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空き家の有効活用方法~売却、賃貸、空き家バンクをどのように活用すれば良いのか

空き家の活用法には、空き家のコンディションや目的に合わせた活用方法があります。主に考えられる活用方法には、売却、賃貸、更地にした後に売却・賃貸、別荘、商業施設にすることが考えられます。

従来からの空き家の活用法としては、他人に賃貸や売買したり、空き家を取り壊して更地にすることなどが考えられます。活用方法を検討する場合に、使用していた家屋のコンディションがよければ、売買や賃貸を検討することも有効ですが、老朽化が進んでいる場合には、更地の方が活用の幅が広がることもあります。

売却、賃貸、更地にした後に売却・賃貸、別荘、商業施設にする、それぞれの方法について見ていきましょう。

売却する

両親の死亡に伴い空き家になった場合などにおいて、現場の家屋の状態を変えることなく比較的すぐ始めることができる活用方法として、売却するという方法があります。売却のメリットは、主に2つあります。

まず、1つ目はもともと建っている家屋をそのまま活用することができるという点です。両親等が住んでいた家をそのままの形で残すことができるというよさもありますし、更地に戻す等の費用を負担する費用がないので、最も簡単に空き家を活用することができます。

最も、もともと立っている家屋のコンディションがよいことが前提になります。あまりにも老朽化した家屋の場合は、売却以外の活用方法を考える必要があります。

そして、2点目は税金面での利点です。仮に両親が亡くなったために、実家を相続したとすると、それ以後の固定資産税を負担しなければなりません。しかし、売却してしまえば、固定資産税については所有者である買主が負担することになりますので、家屋の売却価格はもとより、買主を見つけることができれば、それ以後の固定資産税を負担する必要がなくなります。

空き家の売却については、下記も参考にしてください。
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空き家を売るときに知っておきたい流れや手続き

賃貸する

さまざまな事情により、売却することがためらわれるけれども、空き家にしておくと、家屋が傷むとともに固定資産税の負担が大きすぎるという場合には、空き家を賃貸住宅として活用するという方法があります。

これにより家賃収入が得られることになり、そこから固定資産税相当分を捻出することができます。もっとも家屋に傷みがある場合や、賃貸に出すのに不都合な箇所がある場合には、あらかじめリフォームを行う必要があります。リフォームを念入りに行うことによって、民宿や店舗を営むことが可能になり、賃貸としての活用の幅を広げることも可能です。

ただし、後から賃貸収入により補填できると考え、大がかりなリフォームを行ってしまうと、うまく借り手が見つからないということも考えられますので、十分に注意が必要です。

更地はどのように利用するのか

日本では中古住宅の人気が薄く、空き家が建っているために買い手や借り手が見つからないという場合があります。このような場合には、建っている家屋を取り壊して更地にし、土地を活用するという方法があります。

更地とは、建物などの定着物(土地に定着した工作物、竹林木など)がなく、かつ使用収益を制約する権利のない宅地を指します。建物やその他の工作物が建っている土地は更地と呼ぶことができません。また、建物やその他の工作物が建っていなくても、その土地の使用や収益を制限する権利がついている場合には、同じく更地と呼ぶことができません。

例えば、建物を建てるために土地の賃貸借契約を締結すると、その土地に第三者の借地権が生じます。また、第三者が土地を通行することを目的に通行地役権を設定している場合もあります。これら制限のついた土地は更地に該当しないことになります。このように更地と認められるには諸条件がありますが、更地にすることによって賃貸駐車場にするなどの活用方法も考えられます。

空き家の更地については、下記も参考にしてください。
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解体工事後の整地はきれいとは限らない!施主が確認すべき点

不動産業者に売却・賃貸の仲介や管理の委託を依頼する

自ら買い手や借り手を探すことが簡単にできるようであれば問題ありませんが、それが困難だと感じる場合には、空き家とその敷地自体また空き地を更地にした土地について、不動産業者に売却や賃貸を仲介してもらったり、その管理を任せて委託することによって効率的に不動産の運用につながる場合もあります。

空き家バンクの利用

空き家の売買・賃貸に関する情報を提供する空き家バンクは、市町村等の地方公共団体や地方公共団体から委託を受けた団体によって運営されているので、活用してみるとよいでしょう。

