大きく減額されます。解体せずに残存させておいた方がよいケースもあります。

引用:教えてgoo

地域にもよるかもしれませんが、建物滅失登記を行わずにそのままにした場合、過料が課せられるケースはそれほど多くないようです。

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また、建物には固定資産税がかかりますが、宅地の固定資産税は減免されています。建物が無くなると宅地の固定資産税は減免が無くなり本来の税額になります。滅失登記をしなければ役所が滅失に気付くまでは税額は変わりません。宅地の固定資産税は減免されているので、建物がなくなったことにより、固定資産税が増えて慌てることになることがあります。

しかし、だからといって建物滅失登記をしないでおくと、現状で不都合はありませんが、将来的に売買・相続・建物新築登記の際には、障害となり滅失登記しなければなりませんので、やっておいた方が無難といえるでしょう。

建物滅失登記しないと、次のような場面で困ることがでてきます。

  • 建物滅失登記をしないと金融機関(銀行・信用金庫など)からお金を借りることは出来ない。
  • 建物滅失登記をしないと土地を売却できない。
  • 建物の所有者が亡くなると、亡くなった方の戸籍謄本や除籍謄本など必要書類が増え、簡単な建物滅失登記の手続きがとても難しく面倒になる。

今はいいかもしれませんが半年後、1年後、5年後、10年後…と後になって必要が生じるのが建物滅失登記なのです。こういった必要となる時に手続きが遅れてしまったり、思わぬところで損をしたりすることもあるかもしれません。

建物滅失登記の手続きは難しい?

改めて建物滅失登記を説明すると、建物を解体したら法務局に『建物がなくなりました』と申請をする手続きのことです。

聞きなれない言葉なので、「なんだか難しそう・・・」、「めんどうくさそう・・・」と思われますが、実はこの建物滅失登記は比較的簡単で、専門知識もいりません。

自分でもできる!『建物滅失登記』の概略

  • いつするのか?  → 建物を取り壊してから1ヶ月以内
    (登記を怠った場合、10万円以下の過料となります)
  • どこでするの?  → 建物の所在地を管轄(かんかつ)する法務局
    (インターネットなどで簡単に調べられます)
  • だれがするの?  → 原則建物の名義人(または相続人)
    土地家屋調査士などに代行を依頼する事もできます
  • 何を提出するの? → ①建物滅失登記申請書 ②案内図 ③建物滅失登記証明書
    ④解体業者の印鑑証明 ⑤業者が法人の場合、登記簿謄本等
  • いくらかかるの? → 手数料は原則かかりません。※登記申請書発行の場合、発行手数料は1通600円 法務局までの交通費や郵送代程度です。一見、めんどうな手続きにみえますが、意外に中身を知ってしまえば簡単な手続きが、建物滅失登記です。
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実際に自分で建物滅失登記にチャレンジしてみたいかたはこちらを御覧ください。

建物滅失登記ができていなくて、あとから困ったケース

実際に建物を解体してから、建物滅失登記を行うまでにかなりの時間放置されていたケースをみてみましょう。

質問
建物滅失登記を申請したいのですが、取り壊した年月日がかなり古く、取り壊し業者も不明な状態です。このような場合の滅失証明書としては何を添付したらよいのでしょうか?

回答1
役所の証明書を添付されるとよいと思います。役所には家屋台帳というのがあって、例えば固定資産税などの徴収の基本に使われています。その家屋台帳上では、建物は既に取り壊された扱いになっていると思いますので、申請すると「家屋滅失証明書」というのを発行してくれます。

また、取毀した日付は、その証明書の記載の通り、例えば「平成2年月日不詳取毀」などと登記でも記載すればよいです。

回答2
取毀年月日は、不詳で申請します。年月日不詳取毀とか、昭和(平成)○○年月日不詳とかです。滅失証明書がとれなければ、上申書(印鑑証明書添付)を提出します。取毀業者や取毀年月日も不詳である旨を記載します。

建物滅失登記申請書には案内図を付けて、申請人の電話番号を記載しておきましょう。そうすれば、登記官が現場調査してくれます。(現場調査時に立ち会うようになります)確かに存在しないことが確認出来れば、滅失登記が完了します。

現場調査時に周囲に同じ様な建物が存在していれば、ちょっと厄介になることもあります。例えば1筆の土地が広く、昔の貸し家のように、同じ大きさの建物が何棟かある場合、特定が困難です。一般的な土地の広さで、その筆の土地に登記された建物が存在しないことが容易に確認できれば、問題なく滅失登記はできます。

土地の所有者が違う(借地)場合は、土地所有者の証明書を添付する場合もあります。また、滅失する建物に抵当権や根抵当権が設定されている場合も、抵当権者や根抵当権者の承諾書を添付します。

回答3
取り壊した年月日は徹底して調べてください。固定資産税の課税台帳や担保権者・近隣住民(古老)の証言等、調べる余地はまだまだあります。登記官は「探し方が甘い、もっと調べろ」といわれます。余り調べもせず、単に「古くてわかりませんでした」では通らないと思います。

