100万円以下、いや100円や無料譲渡も?!空き家を破格で購入する方法3選

100円

「どうせ使ってない空き家ならもっと安く買えるんじゃないか?」と鋭い考えをお持ちのあなた、実はその通りです。
空き家の購入には、知ってる人だけが使っている、空き家を破格で購入する方法があります。あなたもお宝空き家物件を掘り当てて、夢の不動産投資を始めましょう。

激安には理由がある!

激安

驚くほど安い値段で売りに出ている空き家も、もとからそんなに安かったわけではありません。なぜ、それほど安くなってしまったのかその理由を知っておけば破格の空き家に出会えるチャンスは高くなります。

とにかく交通の便が悪い

都心から離れたところなら、空き家の値段が安くなるのはイメージしやすいですよね。もちろん、都心から離れた地域でギリギリ通勤が可能な範囲で投資物件を探す人も少なくありません。

通勤エリア

また、地方にある破格の物件も、「駅までのアクセスが悪い」「近くにバス停すらない」といった理由で買い手がつかず、値段が下げられたものは多くあります。
その為、そもそも公共の交通機関の利用を考えていないような、車移動がメインの人を対象に絞って物件を探せば、投資の幅が広げられそうです。

築◯◯年以上の古い物件

ボロ家

格安で売られている空き家の中には、とてもじゃないけど人が住めないような物件も沢山あります。もちろん、圧倒的に古い空き家だからこそ、破格で買う事ができるわけですよね。
でも、破格で手に入れるなら、どれくらい古い空き家が狙い目になるのでしょうか?
その目安になるのが耐用年数です。建物の構造によってこれくらいは使えるだろうという目安の期間です。

耐用年数

引用:財務省令による減価償却「耐用年数」

耐用年数を超えてくると、建物の老朽化も気になりはじめ、別の物件に住もうとする人も増えてきます。一般的には木造住宅の寿命は30年といわているので、ひとつの目安にできそうです。

いわゆる事故物件なども…

事故

事件・事故の現場になった物件は、告知義務が発生し、事故物件として扱われるので買い手がつかず、周辺相場に比べて破格で取引される事が多くなります。

告知義務はいつまで?

賃貸、売買に関わらず、事件や事故があった物件に関しては「この物件で以前にこんな事件がありました」という告知義務があるのはあなたもご存知ですよね?でも、そんな物件を購入してしまったら、一生売れないし誰も借りてくれないじゃないか?と考える人が増え、ますます売れ残ってしまいます。そうならないためにも告知義務はずっと続くわけではありません。

時計

じゃあ、いつまで告知する義務があるの?というと、一度別の誰かが住むまでというのが一般的です。ただし、法律で明確な時期が決まっているわけではないので、後になって言った言わないのトラブルになる事も多々あります。安心して不動産投資をしたい方は十分注意して下さい。

格安物件を購入する上で、知っておきたいサイトの一つに大島てるというサイトがあります。このサイトでは、過去に事故や事件があった物件を掲載している情報サイトです。

大島てる

引用:大島てる

「自分はどうしても事故物件を買うのは気が引ける…」というあなたは、気になる物件をみつけたらまず、過去に事件や事故がなかったかどうかを調べてから空き家を購入するか検討して下さい。

差し押さえになった物件

裁判所

駅からのアクセスもよく、耐用年数にも余裕がある、しかも事故物件じゃないのに安い!!というまさにお宝物件に出会える事があります。もし、そのような物件があったら、それは差し押さえになって売りに出された物件の可能性があります。

  • 税金を滞納してしまった
  • 借金が払えない
  • 裁判に負けて損害賠償請求された

などの理由で、債権者側から強制的に持っている物件を差し押さえられて、肩代わりとして売りに出される事があります。
しかし、いくら売りに出しても誰も買ってくれなければお金を回収する事にはならないので、売れやすくするために金額設定が相場より安くなる傾向にあります。

差し押さえ物件の調べ方

差し押さえになっている物件かどうかは、誰でも簡単に調べる事ができます。
調べ方は、法務局の窓口で登記簿謄本交付申請書を提出するだけです。

登記簿謄本を取得する料金は一通600円なので、収入印紙を600円分を購入して、右側の貼り付け欄に貼りつけてから出します。
窓口でもらった登記簿に以下のような記載があれば、差し押さえ物件です。

順位番号 登記の目的 受付け月日・受付番号 権利者その他の事項
1 差押 平成◯年○月○日
第◯◯◯◯◯号
原因 平成○年◯月◯日 ◯◯地方裁判所
強制競売開始決定
債権者 ◯◯◯◯

