あなたに最適な解体業者を無料で一括見積

相続した実家の【空き地】有効活用法まとめ

相続した実家を解体し更地にしたものの、長い間空き地になっている。自宅と離れているので、空き地の管理も負担に。税金の負担も大変・・とお悩みの方、多いのではないでしょうか。土地を売却するのも一つの方法ですが、両親から受け継いだ大切な資産だから有効的に活用したいとお考えの方へ、様々な土地活用方法についてご紹介致しますので、皆様の土地活用のヒントになれば幸いです。

空き地所有で固定資産税が6倍に!?


空き地の状態で土地を所有しておくことは得策ではありません。なぜなら建物が建っている状態よりも税金負担が大きくなるからです。すでに空き地を所有されている方は実感されているでしょうが、更地の状態ですと固定資産税優遇措置が受けられないため約6倍も税金が跳ね上がる状況に!都市計画税は各自治体によって違いがあるものの、支払う税金はおおよそ下記の通りです。

【更地の状態】
固定資産税 土地の評価額×1.4%
都市計画税 土地の評価額×0.3%

例:坪15万円の100坪の更地の場合
15万×100坪=1500万(評価額)×1.7%(合計税率)=25万(年間税額)

ただ所有しているだけでお金がかかる空き地=不動産。資産を持っている以上税金を支払う義務がありますが、少しでも空き地から収入が得られたら嬉しいですよね。次の章では、様々な空き地活用パターンについて具体的に挙げていきましょう。

空き地の活用パターン


土地活用と言っても方法は千差万別。上手に活用できれば土地の価値にも大きく影響します。沢山ある方法の中から、ご自身のライフスタイルに合わせた最適な活用術を見つけてくださいね。それぞれのメリットやデメリットについてもお伝えしますので、参考にしていただければと思います。

駐車場


まず、土地活用と聞いて多くの方が思い浮かぶのは、駐車場ではないでしょうか。「月極駐車場」と「コインパーキング」とありますが、まずは「月極駐車場」から。

月極駐車場

駐車場経営の一番のメリットは少ない初期投資で気軽に始められるというところでしょう。アスファルトやコンクリートで舗装するのが望ましいですが、極端な話、舗装しなくても除草し綺麗に整地・線で区切るだけでも駐車場として使えます。

経営方法は主に3つ。まずは、駐車場を借りる方の募集や賃料の回収まで全て自分で行う方法、2つ目は、これらの作業を全て管理業者に委託する方法、3つ目は、駐車場の空き状況に関わらず、委託した管理業者より毎月一定額が保証される方法。

当然3つ目は、通常の業務委託より高い費用がかかります。駐車場利用者とのトラブル等を避けるため、募集や管理は専門業者に依頼するのが安心ですよ。

コインパーキング


続いては、駐車場経営のもう一つの選択肢「コインパーキング」です。
精算機やロック版など専用の機械を設置しなくてはいけませんが、コインパーキングの請負業者が設置費用を負担してくれるので、実質初期投資ゼロで始められる土地活用法です。月極駐車場よりも高い賃料で貸せる可能性が高く、安定した収入が見込めます。

しかし、学校や病院の近く・幹線道路沿いなど立地条件に左右されますので、周辺環境をしっかりリサーチすることが重要です。

スピーディーに始められるだけでなく、万が一辞めたい場合に対応しやすいこともメリットに挙げられる駐車場経営。将来的に家を建てたり売却を予定しているなど、土地の転用を考えている方にもお薦めの方法です。

デメリットとしては、ご紹介した通り、周りの環境次第で収入に差が出ること、安定収入が得られても大きな利回りは期待できないこと、住宅用地ではないため固定資産税の優遇措置が得られないことが挙げられます。プラスとマイナスの両面を見ていただき、ご検討いただければと思います。

太陽光パネルの設置


今人気の土地活用方法の一つが「太陽光発電」です。各地でメガソーラーの設置が増えていますが、広い土地が無くても発電パネルを設置する本格的な太陽光発電が可能です。

しかし、一般的に1kWあたり(広さは約15㎡)を発電するためのシステムを導入するには約30万円かかると言われていますので、最低でも数百万円という設置費用がかかるわけです。そんな大きな費用が払えないという方も多いでしょう。