取り壊した年月まで判明した場合は、原因日付は「昭和○年○月日不詳取壊し」、年だけ判明している場合は、「昭和○年月日不詳取壊し」、年も不明な場合は、「年月日不詳取壊し」です。調べた内容は「上申書」に記載して申請書に添付してください。

なお、建物に抵当権等の担保権がある場合は、担保権者の承諾書を付けることが、実務上求められています。承諾を取るのはかなり困難です。滅失だから簡単だと思ったら大間違いですので、難しいと思ったら土地家屋調査士に依頼すべきでしょう。

引用:ヤフ‐知恵袋

人間の記憶はあいまいなものです。建物を解体した時は建物滅失登記を急いで行う必要もなく、申請しなくても特に問題はないかもしれませんが、あとからお子さんやお孫さんが関わるときに、迷ったり、困ったりすることのないように建物滅失登記の手続きをしておくことをおすすめします。
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まとめ

建物解体後の土地の利用予定は様々あるかと思います。「新築を建てる」、「更地で売却をする」、「駐車場にして賃貸する」、「土地を貸し出す」など、いずれの用途でも「建物滅失登記」は必要になります。

また、建物を解体したばかりの状態であれば、建物滅失登記は自分で行えるような簡易な申請ですが、年数が経ちいろいろな書類が求められると、専門家の土地家屋調査士に依頼しなければならない状況も出てきます。予想していなかった余分な費用がかかる可能性も大きくなります。

実は、お近くの業者より近郊の解体業者の方が
費用が安くなることがあります

解体工事でかかる費用は主に「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つです。立地などの状況によりますが、「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つで解体費用全体の70%~80%を占めています。これらの費用は各エリアで設定が異なるため、「解体現場付近の業者」より「近郊エリアの業者」の費用が安くなる場合があるのです。

こちらが実例の見積書です。同じ工事内容なのに50万円以上の金額差が出ています。
1枚目:解体現場付近業者の見積書(¥2,204,010)
2名目:近郊エリア業者の見積書(¥1,600,000)

一般社団法人「あんしん解体業者認定協会」が運営する見積比較サービス「解体無料見積ガイド」は、完全無料で最大3社の解体業者に現地調査と見積を依頼できます。もちろん、近郊の解体業者に合わせて見積依頼を出すこともできます。

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この手順書は、単に、“解体費用を安くする方法”や“いい解体業者の選び方” がわかるだけの資料ではありません。

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解体工事でよくある失敗例…

  • 工事時期を先延ばしにしていたら解体費用と税額負担が増額してしまった

  • 「安くてイイ業者」のはずが、悪徳業者だった…自分も不法投棄の処罰を受けた

  • 工事後1ヶ月以内に書類の提出を忘れ罰せられてしまった

  • 安さに惹かれて依頼したらずさんな工事で土地の価格が下がってしまった

  • 近隣住民からの苦情で工事が中断し、新築工事に間に合わなくなってしまった
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    「ちゃんと解体業者を選んだ」はずだった方が、結果的に大損してしまうケースは珍しくありません。最悪の場合、解体業者や近隣住民とのトラブルが訴訟にまで及ぶこともあり、解体後の新築や売却、土地活用等の命運を分けてしまいます。

    将来の計画を大きく左右する解体工事を、「賢く(安く)」しかも「安心して」行うには、「いつ」「何を」「どんな事に注意して」進めることが正解なのか?

