住んでいない空き家の管理に年間約50万円もの費用がかかる！

建物は、人が住んでいない状態で放置すると急速に傷んでいきます。
景観や衛生面でも影響があるので、近隣の方へ迷惑をかけてしまい、思わぬトラブルにつながる可能性もあります。

トラブルを防ぐには空き家の適切な管理が欠かせませんが、実際に管理をしようと思うと、年間で約50万円以上もの費用がかかってしまいます。
定期的に通って手入れをするなどの手間もかかるため、空き家を放置してしまう人があとを絶ちません。

しかし、空き家を適切に管理することは所有者の義務として法律にも定められています。
平成27年5月に空き家対策特別措置法が施行され、全国各地で行政代執行が行われているというニュースも聞かれます。

今回は、空き家の管理がどうして必要なのかや、管理方法、管理に必要な費用について詳しく見ていきたいと思います。

空き家を維持するための費用を計算してみる

誰も住んでいない空き家の状態を維持するには、税金の支払いに加えて、最低限の管理が必要です。

実際に空き家を維持していくのにどれくらい費用がかかるのか、建物の構造別にご紹介します。
今回の例ですと、都内のマンションでは年間57万2,800円、地方の木造一戸建では年間54万9,000円の費用がかかります。
それぞれの内訳を詳しく見ていきましょう。

都内にあるマンションの維持費

都内にある次の条件のようなマンションを想定しています。

なお、土地評価額を900万円、土地持分評価額を1,200万円とすると
かかる維持費は次の通りです。

地方の木造一戸建ての維持費

つづいて、地方の木造一戸建ての例を見てみましょう。

各税金や費用項目について、以下で詳しく説明します。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日現在で所有している土地や家屋に課される税金です。固定資産税の標準税率は1.4％で、固定資産の評価に対して課されます。

建物のある、200平方メートル以下の土地については、軽減措置が適用され住宅用特例として、評価額の6分の1が課税額になります。建物がある土地には、軽減措置があり、固定資産税が安くなるため、空き家となっても、そのままにしておくことが多くなっています。

例えば、課税標準額（評価額）が2,000万円なら、固定資産税は28万円となります。200㎡以下の住宅用地特例と呼ばれる軽減措置に該当すれば、評価額の6分の1が課税標準額となる4万7千円ほどに減額されます。

しかし、住宅用地特例制度が空き家を増加させる原因になっているとして、2015年度の税制改正では、危険な空き家は優遇措置から外されることになりました。あまりに管理ができていないと、固定資産税が6倍になる可能性があります。

都市計画税

都市計画法により、市街化区域とされている地域の土地や家については、都市計画税が課税されます。都市計画税の上限は0.3％です。都市計画税にも、住宅用地特例があり、最大3分の1までが軽減されます。

その他の費用

電気や水道を使えるようにしておくならば、月の水道料基本料金が約2,000円、電気基本料金が約1,000円で、合計すると毎月約3,000円かかってきます。
マンションなどの集合住宅の場合は、毎月の管理費・修繕積立金も徴収されます。

一戸建ての場合は外壁の補修や庭木の剪定、草刈などにも費用がかかります。場所によっては、草刈り等で出たゴミの処理費がかかることもあるでしょう。

また、多くの家主・家の所有者は火災保険に入っています。火災保険料は、災害が起きやすい地域かどうかによって大きく異なりますが、木造一戸建て住宅であれば年間1～3万円程度が相場です。
地震保険料は東京都が1番高額で、木造一戸建て住宅の場合、年間38,900円です。
※マンションだと、各保険料はおおよそ半分～3分の2程度です。

ちなみに、所有している空き家が遠方にあり、定期的に通うのが困難などの場合、空き家管理サービス会社に清掃等を依頼している方もいらっしゃいます。
月に1度、清掃のほか、換気や通水、郵便物の整理を代行してくれます。料金は業者さんによりますが、相場としては月に5,000～1万円程度です。

新築マンションの管理費の平均は、平米あたりの管理費単価が約216円、修繕積立金の目安は約200円だそうです。
70平米のマンションならば管理費で1万5150円、修繕積立金で1万4,000円、合計約3万円がかかることになります。

都心で暮らしている人が地方にある空き家の様子を見に行けば、都度かかる交通費も決して安くはないでしょう。

このように空き家の維持に関わる費用には種々様々あり、人によってはもしかしたら60万、70万とかかってしまう場合もあるかもしれません。

空き家を自分で管理する方法とは

空き家の維持に費用がかかってしまうことは分かりました。
だからと言って空き家のまま放置しておく訳にはいきません。
まして親が住んでいた家となると、築30～40年の木造建築の場合が多く、すでにあちこち傷んでいることに加えて、高温多湿な日本の気候が、老朽化をさらに加速させてしまうのです。

