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宅地を農地に転用する方法!メリットや注意点を知っておこう

家屋を解体した後、今まで住宅用地として特例を受けていた土地の固定資産税は、ぐっと高額になってしまいます。
せっかく土地を持っているのに、更地にしておくのももったいないし…と考えている方。「宅地から農地に転用して活用したい!」と考えたことはありませんか?
課税地目を宅地から農地へ変更できれば固定資産税が安くなりますし、今ある土地を活かして利益を得られるかもしれません。

今回は、そんな宅地→農地のノウハウをご紹介致します!

宅地から農地へ転用するメリットとは?

まずは改めて、宅地から農地へ転用するとどんな得があるのかを見ていきましょう。

固定資産税が安くなる!

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冒頭で少しお話しましたように、もともと家屋があった状態の宅地は、家屋を解体してしまった後の固定資産税が今までよりも高額になってしまいます。農地は宅地に比べ固定資産税が優遇されますので、ほとんどの場合金額を低く抑えることができるのです。

固定資産税の計算方法

宅地より安くなることが多いと言っても、農地の固定資産税はどのような場合においても同一というわけではもちろんなく、農地の条件により変わってきます。

例えば、農地には一般農地のほかに市街化区域農地と分類される農地があります。
市街化区域農地とは都市の発展・整備の為の法律都市計画法の市街化区域内にある農地のことで、この農地は宅地と同等の評価がされるため、農地でも宅地並の課税となります。
市街区域内農家にも2種類あり、首都圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏の特定の市の市街化区域内にあった場合の特定市街化区域農地と、それ以外の市街化区域農地があります。

なお各自治体に指定された保全農地の場合はこの対象から外れ一般農地と同等になりますが、もともと市街化区域内にあった宅地が指定されることはほぼ無いと思われますので、まず所有している土地が市街化区域内にあるか否かをきちんと把握しておきましょう。

農地の固定資産税の求め方
・一般農地・生産緑地地区内農地の固定資産税の求め方

① 土地の評価額 × 税率1.4%

② 前年度の課税標準額 × 負担調整率 × 税率1.4%

①、②のうち少ない額が固定資産税額となる。

・一般市街化区域農地の固定資産税の求め方

① 土地の評価額 × 1/3 × 税率1.4%

② 前年度の課税標準額 × 負担調整率 ×税率1.4%

①、②のうち少ない額が固定資産税額となる。

・特定市街化区域農地の固定資産税の求め方

① 土地の評価額 × 1/3 ×軽減率× 税率1.4%

② ( 前年度の課税標準額 + 今年度の評価額 × 1/3 × 5% )× 税率1.4%

①、②のうち少ない額が固定資産税額となる。

負担調整率とは?
固定資産税の急激な上昇が起こらないよう、税負担を調整する仕組みのことを負担調整措置と言います。
負担調整率は負担水準の区分により決定され、負担水準は以下の式により求められます。

負担水準(一般)    = 前年度の課税標準額 ÷ 土地の価格
負担水準(市街化区域) = 前年度の課税標準額 ÷ 土地の価格 × 1/3

負担水準の区分による負担調整率

負担水準負担調整率
0.9以上1.025
0.8~0.91.05
0.7~0.81.075
0.7未満1.10

負担水準の式で算出された値により、負担調整率を求めることができます。

ご所有の土地の固定資産税額について、詳しくは都税事務所、市役所でご確認ください。

土地を活かすことができる!

せっかく所有している土地。そのまま更地にしておくなんてもったいないですよね。
更地を農地にできれば、農産物を収穫することにより利益を得ることだってできます。
土地を所有していれば金額に差があるにせよ、どのような状態でも税金は支払うことになるのですから、有効的に活用できるに越したことはありません。

宅地を農地転用する手順とは?