その場合は、発電事業者に土地を貸し発電システムを設置してもらい賃料収入を得る流れです。費用と手間も抑えられますが、賃料収入よりも売電収入の方がはるかに高くなるので、初期投資が可能な方はご自分で始める方が大きな収入が見込めます。

太陽光発電に適した土地は、言うまでもないですが日当たりが良いこと、送電が可能であること、発電量を大きく低下させる環境(落ち葉や降雪等)でないこと、が挙げられます。
田舎に空き地をお持ちの方にも最適な活用方法と言えるでしょう。

自動販売機の設置


自動販売機の設置も土地活用の一つです。省スペースで始められますので、広い土地をお持ちでない方でも実現可能。メーカーに自販機を設置するスペースを貸し、売上の一部(15%~20%)を得ることが一般的です。

具体的な収益ですが、自販機の平均売上額は、1台あたり月4万円程と言われています。ですが、通勤通学ルートや、駅や公園が近いなど人の流れが多い場所でしたら数十万円売り上げることも。

しかし、よほどの好立地でない場合、自販機だけで充分な収益を得ることは難しいので、例えば、駐車場経営と組み合わせるというのも良いと思います。デメリットとしては、自販機の周りはゴミが散らかりやすく不衛生になりがちなこと、電気代が1台あたり月5千円程度かかることが挙げられます。

トランクルーム


トランクルームも、比較的安い初期費用で気軽に始められる方法です。空き地を活用する場合、コンテナを設置し、一般の利用者へ貸し出し賃料を得ます。収納スペースが十分にない家にお住まいの方にとってトランクルームの存在は有り難いもの。また、自転車やバイクの駐輪場所として使う方もいらっしゃいます

トランクルーム経営のメリットとしては、アパート経営等に比べて初期費用が低く経営のリスクも低いこと、利回りが良いこと、立地条件にはさほど影響されないことなどが挙げられます。

トランクルーム経営の方法は主に3つ。「事業用定期借地方式」「リースバック方式」「業務委託方式」です。事業用定期借地方式は、専門業者に賃貸して毎月一定の地代を受け取る方法で、初期費用がかからないのが大きな魅力でしょう。一方、リースバック方式・業務委託方式は、設備投資は土地オーナー側が行うため当然初期費用はかかります。

一般的なコンテナの場合、設備によって違いがあるものの一坪あたり約40万円はかかることを想定した方が良いでしょう。費用はかかりますが、事業用定期借地方式に比べて多くの収益が見込めますので、どちらを選ぶかは慎重にお考えいただきたいと思います。

農園


続いては、人気が高まっている「農園」として活用する方法について。農園を始めたいという市民に農地を貸し付けて賃料を得たり、市民に農作業体験をしてもらう農園として入園料を得ることができます。農地にする最大のメリットは初期費用が少ないことです。元々農地の場合は農園仕様にする工事はほとんどなく、通常の土地であっても数十万円で農園向けの土地に変えることができます。

農園活用の方法は主に2つ。費用負担や手続き等を全て自分で行う方法、農園を運営する事業者に土地を貸す方法です。自分で全て行う方法ですと達成感はあるでしょうが、役所へ承認を得るための手続きや集客など大変なことが多いので、あまりお薦めしません。専門の業者に依頼した方がしっかりしたサポートが得られ、運営開始までスムーズですよ。

農園活用のデメリットは、固定資産税や相続税など税金の優遇措置が得られないことと、一度農園として始めると、その後別の方法に変えるのが面倒なことです。建物を建てる場合、宅地への変更が必要になりますので、将来的な予定も見据えてご検討くださいね。

他にもこんな活用方法が


初心者の方でも始めやすく比較的リスクも低い土地活用方法についてご紹介しました。この他にも、様々な活用方法がありますので挙げていきましょう。

コンビニ


まず1つ目は、コンビニとして活用する方法です。コンビニの場合、幹線道路沿いなどエリアが限定されるため、誰でも始められるわけではありません。恵まれた環境で収益が見込める土地をお持ちの方にとっては一つの選択肢と言えるでしょう。