空き家が激安で売りに出されるには色々な理由がありますね。

こうした理由を踏まえた上でも「不動産投資をやりたい!」というあなたには、破格の中古空き家がどういった所で取引されているのかご紹介していきます。

破格の中古空き家を購入する方法3選

3選

「格安で空き家を買いたいけど、事故物件は嫌だ」というあなたのために、ここでは事故物件以外で格安の中古空き家を見つける方法を紹介していきます。

1.競売・公売を利用する

最初に紹介するのは競売・公売です。借金や税金の肩代わりに、強制的に売りに出された物件を落札して購入するという方法です。

競売と公売の違い

競売は借金が払えずその肩代わりとして売りに出された場合、公売は税金の滞納により差し押さえられた場合をいいます。

売却の種類 管理・管轄 売却経緯
競売 裁判所 借金・返済の不履行
公売 国・自治体 税金の滞納

入札される金額によって値段が常に変動するオークション形式の為、どちらの方がお得かというのは一概にはいえませんが、どちらも市場価格に比べて安く購入する事ができます。

不動産競売物件情報サイト
競売情報サイト

引用:不動産競売物件情報サイト

不動産競売物件情報サイトは、最高裁判所から業務委託を受けたNTTデータが運営している競売物件情報を掲載しているサイトです。エリアや事件番号などから物件の検索ができます。

公売情報
公売情報サイト

引用:公売情報

公売情報は国税庁が運営している公売情報サイトです。不動産だけでなく、車や宝石などの公売情報も掲載されています。

気になる持ち分売りとは

競売・公売を利用する時に注意して欲しいのが持ち分売りです。持ち分売りとは、物件の全ての権利ではなく一部分のみが売りに出されているというケースです。
例えば、夫婦で共有名義になっている物件で、旦那さんの持ち分が3割、奥さんの持ち分が7割の物件で、旦那さんの持ち分のみが売りに出されていた物件を落札するとどうなるでしょうか?

所有者 持分割合 落札状況
あなた(前は旦那さん) 3割 落札済み
奥さん 7割 売りに出ていない
持ち分売

落札した3割の持ち分に関しては、住む事もできますし売却する事もできます。しかし、競売や公売にかけられている物件がすべて空き家とは限らず、共有者が持ち分を利用して居住している場合があります。
例の場合だと、奥さんがまだ居住している可能性があります。そうなると、せっかく落札しても実際に利用する事は難しく、立て替えたり誰かに貸したりする事もできません。もし、立て替えるなら残りの7割の持ち分を譲ってもらう必要があります。

悩む

競売や公売にかけられている物件に関しては、複雑な事情が絡んでいる場合もあり、共有者が必ずしも協力的だとは限りません。残りの持ち分を譲ってもらうにしても、競売で落札した価格を基準に売ってもらえるかどうかも分かりません。また、譲ってもらえる保障もありません。

そのため、競売や公売で持ち分売りの物件を落札する場合には法律に詳しい専門家が必要になるケースが多く、時間や労力が余分にかかるので自信がない方は、持ち分売りの物件はおすすめしません。

2.空き家バンクを利用する

空きやバンク

次に紹介する方法は自治体が運営している空き家バンクを利用する方法です。空き家バンクには、売りたいけど売れない空き家、老朽化が進んでいて住む事が難しい空き家などが登録されており、破格で空き家を購入することができます。

空き家バンクは各地域の地方自治体が運営しており、それぞれのホームページから空き家情報を調べることもできますが、一般社団法人が運営しているJOINが使いやすくておすすめです。

空き家バンクの情報サイトJOIN

移住・交流推進機構

引用:一般社団法人 移住・交流推進機構|https://www.iju-join.jp/

地方では過疎化が進んでいる地域も多く、空き家の増加が問題視されています。そのため、「安くてもいいからとにかく売りたい」「お金は要らないから誰か使って欲しい」という声が高まっており、場合によってはありえない価格で取引されることもあります。

一方で、「子供は自然が豊かな地域でのびのび育てたい」「老後は田舎でのんびり暮らしたい」という需要があることも確かなので、両者をうまくマッチングさせることで今後の投資のチャンスが広がりそうです。

3.NPO法人が運営する100円不動産プロジェクトに参加する

富山県

最後に紹介するのが、100円不動産プロジェクトです。富山県の豊かな自然に囲まれた空き家がなんと100円で購入できるかもしれないという取り組みです。

掲載されている空き家はどれも歴史を感じる素晴らしい家ばかりです。100円という値段がついてはいますが、それも形式的なものに過ぎないのだとすぐに分かります。空き家を提供してくれている方たちは、値段よりも次の方に使ってもらえるという事に重きを置いており、豊かな富山の自然を次の世代に継承したいという強い思いが伝わってきます。

空き家に合わせて投資方法を使い分けよう!

