知っていますか？
土地は建物と同様に売買だけでなく、借りることや貸すこともできます。
しかし、土地の場合には借地権があります。地主さんから土地を借りる権利のことです。
そして、その土地を借りることに関して保護してくれる法律が借地法です。
実はこの借地法には、新法と旧法があり平成4年を境目として内容が変わっています。
土地を借りる際、または貸す際には、損しない為にも借地法の違いを知っていることが重要です。
借地法の新旧の違い
半永久的借りることのできた旧借地法
旧借地法では、借主さんを保護する内容が強すぎて、地主さんに不利な状況になっていました。
内容としては、地主さんから土地を借りると継続的に契約更新ができる状態でした。
この旧借地方が制定されたのが、大正10年（1921年）で戦時中のことでした。
戦時中から戦後まもなくは土地の価格が安く、土地を貸すことによって一定の地代収入が入ってきたのですが、高度経済成長期に入るとともに地価は急上昇し、相場より安い地代で半永久的に返ってこない可能性のある借地は、地主さんによって歓迎されなく貸したい方も減っていったそうです。
一定期間経過後返さなければならない新借地法
平成4年に借地法が廃止され、新借地法こと「借地借家法」が施行されました。
こちらは旧法で可能だった、半永久的に更新可能な借地権の契約期間延長を拒める内容になりました。一定期間の後に貸し主に返却しなければなりません。
新旧借地法違いをまとめると
平成4年を境に借地権が変わりました。その違いを以下にまとめます。
- 新借地法：一定期間後は確実に借地権が消滅する（借地権の更新ができない）
- 旧借地法：一定期間後も借地権の更新ができ、半永久的にその土地を利用可能
地主さんが土地を明け渡して欲しい場合は以下の通りです。
- 新借地法：地主さんが借主さんに立退き料を払う必要がない
- 旧借地法：地主さんが土地の返却を求める場合、借主さんに立退き料を支払う
更地にする場合は、新借地法では土地返還時には、借主さんの負担で解体工事を行い更地にするという状況です。
新法と旧法で大きく内容が変わってきています。借地法の改定により、2パターンの権利の保護がある状態です。そのために、土地を借りる際、貸す際は必ず権利の状態を知っておくことをお勧めします。
借地権の様々な違い
借地法における借地権に関しても様々あり、詳しく知っておく必要があります。
借地権とは「第三者（地主さん）の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」為に第三者（地主さん）から土地を借りる権利のことを言います。
建物は自分の所有しているもので、土地は他人の所有しているものという形です。
その為、地主さんとの間での約束事があります。
地代の発生や建物の名義変更する時に手数料が発生、増改築、売却、譲渡の際に地主さんの承諾が必要なども発生します。
そのため地主さんとの話し合いは常について回り、そして地主さんとの関係も大事になってくるものです。
借地権にも種類があります。「一般定期借地権」と「事業用借地権」に関してまとめました。
一般定期借地権
「定期借地権付住宅（定借一戸建分譲）」及び「定期借地権付マンション（定借マンション分譲）」として販売されているもののほとんどが一般定期借地権にあたります。
契約期間が50年以上ある為、自分でマンションや一戸建を建てる場合もこの契約になります。
また、定借マンションの場合は、土地所有者とマンション購入者の間に、業者が入る「転貸（てんたい）」という形態をとっている場合もあります。
またがしのこと。転貸し（てんがし）とも言う。
また、この借地権には借地期間終了後に契約更新がなく、建物の買取り請求を地主さんにしないことや地代金額の算定基準を取り決めるなどがあります。
事業用借地権
主に事業用に使用する店舗や会社の事務所や工場、ショッピングセンターなどの建物を建てる為の借地権です。基本期間は10年以上50年未満となります。
この契約には、借地権期間を30年以上50年未満に設定した場合は、契約の更新をしないことや建物買取りの請求を地主に対してしないことなどを定めることができます。
また、10年以上30年未満に設定した場合は、30年以上50年未満に定めることができたことを定める義務はなくなります。
これからお店を持ち商売を始めようと考えている方も知っていて損しない内容だと考えられます。期間があることや、契約の更新をしないなど知らないとあとあと大変になってしまいますね。
まとめ
土地を貸す方、借りる方へ。損しない為に借地権や借地法のことを知っておくと後々役に立ちます。契約した時期によって、法律が異なり土地を返却する際の手続きや更地にする方法など変わってきます。
平成4年以降の借地法では、土地を返却する場合、借主が解体工事を行い返却する必要があります。
借地権に関しても様々な取り決めがされていて、何かしらを行う場合は地主の許可が必要です。
「定期借地権付住宅」や「定期借地権付マンション」などに分類される「一般定期借地権」や店舗や会社の事務所など事業用に使用する「事業用借地権」と細かく分類されます。
土地を貸す場合でも借りる場合でも法律や背景、そして状況をしっかり確認することが自分の利益を守ることに繋がりますね。
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