具体的には、「事業用定期借地方式」と「リースバック方式」があります。
事業用定期借地方式は、専門業者に土地を定期借地し賃料を得る方法で、リースバック方式は、コンビニ店舗を土地オーナーが建築して業者に賃貸する方法です。

事業用定期借地方式は実質初期費用ゼロで始めることができますが、リースバック方式は大きな初期費用がかかります。しかし、リースバック方式では建設協力金という保証金を出してくれるコンビニ業者も多いので、全ての費用が土地オーナー持ちという場合は少ないようです。

環境や経営状況によって左右されるコンビニですが、繁盛した場合大きな収益が見込めますので、事業用として土地を活用したいという方には魅力ある方法だと思います。

賃貸経営(アパート・マンション)


2つ目は土地活用の定番 アパートやマンション経営です。賃料の相場や地価が高いエリアに土地をお持ちの方や、相続対策をお考えの方にとって最適な方法と言えると思います。

アパート・マンション経営のメリットは、安定収入が見込め、人気エリアでは高収益になること、節税効果の高さなどが挙げられます。不動産を所有しているだけでかかる固定資産税・都市計画税が優遇され、相続税の節税にも繋がるため、節税対策のためにアパートやマンション経営をする方も沢山いらっしゃいます。

一方デメリットは、高額な初期費用がかかること、エリアによっては空室や賃料下落等のリスクがあること、長期経営の伴い各種修繕費用がかかること、などが挙げられます。メリットも大きいですが、様々なリスクも想定し、将来的な収支計画も立てる必要があるでしょう。

高齢者向け住宅


3つ目は、サービス付き高齢者住宅として土地を活用する方法です。このような施設に入居を希望する方が年々増えているにも関わらず、全く足りていない状況です。そのため、高齢者向け住宅は大きな需要があり、社会貢献にも繋がります。

通常、賃貸経営を行う場合は建築費用等の補助金はありませんが、サービス付き高齢者向け住宅の場合、国から直接補助金が得られたり、税制上の優遇措置が受けられます。賃貸経営は大きな初期費用がかかるものなので、補助金や税の優遇などサポートがあるのは心強いですよね。

しかし注意が必要なこともあります。それは、介護・医療との連携が求められるということ、バリアフリーなど構造や設備を高齢者向けにしなくてはならないことです。そのため、ノウハウと実績のある専門業者とタッグを組むと安心でしょう。

一般的な賃貸経営に比べハードルが高くなりますが、今後ますます拡大が想定される分野ですので、地域の役に立って持続的な安定収入を得たいという方は、是非ご検討してみてください。

民泊


4つ目は、良きも悪きもニュースになることが多い「民泊経営」です。
外国人旅行者の増大で、観光地の近くや都市部などでは宿泊施設が足りていないのが現状です。それにともなって宿泊費は高騰傾向にあるため、ホテルや旅館よりもリーズナブルに宿泊でき、現地の暮らしに密着した異文化の体験ができるというのが民泊が人気の理由ではないでしょうか。

民泊に関する事件が報道されることも度々ありますが、今後更に発展していく分野であることは間違いないです。今年の6月には、新たな民泊新法が施行され、全国的に民泊が解禁になります。家主は各自治体に届出をして承認されれば、年180日以内の民泊営業ができ、これまで宿泊施設が難しかったエリアでも民泊が可能になるわけです。周辺環境にも左右されますが、外国人の方が好むような外観・内装に拘った建物にすればより集客が見込めるでしょう。

魅力ある民泊経営ですが、民泊に不信感をもっている方も多く、地域住民の方々とトラブルが生じる場合や、利用者の方が問題を起こす場合もありますので、慎重な判断が求められます。

まとめ


様々な土地活用方法についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
それぞれにメリットやデメリットがありますので、後々後悔をしないようしっかりと両面を見て熟考し、専門業者に相談・依頼することもお薦めします。将来的なことも見据え、ご自身に一番フィットする方法で上手に土地を生かしましょう!