では家の価値を維持するためにはどう管理していけばいいのでしょう。以下でご説明します。

家の中

まず家の中を考えてみましょう。
人が住まずに締めきっておくと、熱や湿気が室内にこもり、木製部分が傷みます。熱や湿気がこもっている室内環境は、木を餌にする虫にとって快適なため、活発に活動できる状況を生み出してしまいます。そのため木製の部分の被害は広がり、傷みが激しくなっていくのです。
定期的に換気を行い、屋内にこもっている湿気を逃がす必要があります。

水回り

水回りは、使い続けないと排水管内の水が枯れ、空洞となった部分から臭気が室内に入ってしまいます。また、長い期間使用していない給排水管やガス管は、管の内側に付着したヘドロや異物の乾燥や硬化により、ひび割れもしくは破損しやすい状態になってしまいます。管自体に異常が見られなくても、実際に使用を再開すると、不作動を起こしやすいとも言われています。

使える状態を維持するために、少なくとも1ヶ月に1回は通水しましょう。キッチンや洗面所など屋内にある蛇口はすべてひねって、1分ほど出しっぱなしにしてください。
蛇口付近で水漏れしている箇所が無いかも確認した方がいいでしょう。

家の外

外周は毎日強い紫外線があたるため、乾燥し、木にはヒビが入ります。ヒビの入った木に雨が降り続けると、雨水はヒビの隙間から木の内部に染み込んでしまいます。特に梅雨の時期などは高温多湿ですから、カビや微生物の繁殖も活発になり、木を腐らせ、いずれボロボロになってしまいます。外壁、軒裏、基礎の部分はよく確認してください。
木だけではなく、古いブロック塀なども崩れる恐れがあります。触って確認してみるようにしましょう。

また、庭の木や雑草が生い茂っていたり、ゴミの不法投棄がされていたりしては近隣の方に迷惑がかかりますし、敷地内に犬や猫などの小動物が住み着きやすくなってしまいます。定期的に確認し、必要な手立てを取りましょう。

空き家を整理する方法

ここまで、空き家の維持管理には費用と手間がかかってしまうことをご説明してきました。
しかし、「放置はしたくない」という方に、空き家を整理する方法をいくつかご提案します。

売却する

空き家が自分の手から離れてもいいのならば、売却してしまうのが1番おすすめです。
売却してしまえば、その後自分で管理する必要は一切無くなるからです。

売却する際は、物件付きの土地として売るのか、あるいは家自体は取り壊し、更地として売るのか、2通り考えられます。

もちろんあまりに経年劣化が激しい家は取り壊す他無いかもしれません。一般的に築30年以上の物件の市場価値は0だとも言われています。

しかし、今はリノベーションが流行っています。築年数が古くても、建物の立地や間取りを気に入る人が現れれば、物件付きで買い取ってくれる可能性もありますので、もしも空き家を売却するのなら、解体するかどうかはよく検討しましょう。

解体して更地にする

売却はせずに空き家を解体し、土地を活用することもできます。
活用方法としては、駐車場にしたり、アパートやマンションを建てたり、コンビニなどの店舗に貸し出したりする方法があります。
うまく行けば収入を得られますから、活用方法はよく検討しましょう。

懸念点は、解体するのにどうしても費用がかかってしまうところです。
一般的な2階建ての木造住宅でも100万円以上はかかるでしょう。
しかし、昨今では、家屋の解体工事に際して補助金制度を設けている自治体が多いです。解体をお考えならば、損をしないよう、必ず自治体に確認してみましょう。
危険家屋とは？危険家屋の解体時に利用できる補助金

解体すると本当に固定資産税は6倍になる？

先述した通り住宅が建っている土地は固定資産税が6分の1に減税されていますが、住宅を解体してしまうと減税制度が適用されなくなるため、固定資産税は減税措置前の金額(今までの6倍)になってしまいます。ただし、建物が無くなれば建物に課税されていた固定資産税は無くなるので、実際には6倍には至らないケースがほとんどです。

賃貸する

賃貸物件にすれば、所有者は自分のままでいられます。
なおかつ自分で日常的な管理をする必要がなくなり、家賃収入も得られるので、
「思い入れのある実家を解体するのは躊躇してしまう」、「将来的には自分が住みたい」とお考えの方にはおすすめです。

ただし、修繕やリフォームの必要は出てくるかもしれません。戸建ての賃貸は需要があるため、多額の費用をかけて大々的なリフォームをしなくても借り手が見つかるかもしれませんが、やはり水まわりは劣化しやすいため、リフォームされる場合が多いです。
費用としては、例えばトイレのリフォームにはおおよそ20～50万円、キッチンにはおおよそ50～100万円程度かかります。

しかし、自治体によっては空き家の修繕費用の補助金制度も設けていますので、利用しない手はありません。
よろしければ以下の記事も参考になさってください。
非公開: 空き家のリフォーム・改修工事で交付される補助金

まとめ

今回の記事では、空き家を維持・管理するのに年間おおよそ50万円以上の費用が必要だと分かりました。
決して安い額ではありませんが、維持・管理をしなかった場合のリスクは大きいです。
なし崩し的に放置しないよう、どのように整理するか慎重に検討しましょう。

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