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相続した空き家を売却、賃貸するときの手順、流れ、必要なこととは?

両親がなくなったりして、実家が空き家になった場合に活用する手段として、空き家を売却するか、または賃貸に出すことが考えられます。

しかし、空き家を売却する場合であっても、賃貸する場合であっても、具体的な手続きをする前に、事前の準備が必要です。どのような手順や流れ、必要なことがあるのかについて見ていきます。

空き家の家財を処分する

まず、家を売却や賃貸に出す前に、空き家の中にある家財道具等の整理が必要になります。

家財道具や遺品整理を自分で行う

自治体のゴミ回収を利用することができます。家財道具や遺品は、基本的には家庭ごみになります。各市町村のゴミ収集での処分は可能ですが、家電やその他リサイクル法などで指定されているものについては、その内容に合わせた処分が必要となります。

自分で整理・処分を行うことの最大のメリットは、費用が安価に済むことですが、分別やリサイクル法などに伴う各種手配、その他大型ごみの搬出作業などの手間暇がとてもかかるため、時間にゆとりのある方や、少量の荷物の処分を行う場合に行うとよいでしょう。

大型ごみについては、個別対応が必要だったり、有料にて処分行うケースが多くあります。そのため処分費用は安く済みますが、1回の処分に対する数量の制限がある場合があり、まとめて処分できないこともあります。

自治体が示す「ゴミ分別表」などを参考にしながら、処分すべきものをしっかり分類しておくと、スムーズに準備を進めましょう。

不用品回収業者へ依頼する

戸建住宅まるごとの家財道具や遺品整理などは、なかなか自分や家族だけで整理や処分することが難しいでしょう。そこで、多くの場合、リサイクル業者や不用品回収業者などに依頼することが多いようです。

ただし、自治体に依頼する場合に比べて費用が高くなったり、無料と言っていたにも関わらず、後から費用を請求されたりする、などといったケースも少なくないのが現状です。インターネットの口コミサイトなどを参考にしながら、慎重に業者を選ぶとよいでしょう。

フリーマーケットやオークションを利用する

近所で開催されるフリーマーケットや、オークションに出品する方法もあります。思い入れが強く、処分できないものだったとしても、必要としている方に使ってもらうチャンスを得ることができます。そして、買い手がつけば、少額だとしても現金化することができます。

オークションでは、出品手続きをする上で、写真影、出品する商品の説明文の作成などの作業は必要になりますが、一度覚えてしまえば特に手間はかからないため、自宅の不用品処分の方法として活用することができるでしょう。

空き家の権利関係や土地の境界に関する書類を集める

権利関係や土地の境界に関する書類も、その後の手続きスムーズに進めていくために忘れずに揃えておくことが必要です。

戸建て、マンションに関わらず、以下の証明書は必要です。
・登記簿謄本(登記事項証明書)
・登記済権利証・登記識別情報
・固定資産税納税通知書・課税明細書
・付帯設備および物件状況確認書などの証明書

登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産の情報、権利者とその権利など、登記されている記録を証明できる書類で、各地にある登記所(法務局や支局・出張所)で取得できます。

登記簿の管理は登記簿謄本、電子化されていれば登記事項証明書で取得します。登記簿謄本には、不動産の権利関係、建物の床面積や土地の地積(面積)が記載されており、とても重要な書類です。

土地と建物は異なる不動産と扱われており、それぞれが登記されているので、土地と建物の両方が対象のときは、登記簿謄本もそれぞれ必要になります。

登記済権利証・登記識別情報

広義と狭義の2つのものがあります。広義では不動産の登記完了によって、登記名義人に交付される書類ですが、狭義には不動産の取得時に所有権が登記されることで、所有者が受け取る登記所交付の書類です。所有者が持っている書類のため「権利書」や「権利証」と呼ばれることもあります。

登記済権利証は、登記簿で管理されている登記所、登記識別情報は電子化されている登記所で利用されており、再発行のできない書類です。ただし、これらの書類を持っていること自体が所有権を意味するのではなく、所有権の登記をした本人であることを証明できるものです。そのため紛失していても所有権が失われるものではありませんが、実務上はこれらの書類で所有権者としての本人確認が行われるため重要になっています

固定資産税納税通知書・課税明細書

毎年1月1日時点における不動産の所有者には、毎年5月以降のタイミングで、固定資産税と都市計画税の納税通知書と課税明細書が送付されます。これらの書類は、対象不動産の固定資産税評価額や税額が記載されているため、評価額を査定の参考や登録免許税の計算に使ったり、税額を売却時に精算したりする目的で使われます。

納税義務がある不動産の所有者が持つ書類となっています。手元にない場合には、情報としては評価額と税額を知るために、評価額は固定資産評価証明書、税額は固定資産公課証明書(公課証明書には評価額も記載されている)で代替することが可能です。

付帯設備および物件状況確認書などの証明書

付帯設備および物件状況確認書は、不動産会社が付帯設備と物件状況を記載して買主に報告するものです。そのため普通は不動産会社が書式を準備します。付帯設備がない土地の場合は、物件状況だけ記載することになります。