空き家バンクは、不動産会社が運営する物件掲載サイトに似ていますが、掲載している物件について取引等が成立しても、取引仲介手数料要求することはありません。

空き家バンクは、空き家の所有者と利用希望者をマッチングするだけで、当事者間の交渉や契約には一切関わらず、当事者の引き合わせを行うまでが主な役割になります。

空き家バンクの具体的な活用方法

空き家バンクは、一般の人々に対して、地方公共団体や地方公共団体から委託を受けた団体が空き家物件に関する情報提供する仕組みのことで、ホームページなどを活用して広く人々に対して空き家物件の情報提供をしています。

地方公共団体は空き家の所有者から、ホームページや各種の広報誌などを活用して、情報提供を募ります。そして、寄せられた空き家物件に関する情報をホームページ等に掲載することで、一般の人々はどのように空き家物件が利用可能であるのかを知ることができます。

もともと空き家バンクは、遠隔地に住んでいる人が移住を行うときに、移住先にどのような利用可能な物件があるのかを知ることができる手段としてスタートした仕組みでした。新しく住む地域に移住しようと考えている人に対して、あらかじめ利用可能な空き家物件を提供することで、移住先の居住地を安定的に確保し、後の定住化につなげることが目的です。

利用者にとっては、地方公共団体が提供するサービスであるという安心感があります。また、地方公共団体から住宅以外でも子供の学校等をはじめとする生活情報を得ることもできます。

ただし、空き家バンクの利用にあたっては、原則として空き家バンクは物件に関する取引に関知しないという立場を取ります。つまり、空き家バンクに物件を登録する人となる登録者は、当該物件に関する売主または貸主になることを想定して登録することになります。また、空き家バンクを利用して空き家物件を検索している人利用者は、後に当該物件の買主または借主となります。

つまり、空き家バンクを運営する地方公共団体は契約自体には関わることはありません。空き家物件に関して、登録者と利用者の間で、直接売買契約や賃貸契約を締結することになります。

空き家バンクに登録する前にしておくべきこと

空き家バンクに空き家として物件を登録する前に、登録者が行っておくべきことがあります。それは、当該物件に関して、必要なリフォームなどを済ませておくことです。登録者が当該物件を売却または賃貸に出すことを望むのであれば、買主や借主がすぐに当該物件を利用できるように工夫する必要があります。

また当該物件については、隣地との境界をはじめとする各種の権利関係についても整理しておく必要があります。これらが済んでいないと、空き家バンクに登録しても、いつまでたっても買主や借り主が見つからないという状況になる可能性があります。

別荘として利用する

空き家の活用法としては、第三者に対して売買や賃貸という方法以外にも、家族や親戚の間で、別荘として利用するという方法もあります。自分や他の親戚はそれぞれ日々の生活する住宅があっても、定期的に親族で集まる場として、空き家を利用することなどが考えられます。

ただし、人が住んでいない期間が長期に及ぶと、それだけ家屋の傷みが早く進行しますので、親戚同士で話し合い、定期的に管理していくことが必要です。

商業施設として利用する

さらに、空き家活用方法としては、商業施設として活用するという方法があります。空き家をリノベーションしたカフェ、和食店などの飲食店は、個人経営に向いていると、大変人気があります。

また、地域密着のデイケアサービスなど、福祉介護施設としての活用は、高齢者にとっても安らげる空間にもなり、高齢化社会でもあることから一定のニーズが見込めます。その他にも、伝統工芸などの作家作品やハンドメイド品のショップ経営、士業などの個人事務所への活用や託児所、展示施設などの交流施設への活用にもいかせます。

外国からの観光客が増加していることから、宿泊施設の不足を見越して民泊施設に転用する例が増加傾向にありますが、その特性上、営業地域の選定が重要になります。

まとめ

空き家の活用法には、売却、賃貸、更地にした後に売却・賃貸、別荘、商業施設にするなどの方法があります。それぞれの方法について、見てきました。

空き家にして、人が住んでいない期間が長期に及ぶと、家屋の傷みが早く進行します。また、
住んでいない空き家の管理には安くない費用がかかりますし、人が住んでいない老朽化した空き家のリスクや近所との関係もあります。思い出が詰まっている家ですが、空き家にし続けることは、問題を先送りしていることにもつながる場合が少なくありません。