解体工事で建物を解体する場合、すでに、新しい建物を建てるとか、土地を売却するとか決まっていることがあればいいのですが、
最近では、所有している建物が老朽化して負の財産になっているため解体工事を検討中だというお話をよく伺います。
更地にしてしまうと土地にかかる固定資産税が値上がりするため、とりあえず現状のままにしておこうということで、手つかずのまま、長い年月に渡って放置されている建物がたくさんあります。近年は、このような空き家が増えており、管理が行き届かない状態で建物を放置してしまうと、不審火や不審者が住み着くなど、様々なトラブルの原因になることも多いようです。
今回は、解体工事後の土地をどのように活用できるのかを見ていきたいと思います。
土地の有効活用例
土地を更地のままで放置しておいたり、住む予定がないのに空家のままで放置しておくということは所有している土地から全く収入がないにも関わらず、固定資産税を今後も支払っていくということです。
そこで、土地活用法について考えていただきたいと思っています。土地活用というと、どのようなものが思い浮かぶでしょうか。多くの方がイメージされるのが、駐車場経営や賃貸住宅経営です。双方のメリット、デメリットについて考えてみたいと思いますが、今回は駐車場経営について紹介したいと思います。
この他にも土地の有効活用としては、駐車場経営や賃貸住宅経営の他に、太陽光発電やテニスコート、トランクルームのような貸しスペース、老人介護施設、貸店舗などの活用方法もあるようです。
ちなみに固定資産税はどのようなもので、どれくらいかかるものなのでしょうか。
固定資産税とは
固定資産税とは、毎年1月1日に土地や家屋といった固定資産を所有している人に対して、市町村が課する税金のことです。固定資産税の特徴として、賦課課税制度として、地方公共団体が自動的に税額を計算し、納税通知書を送ってくるものになっています。
固定資産税の課税の対象になるものは、土地、家屋および償却資産です。ちなみに償却資産とは、会社や個人事業主が事業を行うために使用している構築物、機械、器具、備品などのことを指し、固定資産税の課税対象になりますが、ここでは主に、土地や家屋にかかる固定資産税の計算の仕組みとしてお話していきます。
固定資産税は下の計算式の通り、固定資産を評価の上、その価格をもとに課税標準額を算定し、税率をかけて求められます。
固定資産税の計算式＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）
出所：総務省
住宅用地に関しては、特例措置が設けられています。その理由は、税負担を軽減するためです。住宅用地の区分は小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平米以下）と一般住宅用地（住宅1戸あたり200平米を越え、家屋の床面積の10倍までの部分）とに区分され、以下のような分類で課税標準額が軽減されています。
住宅用地で200m2以下の部分（小規模宅地）の課税標準は6分の1とする
住宅用地で200m2を超える部分の課税標準は3分の1とする
つまり、住宅が建っている土地は一戸につき200平米以下なら、課税対象額が6分の1に、200平米を超える部分は3分の1になるというわけです。この200平米とは一戸につき課税されるので、アパートなどの戸数が多い建物の場合には、その戸数次第でどんな広い土地でも全体の課税標準を6分の1とすることが可能になります。
固定資産税がこんなにも違うので、なかなか更地にせずに、住まないけれども建物をとりあえず残しておくということが多くなってしまうのは、このためです。
土地活用について 駐車場経営のメリット・デメリット
駐車場経営のメリットはどのようなものがあるのでしょうか。まず、収益が得られるということです。当然ですが、空地、空家のままでは全く収益を生みません。しかし、駐車場は少なからず収益を生むことができるので、固定資税等に当てることができるのです。
また、駐車場経営を行なうのに費用はかかりますが、建物を立てるような規模の費用はかかりませんので、それほど費用をかけずに、気軽に始められることもメリットとなります。初期投資をそれほどかけなくても済んでいるので、もし駐車場から他のことにつかう場合にも変化に対応しやすく、土地を売買したり、建物をつくったりすることもできます。
一方、デメリットとしては、駐車場は非住宅用地扱いなので節税対策にはならないということです。固定資産税のところでもお話しましたが、住宅用でないと税金のメリットはそれほど感じられないかもしれません。
また、駐車場の立地条件などにもよりますが、収益はそれほど見込むことができないので、土地の価値を最大限にいかすことは難しいかもしれません。
駐車場経営について考えておきたい点
土地を更地にしておくよりも、駐車場にすれば少しは収益が入ってくるので、土地の有効活用と言えるでしょう。なぜならば、空地、空家を所有しているならば、固定資産税、都市計画税などが毎年かかってくるからです。ですから、少なくとも税金分の最低限の収入は確保したいというのが駐車場の考え方には多いようです。土地所有者にとっては、最低限の収益は確保できる有効活用と言えるかもしれません。
では、実際に駐車場経営をするときには、初期費用はどのくらいかかるのでしょうか。建物の解体費用、そして、駐車場の整備によって価格が変わってきます。アスファルトタイプか砂利敷きかによって費用が異なり、砂利敷きのほうが安価で、アスファルトタイプの約３分の１程度の費用でできるようです。
さて、駐車場ができても、それを使ってくれる人がいなければ、当然ながら収益は見込めません。駐車場の借り手がいるのかという点は、考えておきたいところです。これには、立地条件が大きく関係してきます。近隣に会社、オフィス等があれば会社の従業員やお客様専用分などで活用してもらうことができますし、住宅密集地であれば、複数台車を所有する近隣の方に借りてもらえる可能性が十分にあります。
駐車場も月極駐車場かコインパーキングにするかによっても変わってきます。住宅街にある駐車場にするような場合には、近隣の住民の方が月極駐車場として契約することが多いようです。毎月、収入が見込めますので、ある程度の見込みが立てられます。
コインパーキングは、主に都心部や、近くにショッピングモールなど大型施設があればある程度の利用を見込むことができます。コインパーキングを運営している会社には土地の一括借り上げに対応している会社も多く、長期で安定した収益を得ることも可能です。FC形式で経営しているところも多いようです。ただし、コインパーキングにする場合は地面をアスファルト舗装する必要がでてくるため、その舗装費用をいかに節約するかがポイントになってきます。
まとめ
解体工事後の土地有効活用として、どのようなものがあるのか見てきました。みなさんがイメージされるものとして、駐車場経営や賃貸住宅経営が多いかもしれませんが、この他にも土太陽光発電やテニスコート、トランクルームのような貸しスペース、老人介護施設、貸店舗などの活用方法もあるようです。
今回は、駐車場の経営について考えてみました。駐車場経営のメリットは、まず、収益が得られるということでした。空地、空家のままでは収益を生みませんが、固定資産税はかかります。ですから、駐車場経営で税金分の収益を上げることを考えてみることができます。また、費用はかかるものの、建物を立てるような規模の費用はかかりませんので、気軽に始められることもメリットとなります。
デメリットとしては、住宅用でないと税金のメリットはそれほど感じられないかもしれませんので、節税対策としての方法としてはちょっと物足りなさがあるかもしれません。
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