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空き家のリフォームを行う

中古住宅の場合

空き家の買主や借り手を見つけるためには、住宅の安全性を確保することも重要です。少しの目につく程度の傷みなどであれば、簡単なリフォームを行うことによって、売却や賃貸に適したコンディション整えることができます。

空き家の安全性について覚えておきたいことが、耐震性に関する問題です。耐震性の確認を怠ると、実際に地震の起きた場合の被害が大きくなるのはもちろんのこと、売却時の物件の資産価値や査定価値にも影響が出てきます。

空き家の安全性を見極めるには、空き家になっている家屋が建てられた時期が重要担ってきます。昭和56年5月以降に建築確認を受けた建築物は、旧耐震基準が適用されているので、昭和56年末までに完成した建物は現在耐震基準を満たさない可能性が高いといえます。

旧耐震基準の建物は、基本的に中規模程度の地震に耐えることができるように設計されています。しかし、昭和53年に発生した宮城県沖地震で多くの住宅が全半壊したことを契機に、大地震に対する建築の耐久性が要求されるようになってきました。そのため中規模の地震に対しては、建物が損傷しないことはもちろん、大地震に対しても建物が倒壊しないように建物の平面・立面的なバランスを審査項目に加える必要が生じてきました。

新しい耐震基準は、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物に居住する人の安全性を確保することに主眼が置かれています。

昭和56年6月1日に施行された現在の耐震基準は、新耐震基準と呼ばれ、新耐震基準により建築確認が行われた建物は震度5強程度の地震ではほとんど損傷せず、震度6強から7程度の地震でも倒壊や崩壊しない建物であるか否かという点から確認が行われます。新耐震基準を満たすことによって売却や賃貸行うことが大前提であるということを知っておく必要があります。

また現在は、中古住宅であっても住宅性能表示制度の対象になっていることがあります。住宅整備住宅性能表示制度とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律により設けられた制度で、客観的な評価を行うことで住宅の性能明らかにし、住宅の品質確保を図ることを目的としています。

これにより住宅の性能が、構造耐力、省エネルギー性、遮音性などの観点から共通のルール(表示の方法、評価の方法の基準)に基づいて数値化され、住宅性能評価にまとめられます。住宅性能表示制度は、新築住宅は10分野、中古住宅は9分野にわたる設計・施工の性能を等級により評価を行い、住宅の性能わかりやすく明示しています。

項目を見ることで、買主や借り手が要求する性能の有無を簡単に確認することができるので、信頼性も高く、買主や借り手が見つかりやすくなります。そのため消費者は、複数ある住宅の性能を比較しやすくなっています。

中古マンションの場合

空き家が中古住宅ではなくマンションである場合には、特に注意する点があります。マンションである場合にも、建物の傷み具合によって、売却や賃貸借りに影響することに変わりはありません。リフォームを行うことで、売却や賃貸借にたえることができるコンディションにもっていくことが重要です。

マンションは、特に築年数がかなり経過している場合であっても、取り壊して建て替えることが難しいので、戸建ての建物以上にリフォームなどに気を使うことが必要になります。しかし、マンションをリフォームする上では注意しなければならない点があります。

マンションでは住宅とは異なり、管理規約等に基づいて、リフォームなどをする際にも従わなければならない決まりがあるため、必ずしも自分で思うようにリフォームできるわけではありません。また、リフォームの際に近隣住民との間で騒音などのトラブルが生じることがある点にも注意が必要です。

売却可能性のある意外な身近な人とは

売却となると、一般的には当該建物と離れた場所に住んでいる第三者を買主として探すことになりますが、この買主については意外にも身近なところにいたりします。それは、空き家の隣人が買主になってくれる場合があるということです。

隣人が長らくその地域に住んでいるのであれば、空き家や家の周辺の環境について熟知しているので、実際にその建物を見たり、周辺の生活環境確認して購入するかどうかを検討するという手順を省略することができ、早期に売却を進めることができます。

そして、もともと所有していた家屋等の隣家を購入することになるので、そこに自分の親や子どもなど親族が近くで住むことができますし、空き家を取り壊した上で更地にすれば、増改築するなど、購入後の活用方法としていろいろな選択肢が広がります。隣人である買主にとっても大きなメリットがあるのです。

まとめ

両親がなくなったりして、実家が空き家になった場合に活用する手段として、空き家を売却するか、または賃貸に出す方法が考えられます。

空き家を売却する場合であっても、賃貸する場合であっても、具体的な手続きをする前に、事前の準備が必要となってきます。具体的にどのような手順や流れ、必要なことがあるのかについて紹介してきました。

まず、空き家の家財を処分することが必要です。家財道具や遺品整理を自分で行うこともできますし、不用品回収業者へ依頼する、フリーマーケットやオークションを利用することもできるでしょう。次に、空き家の権利関係や土地の境界に関する書類を集めます。戸建てでもマンションでもどちらにも必要な書類があるので、それを準備しておきます。

そして、リフォームや耐震の確認を行います。居住していくにあたってのアピールポイント明確にしておくことによって、評価や価格アップにつなげることもできるでしょう。