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解体工事後の土地有効活用として、賃貸住宅経営を考えてみる

賃貸建物経営

土地を更地のままにしておいたり、住む予定がないのに空家のままにしておくと、土地の活用はできていないのに固定資産税は払うということになります。

建物に住んでいたり、何かしら使っているのであれば、固定資産税を払うのは納得度がありますが、何も使っていないのに税金だけ払うのは、お金だけ出て行っているような感覚になってしまいがちです。

前回は、解体工事で建物を解体した後に、解体工事後の土地をどのように活用できるのかを駐車場の経営から考えました。今回は、賃貸住宅経営について考えてみたいと思います。

賃貸住宅経営のメリット

固定資産税や相続税の節税

賃貸住宅のメリットはなんといっても、固定資産税、相続税などの節税になるということです。

固定資産税は下の計算式の通り、固定資産を評価の上、その価格をもとに課税標準額を算定し、税率をかけて求められます。
固定資産税の計算式=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

また、住宅用地で200平米以下の部分(小規模宅地)の課税標準は6分の1、住宅用地で200平米を超える部分の課税標準は3分の1となります。

預金よりも高い利回りが期待できる

当然、地域差もありますが、マンション運用では年間約5%の利回りが期待できる案件も少なくありません。この5%、どれくらいになるのでしょうか。例えば、2000万円のマンションの5%では年間100万円になります。

他の預金の利回りと比較してみましょう。例えば、都市銀行の外貨普通預金の米ドルの利回りは、0.01%です。これは、先ほどと同じ2000万円を運用した時と比較すると、年間2,000円になります。

普通預金の場合は、0.02%です。こちらは2000万円で運用すると、年間4,000円になります。定期預金(300万円以上、10年)の場合は、0.12%です。こちらは2000万円で運用すると、年間24,000円、大口定期預金(1000万円以上、10年)で、0.15%です。こちらは2000万円で運用すると、年間30,000円です。(出所:東京三菱UFJ銀行、2015年9月29日)

個人向け国債(固定金利、3年、第64回債)で、0.05%、同じように2000万円で運用すると、年間10,000円、個人向け国債(変動金利、10年、第66回債)は0.28%で、56,000円になります。(出所:財務省 現在募集中の個人向け国債・新窓販国債)
これらの金融商品の例は比較的安定性の高いものを示しました。もちろん、マンション経営にはリスクも想定されますが、やはり高い利回りは魅力的です。

長期安定の収入源になる

賃貸住宅経営は、初期費用を払った後は、月々の賃料でローンを返済するため、賃料の方が高ければ毎月の実質的負担はなく、また賃料の方が安くても少ない負担でローンを返済することになります。ローン終了後には、収益資産が自分のものになり、毎月の収益は収入になります。

これを一番期待される方が多いようです。会社勤めをしているうちは良いのですが、リタイア後は、定期的な収入がなくなります。最近は、普通に会社で真面目に働いている人たちでも、「老後破産」が決して珍しいことではなくなり、リタイア後の生活に不安を感じる人も少なくありません。家賃収入があれば、毎月一定の収入が見込まれることになります。

土地活用

賃貸住宅経営のデメリット

今までは、賃貸住宅経営のメリットについてお話してきました。もちろんうまくいくとメリットの部分を享受できるわけですが、その反面リスクもあります。どのようなデメリットがあるのか見ていきたいと思います。

初期費用がかかる

まず、賃貸住宅を建築しますので、それなりの初期投資(建物建築費)がかかります。継続的に収入が得る前に、ある程度の投資をすることが必要になってきます。

建物維持管理費の対応が必要となる

誰でも住むのにきれいなところがいいものです。しかし、経年劣化による建物の老朽化は、避けて通ることはできません。水道配管関係などは、年数が経ってくるとどうしても手を入れる必要が出てきます。また、セキュリティシステムは、年々進化していますので、キーやインターホンなどを適宜リニューアルする必要も出てきます。

老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者がなかなか決まらなかったり、家賃設定を下げざるを得ない状況になったりします。建物維持の管理費は必要なものですので、事業計画を立てる際には、このような管理費や修繕費もあらかじめ計算に入れておくとよいでしょう。