さて、宅地を農地にすると言っても、具体的にどんなことをすれば良いのでしょうか。
農地を宅地に転用する際は農地法による制限があり、簡単に変更することはできません。
それに対して宅地を農地にすることを制限する法律は現在なく、宅地から農地への変更は比較的自由に行えると言えます。

耕して現況農地にする

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宅地を更地にしておいたままだと、もちろん農地として認識してもらえません。
農地に変更する際には、誰が見ても農地と認識できる状態にする必要があるのです。
家庭菜園程度であったり、木を植えただけのような土地では農地と判断されることはありません。
まずは更地を耕し、現況の農地として活用させなければいけないのです。

課税地目を変更する

土地を耕して現況農地にできても、地目を変更しなければ固定資産税は変わりません。

固定資産税は毎年1月1日の土地の状態を基準として判断され、所有者に課税されるものですが、固定資産税は課税地目により決定され、課税地目は現況地目から反映されます。
現況地目を農地に変更するためには、「現況地目変更届」を提出し、本当に現在土地が農地として活用されているのかどうかを確認してもらうことになります。

ただし、農地への地目変更には、農業委員会による農地証明の発行が必要となりますので、事前に地域の市役所等で確認しておきましょう。

登記地目を変更する

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課税地目のみ変更され登記地目が宅地のままになっている状態が許されてしまえば、その土地は農地法の制限に縛られることなく、家屋を建てたくなったらすぐに住宅用地に変更することができるような、不平等にお得な土地になってしまいます。
これでは、一般農地の方々は納得がいきませんよね。
ですから、宅地を耕して農地にしたあとは、まず登記地目の変更を1ヶ月以内に行い、他の農地と同じように農地法に則った農作業を行う必要があります。

転用の際に気をつけるべきこととは?

ここまで転用の流れなどを説明してきましたが、農地→宅地の転用は、注意して行わなければ逆にお金がかかってしまったり、トラブルになってしまうということもあり得ます。

地目を変更しないと罰せられてしまう?!

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宅地だった土地を農地に変更した時、現況地目と登記地目を同一にする必要があります。
不動産登記法37条により、地目や地積について変更があった際には変更された日から1ヶ月以内に変更登記の申請をする必要があると定められているためです。
これを怠ったり申請し忘れてしまうと、罰則として10万円以下の罰金が課せられます。

土地を現況農地に変更したら、なるべく早めに変更登記を行うようにしましょう。

地域の専業農家の方々と協力しよう!

宅地を農地にするのに地域の方々からの理解を得る必要はありませんが、その後農業を行うためにはまわりの農家の方々の理解を得て、協力しあわなければなりません。

例えば、農業用水路を無断でしようしたりすることは、それぞれの地域の決まりによって使用していいかどうかが異なりますし、防火用水としても使用される農業用水は、公共的な財産でもありますから、良いことではありません。農業は地域産業です。先に農業を営んでいる地域の農家の方々にまず相談してみることが必要でしょう。
ほかにも、地域一帯で農薬の不使用を義務付けていたりもしますので、自分の考えだけで農作業を開始してしまうと、まわりの農家の方々が迷惑を被る可能性があります。

農業を始めたら、まわりの方々と助け合い、協力しあうことが大切なのです。

完全な農地を作ろう

現況農地を作り上げたつもりも、実は地目変更ができていなかった!ということも。
農地という地目は、その土地が完全に農地として認識されなくてはいけません。例えば、土地の半分には家屋が建っていて、それ以外の土地を農地としていても、家屋が建っていればその土地は宅地と見なされ、家庭菜園のような扱いにしかならないのです。
宅地から農地に転用する際は、完全にその土地を農地として扱いましょう。

まとめ

宅地を農地転用するとメリットもありますが、本格的に農業を始め、その後も継続して管理を行うことができなければ、その後の地目変更が大変だったり、近隣に迷惑をかけてしまうようなおそれもあります。きちんと考えた上で行わなくてはなりません。

宅地→農地の転用の際には定められたルールに則り、また、責任を持って行いましょう!

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