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    2 件のコメント

  • 初めて このような貴重なサイトを拝読しました。登記代行に関わるトラブルの前に、旭化成ホームズとのトラブル発生の前に、お目にかかるべきサイトでした。さて 平成25年7月11日 280万円もかけて解体し、同年12月12日に引き渡しした2階建て一軒家です。「登記事務所」の話が出たのは引渡当日。それまではハウスメーカーを信じていただけに、登記代行業者(小原豪 土地家屋調査士)が①全く異なる滅失日を記載した滅失証明書に捺印しろと 引き渡し後 1ケ月も経過してから突然、我が家を訪問。本来なら引き渡し日に同席し免許証を提示しながら我が家の貴重な資産である建築関係書類を一時預かる(預かり証 委任状も併せて)のが当然の理かと思うのです。
    しかし面識もない登記代行業者へ一体、何を提供したのか書類一式の目録もなく。引き渡し後の引越トラブルの中で 解体後から半年近く経過後に「滅失証明書に捺印しろ」と言われても記載されていた解体日時が全く異なるから「捺印できない」と家屋調査士の秘書のような若い男性に主張し出直すように指示しました。しかし相手は強行の姿勢を示し、結局、建築書類をいわば横領した形でオンライン登記をしてしまったのです。法務局へ照会したのがその直後。しかし「登記されていますよ」だけの回答のみ。実際、登記簿を購入してみれば登記はされてしまっていたのです。しかし問題はさらに拡大、解体後の固定資産税が発生する。新築の大きさが請負契約書と違うなど数値に間違いが多く、都税事務所の方々もそのあまりの杜撰さに登記代行業者へ連絡してくださったほど。しかし通話拒否。以来、確定申告の際も 税の減免措置の際にも 申請すべき建築関係書類が手元にないがために税の申告も減免措置も滞る始末。旭化成ホームズがあてがった登記事務所にもかかわらず一切、「弊社には無関係」通話拒否を1年以上継続中。結局、解体した後、旧家が存在していないにもかかわらず 固定資産税が発生しています。かつ新らに家屋が完成した後に請求される固定資産税は3年後にもかかわらず平成26年6月に請求されました。都税事務所へ照会してみれば やはり登記処理に間違いがあったからとのことで減免に必要な書類がなくても良いと特例で引き渡し直後に申請した際に都税事務所へ提出した書類を再度、確認していただき 固定資産税と都市計画税については解決しました。しかし滅失後の1ケ月以内に旭化成ホームズが当方の承諾えずして勝手に得体のしれない登記事務所に滅失登記をした形跡はないのです。これは委任状もなく
    滅失登記代行することができるのでしょうか? 引渡し後 2ケ月近く経過後に、突然、土地家屋調査士の秘書と名乗る第3者が出現し、滅失証明書にサインしろと言えるのでしょうか 現在、法務局には何度もお尋ねしているのですが、登記は完了した とそれだけを主張されるだけで解決せず。困り果て 情報を探してサイト検索しておりましたら、御サイトに遭遇した次第です、本日、仕事を休み、またも法務局へ出向く予定ですが、4度目、またも門前払いかもしれません。ちなもに登記代行した小原豪 家屋調査士 と小原二郎 司法書士の氏名は突然。郵送された請求書を見て初めて知った次第です、25万円程度の請求書ですが、カネの問題ではなく、委任状もなく解体後の滅失登記もせず、引き渡し後は 施主の承諾得ずして 資産である建築関係書類を持ち去っただけに代行料の支払いは止めています。支払はしないとは主張せず、あくまでも登記代行者として資格者証を提示し、これまでの経緯を説明した上で、当方が納得後に支払うとは秘書なる若い男性に言い渡したまま 半年が経過しています、旭化成ホームズ渋谷支店は瑕疵責任を果たさず関係者は全員、異動しました。東京地裁へ提訴すると脅迫されたまま1年が経過。当方は弁護士なしで応戦。最近 住宅診断をお願いしたところ、またも瑕疵発覚。建築士の名義貸しも発覚しています。
    登記に関することだけは解決したいのですが、どこから手をつけたらよいか ご助言いただければ幸いです

    • 初めまして。
      はなこ様が記載いただきました内容を拝読しました。

      Q.
      しかし滅失後の1ケ月以内に旭化成ホームズが当方の承諾えずして勝手に得体のしれない登記事務所に滅失登記をした形跡はないのです。これは委任状もなく滅失登記代行することができるのでしょうか?

      A1.
      結論から申しますと、【はなこ様になりすまし滅失登記を行った】という可能性が高いと考えられます。
      施主ではない第3者(今回のケースなら小原豪 土地家屋調査士)が登記申請をするには委任状が必要です。ですが、本人が申請を行ったという形にしてしまえば委任状は必要なく、印鑑は実印でなくても申請可能です。

      A2.
      はなこ様の文面に「引渡し後 2ケ月近く経過後に、突然、土地家屋調査士の秘書と名乗る第3者が出現し、滅失証明書にサインしろ」と記載がある以上、1ヶ月以内に滅失登記申請は完了していないと考えられます。
      「ではなぜ、現状は登記が完了しているのか?」
      という疑問が浮かぶと思いますが、これは解体工事完了後に施工業者が発行する取毀し証明書という滅失登記に必要な書類の取毀し日を改ざんし登記申請しているのではないかと思われます。御覧頂いた記事にも明記されておりますが、1ヶ月以内に申請しない場合10万円の罰金が課せられます。なので、申請日から1ヶ月以内の日付に取毀し日を改ざんし申請を行えば罰金もなく申請が出来てしまいます。

      今後、はなこ様が確認して頂くこととしましては、

      ◆滅失登記、建物表題登記が「いつ」「誰が」完了したのかを法務局で確認する。
      →これによって上記で回答しました内容が真実かどうかが判断できます。

      ◆旭化成ホームズとの契約内容に登記申請の代行が項目として含まれているか?
      →もし契約内容に含まれていた場合、旭化成ホームズの「弊社には無関係」という対応は通用しません。契約内容に含まれている事を伝え、建物表示変更登記という登記事項が現況と一致していない場合に行う登記を対応してもらい、現状と一致するように対応してもらいましょう。

      ◆建物表示変更登記を別の信頼できる法律事務所などに依頼をする
      →旭化成ホームズやあてがわれた土地家屋調査士が対応しない、信用出来ない場合費用がかかってしまいますが、登記内容は建物状況と一致させることが出来ます。

      まず以上のこと確認されるのが宜しいかと思います。
      また何かご不明な点がありましたらご連絡ください。

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