使い分け

安い空き家を購入して不動産投資をする場合、空き家の状況に合わせて投資スタイルを使い分ける必要があります。なぜなら、破格で購入できる空き家はそれほど沢山ありませんし、出回ってもすぐに買い手がついてしまい購入のタイミングを逃してしまうケースもあります。

破格の空き家で不動産投資を始めるなら、「こんな空き家がいいなぁ」という理想の空き家を探し続けるよりも、条件がいい空き家を見つけて、空き家に合わせた投資方法を実践する方が効率的です。

老朽化の激しい空き家を買って新築で投資!

老朽空き家

資金に余裕があり、長期的に長く運用していくなら、とてもじゃないけど住めないようなボロ空き家を購入して、新築を立て替える投資がおすすめです。

老朽化の激しい空き家物件は買い手がつかず、交通のアクセスがいい場所にあっても、安く購入できる場合があります。土地の上に建っている建物のせいで、本来の土地の値段以下で物件を丸ごと購入できるケースも少なくありません。思い切って空き家は解体工事をして、新しく新築の物件を立てた方が不動産会社も扱いやすくなり効率的に投資ができます。

【投資の条件】

  • 交通のアクセスがいい
  • 空き家の老朽化が激しい
  • 資金に余裕がある
メリット
家賃や売却価格を高く設定できる
不動産会社が取り扱いやすく、買い手が見つかりやすい
デメリット
解体工事・新築工事が必要なので回収までに時間がかかる
資金に余裕が必要

老朽化の激しい空き家は、そもそもの解体工事の費用がなく、新築を立てるだけの資金に余裕がないため放置されているケースがあります。老朽化が激しい空き家でも交通のアクセスがよければ投資のチャンスに繋がりますね。

まだまだ使える空き家でスピード投資!

リフォーム

全然住めるのに交通のアクセスが悪いだけで値段が安くなっている空き家の場合は、少しのリフォームで簡単に買い手を見つけられる場合があります。水周りや概観をきれいにするだけでも建物の印象は変わりますし、投資資金も比較的少なくて済みます。

【投資の条件】

  • 交通のアクセスが悪い
  • 修繕や改修程度で入居ができる
  • 資金に余裕がない
メリット
工事期間が短い
低予算で初められる
デメリット
アクセスが悪い

あなたも家を探すときに「水周りが古い…」「キッチンが狭い」「概観が汚い」などの理由で別の物件にしようと思ったことありませんか?意外と生活に直結する部分がおろそかにされている物件は多いですよね。そこで、あえて交通のアクセスは悪いけど、ここに住みたい!と思えるようなちょっとした工夫ができれば、低予算でも十分に投資を始めるチャンスはあります。

まとめ

将来のビジョン

破格で空き家を購入することはそれほど難しくありません。破格で空き家が手に入るチャンスが巡ってきたら積極的に投資したいですね。そのためにも、空きやを購入して投資をするイメージを膨らませて、いざという時の投資のチャンスに備えて下さい。

実は、お近くの業者より近郊の解体業者の方が
費用が安くなることがあります

解体工事でかかる費用は主に「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つです。立地などの状況によりますが、「人件費」と「産業廃棄物処理費用」の2つで解体費用全体の70%~80%を占めています。これらの費用は各エリアで設定が異なるため、「解体現場付近の業者」より「近郊エリアの業者」の費用が安くなる場合があるのです。

こちらが実例の見積書です。同じ工事内容なのに50万円以上の金額差が出ています。
1枚目:解体現場付近業者の見積書(¥2,204,010)
2名目:近郊エリア業者の見積書(¥1,600,000)

一般社団法人「あんしん解体業者認定協会」が運営する見積比較サービス「解体無料見積ガイド」は、完全無料で最大3社の解体業者に現地調査と見積を依頼できます。もちろん、近郊の解体業者に合わせて見積依頼を出すこともできます。

解体業者から無理な売り込みは一切なし、見積取得後のお断り連絡も代行。全国8,000社いる解体業者のうち当協会独自の厳正な審査基準をクリアした約600社の解体業者から最適な業者選びができます。最も安く損をせずに解体をしたい方はご活用ください。

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  • 「安くてイイ業者」のはずが、悪徳業者だった…自分も不法投棄の処罰を受けた

  • 工事後1ヶ月以内に書類の提出を忘れ罰せられてしまった

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    「ちゃんと解体業者を選んだ」はずだった方が、結果的に大損してしまうケースは珍しくありません。最悪の場合、解体業者や近隣住民とのトラブルが訴訟にまで及ぶこともあり、解体後の新築や売却、土地活用等の命運を分けてしまいます。

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    ABOUTこの記事をかいた人

    友永敏行

    空き家は周りに沢山ありますが、解体工事に詳しい人はそれほどいません。
    空き家問題に直面する人達がネットでしか情報を集めることができない現状ではより実用的な記事が求められていると思っています。
    『解体工事の情報館』に来てくれた人が少しでも安心して解体工事に取り組めるようたくさん記事を書いて行きたいと思います。