運用のノウハウが必要

賃貸住宅経営をはじめるときには考えられなかったような環境が起こる可能性もあります。例えば、マンションやアパート経営を始めたときには金利が低くて入居率は高く、収益率抜群でスタートを切れたかもしれませんが、数年後に金利が上がったり、周辺により新しいマンションやアパートができたりして入居率が落ちてしまうことも十分考えられます。

マンション、アパートを建てたら終わりではなく、継続的に入居者に入ってもらうには、周辺状況のリサーチや入居者の満足度を高めていく必要が求められます。

土地活用のノウハウ

賃貸住宅経営を始める人にとっての不安

賃貸住宅経営をはじめる方たちはどのような不安を抱くことが多いのでしょうか。まず、空室になったら収入が途絶えてしまう・・・という不安を抱える人が多くいます。

賃貸住宅経営は部屋を賃貸することによって賃料という収入を得ることを前提としているので、空室が多いほど収入は減少します。さらに、空室期間が長引いてしまうとローンの返済に持ち出しが必要になり、事業計画との差が出てしまいます。

多くの場合、空室の原因は立地と賃料設定にあるといわれていますので、立地やデザイン、間取り、防犯、管理、貸し方、賃料などリサーチして、近隣の物件と差別化を図ることにより、空室のリスクは下げることができます。

また、事業計画、収支計画どおりの家賃収入が得られるかという心配も多いようです。この心配を防ぐには、先ほどお話した空室を減らすことが大切になります。計画の段階で無理がない家賃設定をしていないか、地域相場を十分に調査し、あまり欲張らない計画を作成すれば、それほど差異がでることはないと思われます。

それでも心配の方は、一括借り上げ家賃保証制度を検討するとよいかもしれません。これは、保証年数や保証料を打ち合わせた上で、空きがあるないに関係なく、一定家賃を保証するため、安定して家賃収入を見込むことができます。

日常の管理がわずらわしく、入居者のトラブルがあるのではないかという心配をされる方もいます。最近では、サラリーマンでも不動産で副収入を得ている方も増えていますので、日常管理については、マニュアルを作成し、運用することによって、大抵の場合回避することができます。

また、直接管理は手間がかかると思われるなら管理料はかかりますが、信頼のおける不動産会社に依頼することもできます。入居者募集から家賃回収、退去後の敷金精算、入居者からのクレーム対応等行っています。

実際に賃貸住宅を経営している方からの相談内容は、住人についてのものが、やはり多いようです。

マンションの困った住人についての不動産経営に詳しい方お願いします。
実家がマンションを経営しています。少し前に入居した人に困っています。

アル中なのか精神疾患があると思われるのですが…、部屋の騒音が気になるそうで、夜中に喚き散らしたり爆音で音楽をかけるのです。何度か警察にも来てもらいましたが、その程度ではしょっぴけないとかで、朝まで話し合うぐらいの対処でした。

本当に有り得ないほどの爆音ですし、警察との話し合いでも喚いていましたので、他の住人は一睡も出来ないと思います。契約違反になるので退去して頂く事は出来ますよね?

引用:Yahoo知恵袋

事前に入居者として受け入れても良いか審査することによって、こうした状況は回避できる可能性が高くなります。しかし、空室があるようであれば、とりあえず入居してもらおうということにもなりかねません。オーナーは余裕を持って選べるような状態にしておくことが必要です。

賃貸建物経営

まとめ

解体工事後の土地有効活用として、賃貸住宅経営を考えてみました。メリットもデメリットもあります。メリットは、固定資産税や相続税の節税や、預金よりも高い利回りが期待できること、長期安定の収入源になることがありました。デメリットは、初期費用がかかること、建物維持管理費の対応が必要となること、運用のノウハウが必要なことなどです。

デメリットに対しては、それぞれの対応策もありますが、まずは、現実に即した事業計画、収益計画を立ててみることが大切です。最近は、不動産投資のセミナーなどもたくさん開催されていますが、開催する企業もビジネスとして行っていますので、成功事例とともに失敗事例についても、しっかりと研究しておくことが大切です。

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